房地产价格上涨特征及原因综述，本文主要内容关键词为：价格上涨论文,特征论文,原因论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年房地产价格运行特征分析
目前，国家统计局有两种关于房地产价格的统计描述：平均销售价格和房地产价格指数。房地产有各种各样的产品，按用途划分主要有住宅、商业用房、办公楼、工业用房等，在每种产品中又分为高、中、低不同的档次。当产品结构不同时必然影响平均销售价格的变化，因此，以平均销售价格来描述房地产市场的价格运行状况显然不合适。本文采用城调队的房地产价格指数进行分析。
近年房地产价格运行的特征主要有：
（一）近年房屋销售价格持续上涨，2004年房屋销售价格上涨幅度大幅提高
1998年以来，房屋销售价格持续上涨，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅。2000～2003年， 房屋销售价格上涨幅度每年提高大约1个百分点，2004年的上涨幅度则提高了4.9个百分点，2004年房屋销售价格指数为109.7（见表1）。2004年35个大中城市中有9个城市房屋销售价格涨幅在10％以上。
表1 近年房屋销售价格指数
房屋销售 商品房
商品住宅 商品非住宅 存量房屋 存量住宅 存量非住宅
1998 101.4 99.9 99.9 99.7 103.7102
106.4
1999 100
100.3100.4 99.9 999 101.5 94.4
2000 101.1 100.8101.4 98.7 102.7101
106.8
2001 102.2 101.8101.9 101.2105.3103.7 109.6
2002 103.7 103.4104
101.3105.9108.6 101.1
2003 104.8 105 105.7 102.7105.2105.8 104.1
2004 109.7 109 109.4 107.1113.3115
107.6
数量来源：国家统计局“房地产价格指数”（以下同）
（二）存量房销售价格的涨幅一直高于商品房销售价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高
1998年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房销售价格的涨幅（见图1），2004年存量房屋销售价格指数为113.3，涨幅同比提高了8.1个百分点，高于同期商品房屋销售价格的涨幅3.6个百分点。2004年存量住宅销售价格指数为115.0，涨幅同比提高了9.2个百分点，高于同期商品住宅销售价格的涨幅4.6个百分点（见表1）。
图1 近年商品房销售价格指数和存量房销售价格指数比较
（三）2004年办公用房、商业用房和高档住宅是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因
2004年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因。2004年，办公用房的销售价格指数为108.1，涨幅同比增加4.7个百分点；商业用房的销售价格指数为107，涨幅同比增加4.7个百分点。1999年以来商品住宅的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为平稳，年均涨幅在2％左右，2004年涨幅达到最高为3.2％。普通住宅销售价格涨幅年均增加2个百分点左右，2004年涨幅最高为9.8％，涨幅同比增加2.6个百分点。高档住宅销售价格2000～2002年较为平稳，2003年上涨4％，2004年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到10％，同比增加了6个百分点（见表2）。
表2 近年商品住宅销售价格指数
办公用房 商业用房 经济适用房 普通住宅 高档住宅
1998 99.5 100.5 102.9 99.9
98.9
1999 97.6 101102100.2 98.9
2000 98.1 99.6
101.4 101.5 101.3
2001 100.8 102102.1 102101
2002 99.8 102.4 101.8 104.3 101.7
2003 103.4 102.3 102.6 106.2 104
2004 108.1 107103.2 109.8 110
（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅
土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年左右，2002年土地交易价格指数同比提高5.2个百分点，2003年和2004年在此基础上每年提高2个百分点左右。2004年土地交易价格指数达到近年最高，为110.2（见表3）。2002年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销售价格指数（见图2）。
图2 近年房屋销售价格指数与土地交易价格指数比较
住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指数，2004年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地交易价格上涨最快。2002年以来普通住宅用地的交易价格涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，2004年普通住宅用地交易价格指数为111.8，涨幅同比微降了1.2个百分点，而商业用地交易价格指数为110.4，涨幅同比上涨了5.5个百分点（见表3）。
表3 近年土地交易价格指数
土地交易 居民住宅用地 高档住宅用地 普通住宅用地 工业用地 商业旅游娱乐用地 其它用地
1998 102100.6 103.1 100.4101.2 104 103.6
1999 10099.9 100.1 99.6 100
100 100.2
2000 100.2 101
101.6 100.9986
100.499.8
2001 101.7 102.2 102.4 102.1100.8 101.2101.7
2002 106.9 107.7 101.9 108.4100.4 107 106.9
2003 108.3 112.4 105.9 113 101.3 104.9104.4
2004 110.2 111.6 107.6 111.8104.3 110.4105.5
（五）房屋租赁价格保持平稳态势
理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需求。1998年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，1999年和2002年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房屋租赁价格的涨幅则在2％左右，2004年房屋租赁价格指数为101.4，比上年同期下降0.5个百分点（见表5）。
从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋势不同。1998年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现波动状态，2000年涨幅最高，同比达到14.2％，2004年住宅租赁价格指数为102.2，涨幅同比下降5.3个百分点。非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在2004年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁价格指数分别为100.2和102；厂房仓库租赁价格2002年开始微升，2004年的租赁价格指数为100.9（见表4）。
表4 近年房屋租赁价格指数
房屋租赁住宅办公用房 商业用房厂房仓库
1998 102.4 109.4 97.9 100.1
100.7
1999 98.5 102.4 95.2 99 99
2000 102.4 114.2 96.2 99 99.6
2001 102.8 108.1 100.6 100.2
99.2
2002 100.8 102
99.5 100.2
100.7
2003 101.9 107.5 99.9 99.6100.5
2004 101.4 102.2 100.2 102 100.9
（六）2004年住宅市场销售价格的变化与租赁价格的变化不同步
本文选择私有住宅租赁价格指数反映住宅市场的实际需求变化，将其与商品住宅和存量住宅的销售价格指数进行对比分析。1998～2003年，住宅销售价格指数的变化与私有住宅租赁价格指数的变化基本一致，即同时上升或下降。2004年住宅销售价格指数与私有住宅租赁价格指数的变化则出现明显的不同，住宅租赁价格指数由2003年的113.9下降为103.3，降幅达10.6个百分点；而同期住宅销售价格指数则出现快速上涨，其中存量住宅的销售价格指数上涨最快，由2003年的105.2上升为113.3，涨幅增加8.1个百分点；高档商品住宅的销售价格指数由2003年的104上升为110，涨幅增加6个百分点；普通住宅的销售价格指数由106.2上升为109.8；经济适用房的销售价格指数保持平稳，由2003年的102.6上升为103.2（见图3）。 相对租赁价格的变化而言，住宅销售价格的上涨较快。
图3 住宅销售价格指数与私有住宅租赁价格指数对比图
房地产价格上涨原因分析
关于近两年房地产价格快速上涨的原因，当前达到的共识是：随着经济增长和城市化进程的加快，城市和住宅周边环境及相关配套设施的改善，居民收入的提高，房屋质量的改善等等，房地产价格应该保持适度的上升。但对于部分地区房地产价格上涨过快，不同的专家、学者有不同的解释，不同的城市也有不同的原因。本文将各种观点综述如下。
（一）需求的强劲增长
近期房地产需求快速释放，主要归因于：
（1）经济快速发展和居民收入稳步提高使购房者积累了一定的购买能力。 1998年以来，人均可支配收入的增长速度一直高于房价的上涨速度，加上消费结构升级的影响，相对而言，房地产价格变得更加便宜了。社科院的研究结论表明：我国中等收入阶层每年以1％的比重增长，2003年达到19％左右， 成为房地产消费的主要支柱和不竭源泉。而且，购房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入来购房，福利分房又积累了各种补贴收入，这些因素都提高了居民的实际购房能力。
（2）长期负利率刺激了居民的买房需求。虽然2004年11月利率有小幅上升， 但当前利率仍然为负利率，刺激了居民的买房需求。人民币升值的预期还吸引海外资金进入大陆，在上海等城市购置高档物业，支持了房价的上升。
（3）城市拆迁导致房屋刚性需求上升。全国平均来看， 有三分之一的房屋需求是拆迁带来的，拆迁是造成房屋供应结构不合理和房价上升的主要原因。例如，江苏省2002年全省城镇房屋拆迁总量是前三年的总和，2003年较上年又增长近30％；南京市2003年拆迁需求占住房总需求近半数；天津的旧城改造产生的住房需求占60％左右。
（4）地区间经济发展和收入不平衡，为部分地区房价的持续上升提供了支撑。以宁波市为例，近年个私经济迅速崛起，全市个私经济的从业人员已达到140万人，注册资金近600亿元，加上根深蒂固的买地购屋意识， 使私营业主成为房地产市场购买力的一支重要力量。宁波市近年房地产价格快速上涨，涨幅位居全国首位。
（5）房地产投资和投机导致的需求逐渐增加。 经济的长期向好导致对房地产投资的增加，而近年房价的快速上升也吸引了部分的投机者。具有投资意识的人们普遍认为，一个国家或地区在经济快速发展初期必定伴随着房地产价格大幅上升。据统计，上海市投资性购房比例已达16.6％，局部地区超过20％。
（二）市场预期对房价有重要的支撑作用
2004年严控土地“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施，使居民普遍产生土地供应减少，地价上升，未来房价上涨的预期，是导致房屋需求大量释放的重要原因。
（三）房地产供应总量不足，供应结构不合理
2004年紧缩宏观经济的政策和土地供给的制约性政策，限制了房地产的供应，加剧了房地产供需缺口，促使房价急速上升。宏观政策的长期效应有利于房地产市场的发展，但也不可避免地引起了短期波动。以青岛为例，2000年青岛开始实行土地储备制度，土地供应总量较小。2004年土地政策调整，新增房地产开发用地减少，同比下降了7.9％。同时，从2003年下半年开始，国家对拆迁问题做了很多规定，导致城市旧城改造无法大规模开展，存量开发用地不断减少。房屋总量供应不足。另外，高、中、低档房屋供应结构的不合理，中低档住宅相对短缺，也是房价上涨的一个重要因素。
（四）地方政府推波助澜
房地产价格的上升，短期能为地方政府带来直接的土地出让、税收和各类收费的收益，有利于城市面貌的迅速改善和经济增长。所以，多数地方政府为房价上涨推波助澜。
（五）房屋成本上升
房屋质量上升，建筑材料价格上涨，规划密度下降等等，提高了房屋成本，使房价产生成本推动型上涨的压力。
（六）提前购房比例增加
不同的消费者会根据各自的经济收入等因素，做出购房时机的选择。在房地产市场中，提前购房作为市场需求的重要组成部分，是客观存在的，也是十分正常的。在正常情况下，提前购房者一般都具有一定的经济基础。但是，由于房地产市场需求日益旺盛，价格连年上涨，也有部分居民担心房价会持续走高，不得已而提前消费，从而提高了提前购房的比例，对房地产价格的上涨有一定的推动作用。
（七）区域特征明显
房地产价格上涨的区域性特征非常明显， 区域内供求关系是房价变化的基础。2004年在大部分地区房价上涨的形势下，长春市的房价仍然出现下降趋势，即使是在房价上涨最迅猛的上海市，也存在局部地区涨跌互现的特征，松江、青浦的房价略降，中心市区房价上涨较快。
（八）股票市场持续低糜，部分资金流向房地产市场
近年股市不断下挫，部分资金流向房地产市场。据证监委宁波证监局统计，2000～2003年上证指数涨跌幅度分别为51.73％、-20.62％、17.52％、10.27％，宁波市证券市场年末客户交易结算资金余额分别为55.30亿元、45.19亿元、27.89亿元、21.23亿元。这些数据表明，部分资金已抽离股市流向房地产市场。