江苏 扬州 225000
摘要：中国房地产业对市场经济起到了一定的带动作用。随着房地产行业竞争日益激烈，房地产企业要更好地生存和发展下去，就要做到适销对路的过程中，还要采用降低成本的方式提高经济利润，这就需要房地产企业在开发项目中，对于设计阶段、施工阶段和结算阶段都做好造价控制工作，以做到投资效益最大化。本论文针对房地产项目在设计、施工及结算阶段的造价控制进行研究。
关键词：房地产项目；设计阶段；施工阶段；结算阶段；造价控制
1.引言
大连某房地产开发企业的注册资金为2500万元，属于是三级城市综合开发企业。在2016年与大连的某高校合作在该高校的周边建设文化小区，资金投入为5.1亿元人民币，整个文化小区的建筑面积为53万平方米。在这个项目的规划建设中，都是以教育为主题的建筑物，诸如图书馆、小学、博物馆、文化公园等等。由于开放项目规模大，建设的周期长，就需要在房地产开发项目的各个阶段做好造价控制工作。
2.房地产项目在设计阶段的造价控制
本房地产开发项目规模比较大，资金投入量也非常大。要对资金有效控制，就要在设计阶段进行造价控制。具体需要做到以下方面。
2.1记取设计费与设计指标建立关联系性
改变传统的设计费记取方式，将设计费与工程建设中消耗的成本建立关联性，并在设计合同中体现出来。包括设计单位需要承担责任以及控制成本的要求等等都要明确，施行奖优罚劣的激励机制。比如，在这项工程中，图书馆为6层建筑物，在建设单位与设计单位所签订的设计合同中，就要针对设计费的记取方面予以明确。本工程的设计费划分为两个部分：其一为固定费用；其二为可变费用。固定费用按照建筑面积与每平方米单价的乘机计算，可变费用方面可以通过设置考核指标来完成，即单位建筑面积的钢筋使用量和其中所含有的混凝土量，并结合使用奖惩办法，鼓励设计单位在设计中要控制好成本。在设计图纸的过程中，如果发现预算超出了预设的指标，设计单位就要承担超出的费用，这笔费用可以从支出的设计费中扣除；如果发现预算没有达到预设的指标，节余的资金作为奖励支付给设计单位。采用这种方式可以对设计费有效控制，而且设计单位还可以获得一定的奖励。设计人员的工作积极性被调动起来，还树立了经济意识，设计上能够做到精益求精，由此做到了技术与经济的有效结合。
2.2优化设计方案并做好设计审查工作
在施工设计图的出图前，建设单位要请专家对图纸进行审核，降低设计变更的发生率。需要审查的内容包括以下几项。
其一，施工设计图是否按照国家强制性规范要求进行设计的，包括建筑结构的选型、标准，建筑结构的设计、各项参数、结构计算书以及安全系数等等都要进行核对，避免产生错误。
其二，建筑细部的设计以及建筑节点的设计都要明确，找出专业相同图纸不同之处、专业不同之处以及图纸说明与设计说明之间所存在的差异。
其三，建筑材料的准备情况和建设设备的准确情况是否符合要求。
其四，如果施工按照设计图纸展开是否具有可行性。
其五，所设计的柱网的规格、梁的规格是否安全，能够满足装修要求和技术改造的要求。
3.房地产项目在施工阶段的造价控制
3.1对施工设计图要做好会审工作
当招标工作完成后就要进行施工设计图的会审。造价管理人员在参与设计图纸的会审工作中，就要做到施工设计图与施工的实际相结合，可以有效地控制工程施工变更。本房地产项目中，建筑物多种多样，由于建筑物的使用功能不同，对于建筑空间结构有更高的要求，就更需要重视会审工作，对工程变更能够做到有效控制。
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3.2对于施工中的各种设计变更要严格控制
工程进入到施工阶段，如果需要对设计图纸进行变更，就必然会增加资金投入量，施工进度减缓，工程的进度受到影响。如果变更已经确定下来，建设单位就要向施工单位和监督管理单位书面通知。如果情况紧急，也可以采用口头通知的方式，之后采用书面通知做出补充，防止出现工程返工的问题导致施工单位索赔。如果是由于施工单位的问题而导致的，而且还引起了施工问题，就必然会使得工程量有所增加，增加的工程量建设单位不予计量。
比如，小学建筑物的楼板为80毫米的设计厚度，为了便于在楼板中预埋水电管线，施工单位没有知会建设方，也没有与设计单位沟通，就擅自增加了楼板的厚度，达到100毫米。那么，建设方对此仅仅作为一种技术措施，对于20毫米厚度的混凝土不予计量。
4.房地产项目在竣工结算阶段的造价控制
4.1对结算资料进行收集并做好审查工作
工程结算资料中所涵盖的内容包括招投标文件、施工图、竣工图、施工合同、会审纪要、地质勘察报、工程变更单、签证单等等，竣工图要加盖竣工图章并签署完，竣工图能够真实地将工程实物体现出来，施工图的修改能够体现出来。绘制竣工图要按照有关规定执行，明确审查竣工图的重点内容，要求竣工图与实际规格相符合。文件资料的决算中，要求原件完整，签章手续也要完整。如果使用复印件替代，就要将复印件与原件核对，并在制定的位置著名复印件符合原件。核对完毕后，核对的人员要签名，盖好公章。
4.2按照设计图纸和计算工程量的规则对工程量做好审查工作
施工单位通常会有意识地对工程量高估，所以，建设单位对此都要严格把关。审核人员在对工程量进行审核工作中，要按照工程实际进行结算。
比如，在博物馆竣工后，对梁板混凝土的使用量进行计算，要将超过0.3平方米的洞口扣除。在施工单位对决算进行编制的过程中，如果遇到这个规格的洞口，往往不会扣除，这就必然会增加工程量。
4.3对定额套用要做好审查工作
对定额套用要做好审查工作，避免存在误差。通常施工单位会高套定额，后者存在不按照规定定额的问题，就会导致定额超出实际。
比如，脚手架的套用中，如果建筑物的檐高没有达到50米，就可以套用50米以内的多层檐高综合脚手架，一些施工单位甚至会套用60米内多层檐高综合脚手架。在涂刷卫生间以及厨房间的施工中，选用复合防水涂料，如果涂刷的厚度为1.2毫米，很有可能会存在套用涂刷 1.5毫米厚度的涂料。在进行定额换算的过程中，就要严格按照实际的涂刷厚度进行。
4.4对施工材料的价格进行审查
对施工材料的价格进行审查，需要按照签订的价格协议进行，包括招投标文件、施工合同以及材料价格信息等等，对于材料的价格做出科学合理的调整。
4.5对设计变更情况进行审查
对设计变更情况审查是否是按照规定的程序进行的，是否经过建设单位和设计单位的批准。对于变更签证要做好审查工作，避免产生重复签证的问题。
5.结语
综上所述，房地产开发的周期比较长，建设的过程中会存在各种不定因素，加之开发环境复杂，要提高经济利润，就要做好造价控制工作。将工程造价控制贯穿于整个的房地产项目开发中，使得工程资金的利用率提高，这就需要房地产建设单位高度重视工程造价管理工作，树立控制造价的意识，并落实到具体的管理工作中，对于各项资金充分利用，还要房地产建设中各项信息的分析工作，避免出现房地产建设资金流失的问题，以使得房地产企业获得更高的经济效益。
参考文献：
[1]耿非.长春市EO房地产开发项目工程造价控制问题研究[D].长春：吉林大学硕士学位论文,2015.
[2]陈玲玲.房地产项目设计阶段成本控制研究[D].武汉：武汉工程大学硕士学位论文,2014.
[3]张晓宇.茂源新城房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学硕士学位论文,2015.
论文作者:靖伟超
论文发表刊物:《防护工程》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/12
标签：造价论文; 阶段论文; 工作论文; 设计费论文; 工程论文; 建设单位论文; 工程量论文; 《防护工程》2017年第31期论文;