摘要：经济适用房政策实行到目前已有十几载了，对解决中低收入水平的困难家庭的住房问题起到了很大作用。然而，我国的经济适用房政策目前仍然处于一个摸索发展期，很多配套的制度体系和政策还没有完善，在实行经济适用房政策之初，就引发社会各界人士的争论。与此同时，在经济适用房发展中也出现了一定的问题。
关键词：经济适用房；发展问题；改革措施
引言
近年来，房地产业在我国发展迅猛，房价随着房地产业的发展，不断攀升。在此背景下，经济适用房由于价格比较便宜，成为众多买不起商品房的低收入人群的首要选择，也是政府保障民生、促进社会和谐与稳定的重要手段。因此，促进经济适用房的健康持续发展有着重要的现实意义。
1、经济适用房发展问题
1.1经济适用房申购资格审查不严
经济适用房政策的受益对象就是占较大人口比例的中低收入水平群体，要确保政策顺利实施，首先要做的就是确定居民的收入水平标准，然后就要严格审查申购家庭的资格是否符合要求。而事实上，我国现阶段并没有建立起家庭或个人经济收入的数据库，相应的评估体系尚未建立，居民收入不能可靠确定，缺少信用档案，政府相关负责部门不可能在极其短暂的时间内，采取有效的措施以证实审核家庭或个人的真实收入。
同时由于政府部门监管审查的缺失，很多没有申购资格的家庭浑水摸鱼，通过与房地产商勾结，弄虚作假，通过一些不正当的手段来购买。令人不可思议的是在很多地方，这种错位情况随处可见。根据有关报道，西安市未央区的经济适用房建成后在出卖时，出现急需住房的困难家庭彻夜排队也未获得购房的机会，而一些不符合条件的家庭最终获得住房的现象；而且这些年越来越多的豪车在经济适用房区出现。由中国房地产市场研究报告工作室在北京、西安、太原进行的调查可知，“实际上，经济适用房主要是满足了中等偏上家庭的需要”。。）这些高等收入群体最终抢占经济适用房的现实问题，不但影响了市场经济的正常发展最重要的是有悖于经济适用房政策制定的最初目的。这些奇怪的现象并非偶然。原本的保障对象是中低收入家庭，而事实上他们却没有机会获得住房，甚至出现有近一半数量的已通过审核的申购者不符合条件的现象。
1.2经济适用房政策执行过程混乱无序
在政策实际执行过程中，一般都是由国资委进行监管的，再加上实施时，有一些具体的程序、管理和监控都不到位，导致监管部门之间产生冲突，监管职责不清晰，分工不明确，甚至出现职能部门各自为政的现象，严重影响监管效率。另外，各级地方政府在实行经济适用房政策时，表现出不积极的态度，他们确定的地方政策要么与当地的经济水平不适用，要么执行力度不够，政策执行效率低下。
另外，经济适用房政策在执行过程中，政府部门和房地产开发商之间的权力、职责、利益等都不够明确，政府部门必须负责对申购准入的各个程序监管。按照政策的规定的内容来看，经济适用房在申购过程的监管工作涉及到房价、规划审核、主导实施和出卖交易等多个环节，这些工作不但增加了政府部门监管执行的成本，同时也大大超出了政府部门的基本职能，使得政府部门在监督管理的过程中容易出现寻租、失职、越权、腐败等杂乱无序的现象。
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1.3炒房投资扰乱经济适用房市场
由于政府部门没有对经济适用房的价格和出售对象等程序进行严格的监督管理，致使房屋在出售的过程中严重违反制度规定，同时对出售对象的审查不力，出现“骗购”现象；我国法律对政策执行过程出现的各种违规行为的惩罚不力，即便有相关的惩罚规定，而实际上对一些违规者的处罚较轻或者仅仅给予警告而已，这就促使更多的投机者采取不正当手段骗取经济适用房，甚至有一些高收入家庭拥有多套经济适用房，扰乱市场。此时房地产开发商为了赢取私利而与社会中一些炒房投资者勾结在一起，弄虚作假，提供虚假材料，将经济适用房以相对较高的价格出售给炒房投资者。由于市场的房价在这种不良现象的促使下迅速上涨，使得中低收入家庭更加失去购买住房的信心，打乱了市场经济的正常发展状态，最终导致困难人群购买住房的压力越来越大，社会问题越来越严重，严重影响了政策的有效执行。
2、经济适用房发展改革措施
2.1加强政府主导
经济适用房政策是为确保贫困家庭住房难的问题而推出的，是我国住房保障政策必不可少的组成部分，政府部门应当积极主动的撑起住房保障政策实行的主导责任的重担，做到确切保障困难群体的住房权益。由于我国人口众多，中低收入人群比例较大，且市场经济形势严峻，我国住房困难的人群越来越多。因此，我国应该吸取一些发达国家成功经验的启示，加强政府的主导作用，担起完善住房保障政策的职责，逐渐成为经济适用房建设的主体，应该结合各行各业相关部
门带动社会力量，确保保障住房的供应数量，进而保证中低收入水平家庭的住房权益，维持社会和平稳定发展。
2.2完善保障性住房政策
2.2.1.财政政策
在财政政策方面，政府需要细化对保障性住房的财政支持政策，不仅要以国家的宏观政策作为依据，同时要结合财政情况，制定符合发展需求的政策。例如，明确要求将年土地出让金的10%用于保障性住房的建设：加大用于保障性住房货币补贴，并制定详细地补贴标准与规定；根据各区县低收入家庭的生活、财产、年收入的实际情况，制定合理的资金分配计划，用于解决住房困难家庭的住房问题。
2.2.2税收政策
在税收政策方面，对于愿意建设保障性住房的企业，政府可以通过减免税收的政策，鼓励开发商积极参与，同时，开发商在建设商品住房的同时，建设一定比例的保障性住房，在政府审核通过，且低收入家庭已经入住后，可按保障性住房建筑面积给予税收优惠，同时政府对开发商给予补贴作为利润补偿。
2.2.3土地政策
在土地政策方面，首先，政府每年可以按一定比例划拨土地，作为保障性住房建设用地；其次，政府可以降低或者减免愿意建设保障性住房企业的土地出让金；最后，设立专门通道提高保障性住房建设土地审批流程。
2.3建立各部门联动机制，创建信息平台
目前，关于个人信息并不完善，未实现信息的共享，而申请人的个人信息是作为判断其是否具备保障性住房申请条件的最关键一项。创建信息共享平台，有利于保障性住房各个管理环节，尤其是在准入及退出环节，能够准确地对保障对象进行信息审核，提高保障性住房的管理效率与效果。要实现信息的共享，需要建立各部门联动机制，可以联立银行、房产局、民政局、税务局等相关部门，明确各部门职责，最终形成联动管理机制。此外，对于保障性住房的相关管理制度、规定、动态调整等信息，应通过网站、报纸、媒体等信息传递方式公布于众，也可以通过基层组织成立宣讲小组，定期进行宣讲及答疑活动，实现管理部门与居民之间信息传递的及时性、准确定，防止信息不对称现象的发生，同时能够避免因信息不对称的原因，导致民众对政府的不信任、对政府政策的抵抗行为，增进政府与民众间的沟通与理解。
结语
济适用房政策的发展和建设，不断地改善了中低收入群体的住房条件。政府通过宏观调控的手段引导居民的住房消费，最根本的目的是为解决中低收入人群住房困难的问题，从而提高人们群众的生活水平。
参考文献
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[2]夏枫.新形势下住房管理单位经济适用房管理创新与服务模式的改革研究[J].企业改革与管理，2015（18）.
论文作者:贾俊华,张霞
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第27期
论文发表时间:2019/1/4
标签：经济适用房论文; 住房论文; 政策论文; 家庭论文; 政府论文; 政府部门论文; 中低收入论文; 《建筑学研究前沿》2018年第27期论文;