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摘要：随着国家对房地产行业的宏观调控措施的出台，以及土地成本的节节攀升，房地产业的开发成本也越来越高。因此，一个房地产开发商若想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须要加强自身的成本控制与管理，严格控制项目成本的支出，以提高企业的经济效益。基于此，本文探究了商品房开发工程成本控制中的问题和对策，以供参考。
关键词：商品房开发；成本控制
引言
随着国家的宏观控制力度的加大，房地产市场逐渐走向成熟，商品房的价格会逐渐回落，房地产销售的价格由原来的暴利时代回归市场化的理性价格时代。而在市场经济体制下，开发商想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须利用各种资源，提高资金的周转速度，并加强房地产的成本控制，才能在市场经济大潮中不断发展、强大。
1商品房开发成本简介
商品房的开发成本就是指商品房在开发与销售的过程中所支付的全部费用。商品房的开发成本包含范围较广，只有深入了解每项内容，并提出相应的管理措施，才能从根本上控制商品房的成本，使房地产企业获得更大的经济效益和社会效益。
1.1获取土地使用权应支付的费用
商品房进行开发的初期阶段，房地产企业需要通过支付土地出让金、土地征用费以及拆迁补偿费等方式，来获得土地的使用权。在此阶段支付的佣金、耕地占用税以及拆迁补偿费等，便构成了商品房开发成本中最为基础的部分。企业取得建设用的块土地使用权的费用，一般包括地价和地价土地契税，这两者在成本中占得比重最多，是影响成本最本质因素，该费用占工程成本的45.86%。
1.2前期工程的费用
一般开发项目在建设实施前为项目开发实施所做的准备工作所需支付的费用，包括勘察设计费、图纸审查费、监理费、环境影响评价费、招投标费以及国家和当地政府规定应缴纳相关手续费等。该费用由国家及地方规定标准收费，在成本中占的比例最小，仅为工程成本的1.85%。
1.3基础设施建设费用
商品房的基础设施包括道路的建设、给排水管道、煤气管道、供电与电缆的铺设、通讯设施的建设以及室外工程的景观绿化工程等，以上建设项目所产生的费用仅占工程成本的4.32%。
1.4建筑安装工程费
商品房的建筑安装工程费是指商品房在施工期间需要支付的工程费用，主要包括：商品房主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费，该费用占工程成本的31.21%。
1.5开发期间的间接费用
商品房开发期间的间接费用是指房地产企业在进行商品房的开发与建设期间，组织与管理开发项目所产生的费用，该费用只占成本的6.23%。
1.6销售税费及销售费用
销售税包括营业税及附加、物业开办费、土地使用税和土地增值税。其中土地使用税与土地增值税的税率是按国家规定的标准制定的，为固定比例；营销费用包含广告费、代理费等，计费基数为销售收入，具体数值与企业的决策有关。该费用占房产的成本的10.53%。
商品房成本价中部分费用是可控可以预见的费用，如前期工程的费用、基础设施建设费除了室外景观园林工程和围墙、开发期间的间接费用中的公共维修基金等。除此之外，其余的费用均会随外界因素的变化而变化。因此，开发商要重点对这些敏感因素进行控制，加强对开发项目内部管理，严格控制和降低建设成本支出，最终达到企业利润的最大化。
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2开发商加强控制商品房建设成本的措施
2.1优化各阶段项目设计方案
首先，推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。商品房企业要进行限额设计，以批准设计任务书和投资估算对各个专业进行造价分配，再以各专业的造价分配为依据进行相应的设计，结合设计和预算，有效控制设计规模和标准工程数量和投资额等；其次，对设计单位进行选择，对设计方案进行综合评定。制定和实施招投标制度，确保设计方案的安全，选择最切合实际经济的方案，进而对成本进行控制。商品房企业要公开招标，吸引有实力和信誉的设计单位进行设计，使设计方案具有独特性；最后，商品房企业协调安全、经济、美观之间的关系，选择最合适的设计方案。
2.2对施工招标文件及施工合同管理
招标文件中尽量将一些开发商不好控制的或不可预见的费用，按项列入报价的范围，将施工期间费用转嫁给施工单位，减少自身的风险。开发商还要将材料涨价一部分比例幅度在合同条款中明确标出，从而在一定程度降低建筑材料价格波动给工程带来的风险。一般开发商应先考虑固定总价合同，其次固定单价合同等其他合同。严格控制工程进度款，按合同约定付款，禁止工程款超付。
2.3合理安排施工顺序，减少临时费用
在组织住宅小区施工时，要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水、供电、供热的费用，并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前，可进行各类管道的铺设，减少二次开挖，从而降低成本。
2.4加强工程变更管理，控制现场签证费用
由于在项目施工中开发商、监理、设计者、承包商等许多因素的影响原因，导致实际工程量和建设费用往往会发生一定的变化。施工签证管理难度大，监理和开发商的现场管理人员在审查确认签证时，必须仔细认真研究招标文件、清单编制说明、合同条款和施工图纸，确认该费用是属于变更范围且费用的增加，才能予以签证，避免费用重复计算。现场工程管理人员和监理还应该灵活应用合同中的反索赔条款，现场还应有专人对现场的业务进行管理，为以后工程结算审核提供依据。
2.5加强工程进度管理
在保证工程质量基础上尽量缩短工期，减少利息的支付。在进度与费用控制发生矛盾时，首先要分析两者对成本的影响程度，然后进行取舍，现场人员要灵活协调二者关系，应用合同中奖罚措施与承包商洽谈，还有开发商按时拨付工程进度款也是保证工程进度的一个强有力措施。
2.6工程竣工后的工程成本控制
工程竣工后，设计单位、监理单位和施工单位等相关单位要编制各种工程的结算报送业主申请最后的付款，这个阶段主要对施工单位报送的工程建安结算的审核，其他单位的结算费用根据合同就能计算出，而工程建安费的审核需要有资质的造价咨询单位有专业造价人员审核。在结算时以货币形式体现。对施工单位结算审核主要根据招标文件，招标清单及编制说明、合同、现场变更单、联系单和工程量签证单等，一般审核的顺序是由监理和现场的管理人员先审核，由开发商成本管理部门造价人员审核，最终委托造价咨询单位审核并出具报告，否要委托造价咨询单位审核要有公司内部制度决定。开发商根据审核报告最终审核额，预留质量保证金后付给施工单位最后一笔工程款。开发商要根据这些实际发生相关费用编制整个工程项目的决算，得出最终的商品房的成本价。开发商完成竣工决算工作后，要进行经济文件和工程档案的整理、归档工作，建立各类成本支出信息数据资源库，便于经验积累和提高效率。
2.7加强施工管理阶段
首先，对施工方案进行优化。商品房企业在制定项目施工方案时要激发项目管理人的主动性，通过比较不同方案的技术指标，选择能够节约工程投资的方案，确保最终施工方案的经济性；其次，加强管理设备及材料的品质和价格。商品房企业应该监督施工单位的项目工程招标或者材料采购的全过程，并且积极询问材料或者设备的价格，最终审定是否合理。商品房企业还要积极应用新材料、新工艺等，使用能够代替高价精品材料的低价经济材料。
结束语
综上所述，开发商要想有效控制商品房的建设的成本，必须要多方面展开控制工作，从商品房建设的前提到施工结束的全过程，都要展开成本控制工作，这样才能够真正的有效控制成本。
参考文献：
[1]李建荣.论房地产开发企业成本控制与投资决策[J].改革与战略，2013（07）.
论文作者:倪玉奇
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第19期
论文发表时间:2018/9/27
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