张雷
身份证号码：1324231974xxxx0031
摘要：新形势下房地产开发市场已经进入品质和价格竞争阶段，产品质量的好坏将直接决定一个楼盘的成败，这一点，在我们身边的项目上已有所体现，因此，提高产品的质量，通过业主的口碑相传，是房地产业的最终目标。本文就如何做好房地产项目质量的管控进行了研究。
关键词：房地产；工程项目质量；管控方法
为了实现项目工程质量达到“过程精品，完美开盘，完美交楼，完美运营”的目标，针对施工方、监理方、建设方项目部等相关协作方的项目管理，可采用网格化管控+标准化运营的内控体系，重点查验：防开裂、防渗漏、结构尺寸、材料质量、精装质量、工完场清等。
一、关于人员的管控
坚持忠诚敬业、务实高效、简单阳光的项目文化；坚持日事日清，事不过夜的工作作风；坚持事前策划、事中跟踪、事后复盘的工作方法；坚持纵向联动、横向互动的协调机制；坚持产品以客户视角为基础。
（一）施工方人员的要求：按投标文件、施工合同、当地政府的要求组建项目经理部，组织劳务班组进行本项目施工管理，履行公司规定的职责（公司请你来干嘛）。对项目部及班组的主要管理人员，进场前须通过建设方项目部面试答辩考核，施工方应服从监理方、建设方的管理，提以下几点具体措施：
1.项目经理部：
1.1项目经理：必须具备一级建造师资格，有不少于2个不低于本项目规模的成功管理工作经验，长期在项目主持工作，外出前征得监理方、建设方同意后方可离开。
日事日清，事不过夜解决处理日常事务，每周主持召开不少于2次的项目例会。每月底最后一天主持召开项目月工作总结，并于下月2日前报备监理方、建设方。组织重要方案的审批、执行；组织项目部全体成员进行质量联合检查，改进不足提升亮点，每月不少于一次。对影响结构安全及使用功能的质量风险及时预警，采取相应的纠偏措施。对不称职管理人员、劳务班组及时调整。
1.2项目总工程师：必须具备工程师资格，有不少于2个不低于本项目规模的成功管理工作经验，长期在项目主持工作。
日事日清，事不过夜解决处理日常事务。负责组织项目部的图纸会审，负责组织施工资料的管理，负责施工方案、技术交底等的编制审核、交底及现场施工质量检查、指导等。每周组织不少于1次的质量联合检查，总结亮点和不足，对查出的问题分析原因，进行彻底整改并重新技术交底，并于检查的次日报备监理方、建设方项目部。
对质量风险及时预警，采取重新交底、现场跟班指导等纠偏措施，确保质量合格。
1.3项目质检员：履行自己的职责，对劳务班组现场作业检查验收、指导到位，对报验结果负责。
（二）监理方人员的要求：按投标文件、监理合同、当地政府的要求组建项目监理部。对监理部主要管理人员，进场前须通过建设方项目部面试答辩考核，进场后履行自己的监理职责，服从建设方的管理，提以下几点具体要求：
1.总监理工程师：必须具备国家注册监理工程师执业资格，有不少于2个不低于本项目规模的成功管理工作经验，长期在项目主持工作，外出前征得建设方同意后方可离开。
日事日清，事不过夜解决处理日常事务。每周组织不少于1次的质量联合检查，总结亮点和不足，督促施工方整改并进行验收。每周监理例会对上周例会提出问题的整改情况及本周主要事项，要有工作点评汇报。加强对专业监理工程师的管理、指导，实现委托监理合同三控三管一协调目标。
2.专业监理工程师：需具备工程师资格，主导检验批验收，切实做到验收把关，能把质量、进度、安全等有机统一，实现项目目标。
（三）建设方人员要求：按公司规定、当地政府的要求组建项目经理部，履行公司规定的职责（公司请你来干嘛，你最近干了嘛），服从公司的管理，提以下几点具体要求：
1.工程经理：有不少于2个不低于本项目规模的成功管理工作经验，长期在项目主持工作。
日事日清，事不过夜解决处理日常事务。每日召开早会，组织督导图纸会审，主要方案的审批，参加主要技术交底会。督导重要方案的执行。
2.专业工程师：需具备工程师资格，负责组织本专业图纸会审，避免返工、误工，参与检验批、分项等工程验收，参加本专业技术交底会，全面掌握现场施工要素，融入现场施工一线，作到本专业每道工序工法、质量标准清晰且严格执行落地。
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二、关于材料的管控
（一）施工方供应材料要求：施工方进场材料、成品、半成品执行报验认可制度，施工中执行检验批验收制度。施工方所供材料须经建设方及监理方检验认可后方能进场。
特别强调：增加混凝土试件7天标准养护见证检测项目，做到提前预警。
（二）监理方材料验收要求：严格执行本工程施工合同、设计图纸及相关验收规范规定要求，主导进场材料验收，建立验收台账。不合格材料必须立即封存退场，并留有影像资料、退场记录。
（三）建设方材料验收要求：施工方主材料订货前15日向总监理工程师、建设方工程经理申报考察厂家，考察前先报厂家资质、材质单、样品，1种材料3个备选厂家，材料考察合格方能订货。
严格执行本工程施工合同、设计图纸及相关验收规范规定要求，参与进场材料验收，专业工程师建立甲供材料验收进场台账。建立材料样品封样室，统一管理材料，以合格封样为质量验收标准，按照样板展开批量施工。
三、关于机械设备的管控
（一）施工方机械设备的要求：施工方进场设备执行报检认可制度，具备能满足本工程需要的塔吊、电梯等大型设备。小型设备应有备用准备。
（二）监理方检查设备的要求：须配备基本办公及检测设备：卷尺、检测尺、回弹仪、测距仪、游标卡尺等。
四、关于施工工法的管控
读图审图；坚持方案先行、交底先行，样板引路的方针；坚持按相关规范规程图集图纸等操作施工、按建筑工程施工质量验收统一标准验评。执行事前推演，事中管控，事后评估的工作原则。
1.读图审图：参建各方工程管理人员认真理解图纸及施工难点分析，审查施工图纸中容易出现的错、漏、碰、缺等常见问题及影响使用功能的问题等，对查出的问题进行汇总，建设方和设计沟通确认，确保图纸正确，工程顺利推进。
2.坚持方案先行、交底先行，样板引路的方针：对分项、分部工程在施工前，施工方应编制专项施工方案、技术交底，进行技术培训：对方案交底应组织相关人员讨论优化推演，确保方案的实操性。
项目总工在分项工程施工开始前，负责本分项工程专项施工方案、技术交底的细化可视化宣讲，通过宣讲应达到参会人员对本分项工程施工做法、质量验收标准非常清晰，以达到指导工人做工序样板、交楼样板，展开批量施工的依据。
总监理工程师在分项分部工程施工前，组织专业监理工程师做好工序验收标准交底工作，以达到项目监理部成员对相关工序验收标准表述清晰正确为标准。
样板引路就是确定施工工艺、梳理工序流程、明确质量验收统一标准，提高施工人员操作水平，进行施工作业标准化。施工单位在开工前应制定“样板引路方案——工法样板间、交楼样板层”，每一工序开工前进行工序样板间施工，每个样板均须设置资料板。
3执行月度检查评估制度：执行建筑工程检查评估方案，实测实量100%数据上墙工作。检查评估判定标准：依据建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013-5.0.1，得分值A：优是A＞90分；一般是80分≤A≤90分；不合格是A＜80分。
4严控成品保护：施工期间总包统一协调管理，各承包方为第一责任人。
五、关于施工环境的管控
严控场地交接质量，做好相互配合：总分包、班组之间作业面场地移交质量要严控，质量问题消灭在本工序，为下道工序、班组、分包提供合格的作业面。
施工方应做好现场安全文明施工的管理及内外部的协调沟通工作，为项目创造良好的施工环境等。
监理方、建设方对施工方服务督导管控到位，一切以实现项目目标为落脚点和动力源。
结语
总而言之，中国房地产已经超出了传统施工建筑业的范畴，房地产项目的工程质量已经成为房地产企业提升核心竞争力的关键，在各项能力要求越来越高、管控越来越细的情况下，各房地产企业的项目工程管理及与投资、成本、销售间的跨界协同能力也要求越来越高，一个时刻跟随企业项目质量、客户需求、品牌价值等方向的房地产项目工程管理才能在当今房地产市场站稳脚跟，巩固企业的生存发展基石，迎接未来市场的更大挑战。
参考文献
[1]孙淦成.浅谈如何做好房地产开发项目工程质量管理[J].科技与创新,2016(24):59-60.
[2]高霜.浅谈房地产工程项目的质量管理及方法[J].建筑工程技术与设计,2016(34).
[3]张祖斌.浅谈如何做好工程项目的施工质量管理[J].中国房地产业,2017(14).
论文作者:张雷
论文发表刊物:《防护工程》2018年第21期
论文发表时间:2018/12/10
标签：项目论文; 施工方论文; 质量论文; 材料论文; 工序论文; 工程论文; 样板论文; 《防护工程》2018年第21期论文;