武汉市政工程设计研究院有限责任公司 湖北武汉 430000
摘要：社区这种新的居住形式出现以来，社区经济就做为一种新的商业经济形式而不断发展着。在多年的发展过程中，社区经济经历了不同时期的变化，逐渐趋于稳定。本文以武汉万科魅力之城为例，分析了几种社区经济形式的发展方式和前景。
关键词：社区经济；社区服务；社区商业；互联网
前言：改革开放30多年来，我国的社会、经济、文化得到了前所未有的飞跃式发展，人们的生活方式也不断发生着巨大的变化，重要变化之一就是在全国各大中城市出现了社区这一全新的人居生活模式。社区做为一个以居住行为为核心的有内在关联的社会网络及社会互动的空间表现形式，逐渐被人们所认知。社区的建设离不开社区服务，而社区服务依赖于社区经济的发展。
社区经济作为一种优化的资源配置方式，可将社区内互不相联的各种经济要素变为利益共同体，从而建立一种新的经济方式，带动社区的发展和建设，即可以产生显著的社会效益，又可以有针对性的提高资源的综合利用水平，是一种市场潜在需求巨大的经济发展方向。
下面，笔者以武汉万科魅力之城小区为例，浅谈一下目前武汉社区经济发展的现状以及对未来发展趋势的展望。
一、社区项目介绍
武汉万科魅力之城小区由武汉万科地产开发，地处武汉东湖高新区未来科技新城的中心区，高新四路与光谷一路交汇处，小区总建筑面积40万平方米，总户数4164户， 2009年1月一期项目精装交付使用，2011年小区整体交付完毕。小区周边有富士康科技集团产业基地、中芯国际、武钢技术产业园、光谷金融港等大型工业、办公物业。小区居民多为首次置业的年轻人和在周边企业单位工作的员工，以外来人口居多。
选择该小区做为社区经济发展的研究对象，最重要的原因是该小区地处城郊，很长一段时间周边基本没有其它居住型物业和商业存在。但由于附近企业众多，小区自首期交付之日起就一直保持着相当高的入住率，几乎未曾经历空置率极高的时期。经历多年发展，小区已经发展出一套成熟、稳定、基本自给自足的、满足小区居民需求的商业经济体系。所以该小区的社区经济应该来说是相当的具有内生式发展的代表性的。
二、经营性的社区经济现状
经营性的社区商业是指以社区内的居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业经济形式。其服务对象主要是社区内的居民。
对于由开发商主导开发的居住小区而言，社区商业的经营场所均由开发商在小区规划建设之时便已建设完成。魅力之城的商业规模总量为3600平方米，商铺规模在十余平米的小铺到300平方大铺之间，商铺位置多位于小区主要道路边的住宅底层，也有由前期售楼中心改建而成的独立商业。小区的商铺以经营生活服务的业态为主，由于小区的地理位置和环境的特殊性，社区商业的规划和业态均具有很强的内向性，社区商业的生存和发展完全依赖于本社区居民的需求，其规模也以满足本社区人口的需求为准。
从业态统计情况来看，该社区的商业业态均围绕居民日常生活展开，且几年来不断根据居民需求有所调整，并逐渐形成稳定。小区业主多为年轻的小夫妻和在附近工作的年轻单身人士，对便捷的餐饮服务的需求特别高。小区大门口道路西侧的商铺本来有日常生活用品零售等多种类型，经过几年时间的更新，现在已经全部被小型快餐式的餐饮所代替，如兰州拉面、如意馄饨、新农牛肉面一类的小型快餐，每天早晚时段格外红火。再如南区入口广场周边商铺，小区建成之初，业态很杂，餐饮超市生鲜美发之类都有，但是随着入住业主生活的不断稳定，小区最初入住的年轻人渐渐结婚生子，而南区入口广场由于阳光较好，场地开阔，成为大人带孩子散步最集中的场所，于是广场西侧的一条商铺的业态纷纷向儿童母婴的需求转型，以往的生鲜小超市都逐渐改成了母婴店，或者甜点店，零食店，而所有的店都在门口摆上了吸引小孩子来玩的各类电动玩具，几乎成了一个儿童游乐场，这些商铺的生意也大都变得更好。
从以上分析来看，内向性的社区商业的业态是根据小区居民的需求变化而不断调整的，在某一段时间段内达到一个平衡状态。
还有一类商业形态是我们不得不给予关注的，那就是流动的小商贩。小区由于地方相对偏僻，附近没有传统意义上的老式商业区和菜场。最初，小区大门入口两侧的路边有少量附近农民挑着自家地里的菜来摆摊，慢慢大门两侧逐渐聚集起了一批专以卖菜和经营小吃为生的小商贩。他们不断的与物业和城管部门打着游击。对于他们的存在，小区居民分为观点完全对立的两派，一部分业主认为他们提供了廉价而丰富的蔬果和小商品、小吃，方便了业主的生活，另一部分业主认为他们严重影响了小区的环境,应该予以取缔。但不管怎么说，管理者不得不承认他们的存在也是由市场需求决定的，应该把关注点更多的放在如何组织管理他们的经营行为上面。
三、社区服务型的社区经济现状
对于小区的社区服务来说，一个好的物业可以承担起相当一部分的服务工作，或者是协调组织作用。小区物业公司是万科物业，而万科物业一直是全国口碑最好的物业公司之一。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆物业的主要工作就是对小区环境进行管理以及为业主提供服务，笔者总结该社区的物业主要提供的社区服务如下：
1、社区环境保障。环境保障可以分为清洁和安保两部分，该物业在这两方面都是做得相当不错的。小区的每个区域都有相对固定的清洁人员，工作时间相当长，所有的公共区域每天都会清扫一遍，定点签到。安保方面由于万科物业的良好口碑，易于招到年轻有活力的男性安保人员，且人员相对稳定，这与很多小区安保工作都是中老年男性且总是换人区别很大。良好的清洁和安保措施为业主提供了安心的生活环境，这也是小区从交付至今一直保持相当高的入住率的主要原因之一。
2、社区家政服务。家政服务也是影响居住体验的主要因素。物业下属有专门的工程部，为用户解决一些基本的家居维修保养工作和精装修的保修，同时，也提供合理收取费用的基础维修工作。同时物业公司有时以活动的形式会赠送一些家政服务券，可以用在工程修理和家居清洁等方面。这些有着良好体验的家政服务形式也提升了业主的居住体验。
3、快递服务。解决快递收件问题现在已经成为各小区头疼的问题。该小区的组团都是封闭式管理，进入居民家中需要门禁卡、密码、钥匙等数道关卡，让快递上门不是一个理想的做法。物业在小区会所专门划出一个区域，成立了一个 “幸福驿站”，专门负责处理居民的快递。目前，幸福驿站与EMS、顺丰等几家快递已经有了合作，其余快递可能会陆续进驻。这种主动为小区居民解决实际问题的做法得到居民的肯定。
4、其它服务。物业除以上明确的服务以外，还在很多方面做着不为人所注意的细致工作。小区的停车位设计先天不足，物业一直在做着努力，并为解决此问题而促进了业主委员会的成立，与业委会一起探讨解决办法；小区要停水停电，物业通知到户，并在停水时在小区内设置数个取水点；夏季定期全面灭蚊，植物定期消杀；植物有专门的园艺工人做保养，草皮定期更换；儿童游乐设施和健身设施定期维护翻新；对于居民反映的任何问题，如楼上噪音，高空抛物、晾衣滴水，楼道里堆放私人物品等，任何小问题都能得到物业的及时反应。这所有的服务措施，从社区经济的角度来讲，形成了一个良性循环的，物业给居民带来了良好的服务，居民体验感好，交物业费就较为主动。同时物业为了吸引居民按时交缴物业费，经常会有优惠活动，于是不少业主会主动一次一年提前缴纳物业费。
但是物业的服务再完善，也有物业所不能达到的方面。为满足居民需求而出现的更加多元化的社区服务型的经济形式应运而生。最典型的是幼儿托管机构，这类机构一般以儿童课外教育为主要内容，吸引没时间照顾孩子的父母，将孩子业余时间或者寒暑假托管给他们，提供教育、看护、餐饮等全套服务。而像美童少儿英语、思阅艺术空间、艺校这类的幼儿教育机构，也满足了现在不少家长希望儿童赢在起跑线上的心态。这些儿童教育机构多开设于居民住宅之中，规模都不大，一方面实现小班一对一教育，同时也避免对周边的居民生活产生大的影响。也有提供其它服务的一些机构，如瑜珈会所、舞蹈会所等，以开设在居民住宅中的小型会所的形式，提供就近的健身美体场所；小区商业提供的餐饮形式相对单一，于是有居民在家开设了私房烘焙店，提供披萨等西点的私家订制和送餐上门服务；有退休的老中医在自己家开设了一个按摩店，为小区居民提供颈肩腰腿痛的按摩和刮痧艾炙等服务；甚至在小区主入口附近有一户住宅内开设了一家家庭汗蒸馆，看起来生意也相当不错呢……
这些应社区居民的需求而由业主自发产生的社区服务经济形式，不仅为丰富和方便社区居民生活做出了贡献，也有利于居民之间的互帮互助，并且为退休和下岗居民提供了再就业的机会，为丰富和稳定全体社区居民的生活做出了相当有益的贡献。
四、互联网的发展对社区经济影响的展望
现在是一个掌上网络时代，社区经济也不例外，魅力之城的管理者也为构建“智慧社区”做出了努力。万科物业在2014年年中推出了一个叫 “住这儿”的手机APP。安装了APP的业主们，逐渐发现了社区的生活似乎在慢慢发生变化。不但物业有任何通知都掏出手机就可以马上看到，而且自己家里发生的任何事情，都可以掏出手机来与邻居同乐了。比如小区的男士们相约打篮球，只需要在活动召集页面喊一声，很快一场比赛就组织起来；孩子在小区游乐场丢了书包，APP上发个贴，马上就有邻居帮忙吆喝起来；有人上班较远，想找邻居拼个车，拿出手机喊一声，路线合适的邻居就冒出来了……在APP上，物业化身为一个叫做“小宝”的角色，大家只要是有什么问题了，只要喊一声“小宝”， “小宝”马上就会来回复。大家知道，在“小宝”身后，是一群日夜管理着小区的工作人员在那里为大家服务。
这样一个集聚了社区居民目光的APP，当然不止是交流和服务这么简单。它甚至成为一个无限大的广告牌，成为了社区居民的商业平台。我们可以想像，只要能够集聚起社区居民的注意力，使APP真正融入了业主的生活之中，还有多么巨大的可能性可以去开发呢？
利于手机APP平台来发展社区经济是目前被广泛关注的一种新的商业模式，社区经济作为一种优化的资源配置方式，可将社区内互不相连的各种经济成分变为利益共同体，从而建立一种新的经济生产方式。而与互联网产生交集之后，社区经济天然的具有了O2O的优势，线下资源非常容易整合，而线上资源只要能够组织利用好，但可以拥有巨大的发展前景。这是一个值得期待的领域，只要找准了入口，把握住了社区经济的特征和用户的心理，谁就可能成为大赢家。
参考文献：
[1]姚建强. 社区商业的分类及其发展趋势，浙江大学硕士学位论文 2007
[2]张晓霞. 社区经济发展现存问题及创新思路 商业时代 2010.07.
论文作者:周秋琳
论文发表刊物:《基层建设》2015年第35期
论文发表时间:2016/9/6
标签：小区论文; 社区论文; 居民论文; 经济论文; 物业论文; 商业论文; 业主论文; 《基层建设》2015年第35期论文;