摘要：文章从房地产企业实行成本管理的必要性出发，对房地产成本管理工作存在的问题进行了分析,并有针对性地提出了解决对策，以期能给房地产企业提供参考，提高房地产企业的成本管理水平。
关键词：房地产企业；成本管理；成本指标；系统管理；控制体系
1 前言
成本管理是房地产企业的重要管理活动之一，成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。当前的市场经济环境下，房价回归理性导致行业销售收入整体下滑,房地产企业若要保持稳定利润率, 就须制定合理的成本管理体系，通过科学合理的成本管理来扩大企业的投资收益空间，提升企业争夺市场的竞争力。
2 房地产企业成本管理相关概述
2.1 房地产成本管理
成本是指为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。房地产成本即是开发企业在项目开发过程中通过前期规划、土地获取、基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的而耗费的资源的货币表现。了解了房地产成本的组成，我们就可以给房地产的成本管理下一个定义:房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。
2.2 房地产成本管理特点
房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。其特点如下:第一，房地产开发是一种生产性建设项目总投资。生产性建设项目总投资包含建设投资、建设期利息和流动资金三部分；非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。第二，开发成本内容复杂。成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。因为房地产开发周期长,成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。
2.3 房地产企业实行成本管理的必要性
首先，房地产企业实行成本管理是其生存和发展的重要保障。任何企业首先要解决的问题就是要在充满竞争的市场中生存下去，然后再谋求发展，当然房地产企业也不会例外。其次，房地产企业实行成本管理是在市场竞争中取胜的关键。房地产企业的外部压力主要来自于日益激烈的市场竞争。最后，房地产企业实行成本管理可以提高企业的经营管理水平。成本管理的指标是综合性很强的经济指标，企业的各项工作的好坏最终都能在成本指标的高低上体现出来。
3 房地产企业成本管理现状——以A企业为例
3.1 A企业背景
A企业正式成立于2005年，于2010年上市，隶属于某控股集团。房地产业是集团重点发展的业务领域，专业从事房地产开发、销售及物业管理等多种业务。目前房地产业务主要集中在住宅地产的开发，年开发面积200万平方米，年产值123亿元，业务遍及多地，以±地竞拍、软投资经营、整体捆绑打包的运作方式，致力于成为国内最具发展活力二三线城市综合大盘开发的领跑者。
3.2 各阶段存在的成本管理问题
3.2.1 决策阶段存在的成本管理问题。
目前企业在决策阶段面临的成本管理问题主要有下几点:一是企业市场部对项目所在区域的房地产价格现状、供需状况、后续发展潜力等预估错误，造成后期销售价格迟迟上不去，项目收支难以平衡，项目利润无从谈起；二是对项目所属区域市场建筑安装工程造价调研不足，未能建立该区域总包、分包价格信息库，导致成本测算时建安成本数据失实，给拿地后的销售盈利埋下隐患；三是企业市场部、设计部、成本部不能密切配合，必要的设计参数提供滞后，导致成本测算无依据可循，成本测算偏差较大，影响拿地决策。如建筑密度指标、容积率指标、高层与多层建筑的比例等；四是设计方案单一，无设计的多方案比较，不能在满足基本设计参数的基础上，通过多方案测算比对优先选择较高收益率的方案。
3.2.2 设计阶段存在的成本管理问题
一是企业快速扩张下，对设计工作的时效性要求提高，使得在设计成本优化与设计进度之间不能兼顾；二是部分工程建设如会所等缺少标准限额指标，各项目新建会所规模不一，浪费现象严重，企业设计成本限额库急待完善；三是设计单位对企业的设计标准、成本标准不熟悉，设计过程中经常偏离企业要求，设计图纸超指标现象普遍存在；四是企业各部门在设计成本优化过程中的配合协作不到位，出现优化方案难以落地的现象。如某高层住宅每层电梯井走廊间距15米，其间无消防分区，但设计了两个消防箱，而按规范要求，两支水枪同时到达室内任何部位即可；五是规划设计、单体设计因领导或政府审查不通过，造成大面积修改现象，不但影响了出图进度，也可能因甲方需求的变更造成了设计费用的增加。
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3.2.3 招标阶段存在的成本管理问题
目前企业在招标阶段面临的成本管理问题主要有以下几点:一是招标过程中出现合谋串标、不合理低价竞标、低价中标高价索赔等现象，招标质量差，招标风险增加；二是对招标清单标底的编制不重视，询价工作走马观花，清单底价与实际相差较大，指导性不强，甚至发现无标底进行招标的现象，定标过程中片面的采用最低价中标，没有合理价格区间、技术方案比选等；三是总企业对项目上招标中的成本监控深度不足，往往是事后核查，过程监控力度不足，给招标腐败留下了生存空间，造成招标成本增加；四是因人工统计控制的局限性，部分项目招标时由项目成本部通过合约规划控制合同金额难度较大，造成总的建安成本失控。
3.2.4 施工阶段存在的成本管理问题
目前企业在施工阶段成本控制面临的问题主要有以下几点:一是施工组织方案只注重安全性，没能从成本控制的角度进行多方案比选，如基坑支护方案有条件进行放坡支护的却采用钢板桩支护，增加了工程造价；二是工程师在施工过程中管理粗放，无合理的工序组织计划，未能很好的配合施工单位推进工程进度，造成缺少工作面、甲供材到场不及时等现象，造成施工单位因窝工产生索赔；三是甲方对签订的合同不交底、不学习，对合同条款缺乏理解，对利用该合同管控施工单位、争取甲方利益不重视，签证审核随意，造成施工过程中成本的流失；四是较多项目在施工过程中因设计变更造成返工，不但增加了工程造价，更使得项目施工周期延长，影响到工程交付或展示，可能对工程利润造成间接损失。
3.2.5 竣工阶段存在的成本管理问题
目前企业在竣工验收阶段面临的成本管理问题主要有以下几点:一是施工单位不积极上报结算资料，导致结算工作一拖再拖，应结算而未结算的合同较多。究其原因，主要是前期进度款支付过程中，因付款把关不严，部分合同存在超计划付款，有的甚至付款额己超过合同额，导致签订该合同的施工单位对结算推进不积极；二是项目企业核算部分对结算审核、把关不严，部分分包签证应分摊到总包的未在总包结算中给予扣除，造成总包结算额增加；三是因后评估中牵涉到项目在开发全过程中的所有数据，资料较为复杂，需配合提供数据的部门较多，造成评估过程中项目企业工作量大，且后评估数据在部门传递、手工统计中容易错漏，造成最终数据的误差较大。
4房地产企业成本管理的对策分析
4.1 加强企业成本管理的意识
房地产企业应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。通过研究每种成本管理方法的本质及其适应的经济环境的特点，构造出系统的成本管理方法体系。随着市场经济的发展，为使企业产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产过程，成管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。对所有这些成本内容都应以严格、细致的科学手段进行管理，以增强产品在市场中的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
4.2 实行全员成本管理
提高广大职工对成本管理的认识，增强成本观念，贯彻技术与经济结合、生产与管理并重的原则，向全体职工进行成本意识的宣传教育，培养全员成本意识，变少数人的成本管理为全员的参与管理。企业应该高度关注成本专业人才的培养和使用，采取措施，积极举办各种类型的成本培训班，以提高成本方面的专业知识，从技术经济领域开辟降低成本的广阔途径。
4.3建立健全成本管理组织
首先，成立成本管理委员会，成本管理委员会是企业成本管理工作的决策和领导机构，对企业的成本管理工作提出具体指导性意见，对企业成本管理工作进行决策，向企业总经理负责。其次，建立成本管理小组，成本管理小组是企业成本管理工作的日常工作机构，在总经理和企业成本管理委员会指导下，进行企业成本管理日常工作。成本管理小组成员包括各部门的负责成本管理的相关人员。为保证企业成本管理工作的顺利进行，维护企业利益，制定工作细则。
4.4 构建科学控制体系
另外，制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行实时的跟踪与控制。房地产企业的管理层应当制定和完善本房地产企业的成本责任制和监督考核机制。在下达承包任务时，不仅将质量、工期、安全等控制指标写入任务书中，而且将成本控制指标也写入其中。这样不仅在房地产企业内部有效地引入竞争机制，而且有利于房地产企业搜集、积累成本管理的资料，为房地产企业定额的编制及今后的成本管理工作打下坚实的基础。
4.5 运用必要的成本管理技术
首先，利用清单报价模式，清单报价体现的是房地产企业的整体管理水平，其中分部分项反映出生产者的实际消耗成本，而不再是定额模式下的预算成本；工程量清单是一种与市场经济相适应的，与国际惯例接轨的计价模式。其次，在管理中引入战略成本管理，战略成本管理以企业的全局为对象，根据企业总体发展战略而制定的。第三，房地产成本管理的信息化是先进的信息技术在房地产管理领域的运用，强大、详尽、实时跟踪的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。将计算机技术应用于企业成本管理，可大大提高企业现代化管理的进程。
5 结束语
综上所述，房地产企业的成本管理是影响企业经济效益和市场竞争力的关键，及时发现房地产企业成本管理中的问题并且提出相应的对策是十分必要和重要的。企业应通过对现阶段房地产成本管理问题的探讨、深挖，分析导致问题发生的各类因素，从而通过组织管理、管理创新等方面寻求解决问题的办法，保障企业效益，提高房地产企业的市场竞争力。
参考文献
[1]满静.新形势下房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].港澳经济, 2016(29):58-59.
[2]张朝阳.房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].房地产导刊, 2015(3).
论文作者:刘南娟
论文发表刊物:《基层建设》2016年35期
论文发表时间:2017/3/23
标签：成本管理论文; 成本论文; 企业论文; 房地产企业论文; 房地产论文; 项目论文; 过程中论文; 《基层建设》2016年35期论文;