我国住宅金融体制模式研究，本文主要内容关键词为：住宅论文,金融体制论文,模式论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
目前，世界各国在解决住宅问题时，一般是政府的政策推动和银行与非银行金融机构的积极参与，通过长期的资金积累，建立起符合本国特色的住宅金融运行机制、体制模式，从而实现住宅的商品化、贷币化分配，以满足全体社会成员的住宅消费需求，并带动相关产业的发展，实现社会的进步。
一、国外住宅金融体制的三种典型模式
（一）美国式住宅抵押贷款模式
1、金融机构抵押贷款形式多种多样。 主要包括：可变利率抵押贷款；分级偿还抵押贷款；循环住宅贷款；标准固定利率抵押贷款；最后巨额付清抵押贷款；分享增值抵押贷款；“一揽子”交易抵押贷款等。
2、住宅抵押市场的高度完备性。 住宅信用活动的基本形式是住宅抵押信贷，在此基础上派生了住宅抵押的信托业务、住宅抵押票据的再买卖和发行住宅抵押债券等，此外，还包括联邦储蓄和保险公司对从事住宅信用的机构提供的保险信用等。住宅抵押市场运行机制相当成熟，一是具有充分有效的竞争；二是形成了运作规范、衔接紧密的两级市场体系，为居民的短期储蓄转化为长期资金提供了可能。
3、政府在住宅抵押市场上发挥了重要调节作用。 政府机构在初级市场上为个人的住宅抵押提供保险或保证，联邦住宅贷款银行和系统，是政府调节和管理住宅抵押市场的主要工具，政府设立的联邦住宅贷款抵押公司，可以购买联邦住宅贷款银行系统及其他政府机构保险保证的住宅抵押，及私人机构住宅抵押，从而改造了原有二级市场，政府全国抵押协会作为政府机构的受托人和保证人经营机构证券，为本身的抵押和证券业务、政府部门和有金融利益的政府机构提供便利。
（二）德国式住宅储蓄体系与抵押贷款相结合的模式
1、严格的法律界定。德国法律规定， 只有建房互助储蓄信贷社方能经营住宅储蓄业务，居民自愿参加住房储蓄，参加者获得的贷款只能用于购建和维修住房。
2、政府对个人住房投资实施奖励政策。 德国政府只奖励参加住房储蓄的居民，对于首次参加住宅储蓄的储户，政府给予储蓄额的10%的奖金存入家庭存款帐户内，此举有力地调动了居民自力更生购建住宅的积极性，大大减轻了政府进行住宅投资的压力。
3、封闭运行的融资体系。 德国的住宅储蓄机构是国家设立的专业性金融机构，只能从事住宅储蓄融资，不得参与其他金融业务，用储户互助合作积累的资金对储户发放贷款，实行长期稳定的低存低贷利率制度，不受外界资本市场利率的影响。
（三）新加坡式的住宅公积金制度模式
1、公积金管理法制化。新加坡立有专门的《中央公积金法》， 规定公积金局除支付会员的正常提款外（一般占5—10%）， 其余全部用于购买政府债券而转由国家控制，通过国家向住宅发展局提供建房贷款和个人购房贷款。
2、稳定的公积金存款利率。1962年为2.5%，1974年提高到6.5 %，1986年与市场利率挂钩。由于新加坡通货膨胀率较低，公积金存款利率比通货膨胀率高2个百分点。
3、公积金使用具有很强的政府性。公积金制度的建立， 使得政府积累了大量的住房建设资金，成为政府支持住房发展的主要资金来源。
4、优惠的公积金会员借款条件。 由于公积金会员都有公积金储蓄作为偿还的保证，所以，银行都愿意提供此类住宅贷款，且还款期限长、利率较低，从而使居民住宅问题解决起来比较容易。
二、我国住宅金融发展的现状
（一）住宅金融市场融资中介体系不健全。目前我国专业性住宅金融机构尚未建立起来，住宅金融市场中介主要包括四大国有商业银行的房地产信贷部、住宅储蓄银行及住宅信用合作社等。其中建设银行和工商银行的房地产信贷部居垄断地位，处于试点阶段的住房储蓄银行和部分地区设立的住宅信用合作社，尚不能摆脱其地方性、规模小等特点，而难以成为住宅金融市场的中介。另外，我国还没有为中低收入者提供住宅融资保险或担保的金融机构。
（二）以住房公积金为主要内容的政策性住宅金融发展尚处于起步阶段。自试点和推广住宅公积金制度以来，归集数额稳步增加。1996年达393.64亿元，1997年达800亿元。然而， 住房公积金制度作为新制度，尚缺乏明确的法律规定，还没有形成“机构健全、管理规范、使用高效、监管严密”的全国住宅公积金管理体系，且其发展方向模糊。
（三）个人住宅抵押贷款难以在现实生活中全面推广。就住宅金融部门而言，由于个人住宅抵押贷款额小、面广、手续繁多，又无政府贴息和金融政策支持，属微利零售业务，所以不太乐意经办。就居民个人而言，贷款条件相当严厉。《个人住房担保贷款管理试行办法》中规定，符合下列条件方可向银行申请：有城镇常住户口或具有合法的住留身份；稳定的职业和收入，信用好，有偿还能力；有购房合同；在银行存款或交纳住宅公积金存款的，存款额占购房款的比例不得低于30%；有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人等。这些条件对工薪阶层中的中低收入家庭而言是无法具备的，而这些人恰恰又是少房户、危房户和特困户。
（四）住宅抵押贷款二级市场尚属空白，直接制约了一级住宅市场的发达。目前我国二级住宅市场的作用没有得到应有的重视，其发展受到诸多限制，多数地区对出售的公房采取限制上市的政策。二级市场本身也存在许多亟待解决的问题，没有固定的交易场所，没有规范的操作规程，没有便捷的产权登记和管理制度，缺少专门的从业人员、交易成本过高等。二级市场发展的滞后必然限制一级住宅市场上的有效需求的形成与扩大，推迟了一级市场上的新商品房的出售，待售期间每年上百亿元的利息和维护费用又增加了成本提高了售价，使住宅市场陷入“高价——积压——更高价——更积压”的恶性循环，从而导致住宅信贷资产风险剧增。
（五）住宅金融机构融资方式单一、缺乏创新。筹集方式以传统的活期储蓄、定期储蓄为主要工具，采取固定低利率制，缺乏复合式、收益率高的品种。资金供给方是国内各金融机构、居民个人、企事业单位，没有充分利用外资来弥补国内住房开发经营中的资金缺口。住宅融资以间接融资为主，还是以金融机构为媒介进行。住宅直接融资方法，即住宅开发商通过发行住宅金融债券、住宅抵押债券、住宅开发股票等有价证券来进行融资的方法尚未大量采用，住宅金融市场上几乎没有不动产抵押券，某些融资工具内容也欠规范。
三、构建我国住宅金融发展模式的思路
通过以上分析可知，我国的住宅金融发展借鉴了新加坡的住宅公积金模式，在全国推行住房公积金制度；成立了部分住宅储蓄银行，有一点德国储蓄体系的萌芽；借鉴美国的住宅抵押贷款模式，通过立法积极推动个人购房抵押贷款业务，鼓励商业银行开展住宅储蓄，保险公司开展居民购房担保业务。但在运作过程中，矛盾层出不穷，最为典型的：一是因收入差异而出现住宅消费的“马太效应”，即低收入者单位没有房分配又购不起房，而高收入者购得起房却不用自己掏钱，往往单位有福利房分配。二是国有银行储蓄存款快速增长与住宅发展资金严重短缺的矛盾，尽管将房地产业发展作为新的经济增长点，但数万亿的居民储蓄存款却还没有找到向住宅业投资的渠道。解决这两个矛盾须依靠政策支持，更需要重塑我国的住宅金融发展模式。总体思路是分两步走：
（一）经济转轨时期的住宅金融发展模式
经济转轨时期系指我国经济体制由计划经济体制向市场经济体制转变的时期，我国住宅金融的现状基本反映了经济转轨初期的特点。经济转轨时期的住宅金融发展模式思路是：以住房公积金制度为主，辅之以住房储蓄和个人抵押贷款的办法。
1、规范公积金运作。首先， 实行住房公积金制度可以转变住房的分配体制，可以提高职工工资中住房消费含量。其次，住房公积金既可以为城市建设经济适用房和安居工程提供一笔稳定的低成本的资金，从而降低住房的造价，另一方面也为职工个人购买经济适用住房和安居工程提供了低利率的贷款资金。在我国过去延续下来的高就业、低工资的政策效应下，目前住房公积金积累的量和比例以及缴交住房公积金的职工仍显不足，但随着工资基数的加大，缴交比例的提高和住房公积金覆盖面的扩大，公积金的作用将日益明显。
关于住房公积金制度的发展方向，笔者认为，应遵循以下思路：住房公积金信贷、结算等具体业务委托商业银行办理，公积金管理机构转变为具融资和贷款职能的政策性非银行金融机构。在融资方面，除住房公积金外，要进一步引入住房合同储蓄和资本市场融资这两种融资工具。在贷款方面，重点支持经济适用住房建设，并逐步向个人抵押贷款过渡。所有住房公积金贷款、结算等金融业务全部委托商业银行办理，这样，既可以住房公积金制度为基础，建立中国的住宅金融体系，又能充分利用现有商业银行的网点机构，减少住房公积金管理机构费用成本。在监管方面，借鉴新加坡中央公积金局运作模式，可由国务院成立专门机构，负责制定全国住宅公积金法规政策，培训专业人员，监督地方住房公积金管理机构的运作。
2、构建住宅储蓄机制。 构建方式一是成立全国性的政策性住宅储蓄银行，分流近几年国民收入向个别部门倾斜形成的巨大节余购买力，引导一部分购买力用于住宅消费。二是改进商业银行的服务方式和质量，通过吸收住宅储蓄资金用于发放住宅贷款和发行住宅债券，保障住宅市场有效供给，适应多元化的客户需求。在政策性银行和商业银行吸收住宅储蓄并举的前提下，应坚持以住宅储蓄银行为中心，多方筹集资金，先存后贷，自助与互助相结合，同时予以政策补贴和减税的办法，推动居民个人购房机制的形成。
3、普遍开展住宅抵押贷款业务。 在我国现时商品住宅价格与居民收入之间存在巨大反差的情况下，为启动住宅市场，刺激居民购房消费能力，除了加大房改力度，取消福利分房制度，清理房产流通环节的各种不合理收费，提高住宅功能质量，改善售后物业管理服务以及提高营销策略手段等以外，只有运用金融手段，改进住宅抵押贷款方式，才能真正提高居民购房消费能力。各家开展住宅抵押贷款的金融机构，要把该项业务作为其贷款业务的重要内容主动推向市场，要尽快熟悉市场，研究对策，总结经验，注重市场营销，改变贷款申请者对住宅抵押贷款的不良印象，即苛刻的条件、繁琐的程序、复杂的手续和处于处处求人的不利地位等。大力发展代办住房抵押贷款的中介服务机构和律师事务所，提供一条龙平等服务。抵押贷款方式本身也须进一步创新，即改革和完善固定利率抵押贷款方式，适时谨慎采用可调整浮动利率抵押贷款方式；对收入水平暂时较低但增长潜力大的消费者采取分期付款方式等。成立专门的抵押贷款估价机构，规范房产评估市场；建立政策性的住宅抵押贷款担保保险专门机构。对住宅抵押贷款的安全性给予担保，并制定相应的投保标准，以降低违约风险；积极培育我国的住宅拍卖市场、典当市场、租赁市场和产权交易市场。
（二）规范化市场经济条件下的住宅金融发展模式
当经济转轨结束，进入规范化的市场经济之后，住宅金融体制模式应是：以个人住宅抵押贷款制度为主，辅之以住宅公积金和住宅储蓄方式，并建立起发达的住宅金融市场。
1、培育发达的住宅金融市场。 我国规范化市场经济阶段的住宅金融市场应是一级市场和二级市场均很发达和完善。在一级市场上，政策和商业性住宅金融机构能随着市场的变化和资金供求变化，开展种类繁多的住宅信贷业务，并普遍采取住宅抵押信贷形式，借贷双方债权债务关系明了。住宅金融机构普遍发行住宅证券筹集资金，保险机构、国家有关机构为住宅信贷提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者或保险者，信托机构则在信贷或债券到期以前负责保管和持有抵押品财产权。参予一级住宅金融市场的有：金融机构、保险机构、国家有关机构、信托机构等。二级市场是住宅金融市场的核心部分，在此，充分保持住宅信贷资金的流动性，降低或消除住宅信贷风险，实现各金融机构、各地区、各种期限结构的均衡。以大经济区域为依托，建立起多个地区性的二级市场，银行、企业、个人等可自由通过拆借、证券交易、借款、贴现等方式进行住宅资金交易。
2、中央银行对住宅金融市场实施有效监管。 中央银行通过建立健全住宅金融法律法规体系，制定、完善包括住宅抵押贷款、住宅储蓄、住宅公积金、住宅金融一级市场、二级市场的运作管理、纠纷处理等的法律法规，对住宅金融机构的市场准入、退出、接管、清算、破产等作出严格规定，有效监管住宅金融活动，实行审慎经营。并指导住宅信贷机构加强内部风险控制，保护住宅金融机构、借款人的合法权益。
3、政策性住宅金融机构与商业性住宅金融机构互为补充， 实现政策性金融和市场金融的一体化经营。
4、建立起完整的住宅金融机构体系。 完整的住宅金融机构体系主要包括：专业性住宅金融机构、非专业性住宅金融机构和提供住宅贷款保险和保证的金融机构。三者相互配合，共同促进住宅金融的发展。
5、适应金融资产证券化趋势，创新融资工具，开发融资品种， 如“住宅抵押债券”，为住宅金融业的发展筹措更多的资金。
标签：公积金论文; 金融论文; 住房公积金贷款论文; 银行存款论文; 房地产抵押贷款论文; 个人抵押贷款论文; 银行融资论文; 信贷业务论文; 银行信贷论文; 信贷规模论文; 金融机构论文; 抵押贷款论文; 二级市场论文; 银行论文; 融资论文;