农地租赁制实证研究，本文主要内容关键词为：农地论文,实证研究论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国在五十年代农业合作化运动中建立起农地集体所有、集体使用经营制度。当时，农地的所有权和使用经营权是高度统一的，不必实行农地租赁制，“左”的农业政策也不允许农地租赁制出现。1979年以来，农村改革中建立起集体所有、家庭承包使用经营的农地制度，简称农地承包制。十多年来，该制度调动起农民生产经营的积极性，推动了农业和整个国民经济的发展，功绩是巨大的。但是，这种制度也是有“缺陷”的，主要“缺陷”是用行政方式供地，户用农地面积小且零碎、分散，又不能根据需求的变化而流动。针对农地承包制的问题，有些地方农民开始了制度创新，那就是承包改租赁，出现了农地租赁使用经营制度，简称为农地租赁制。农地租赁制是在明确农地产权主体的基础上，农地集体所有权的法人代表作为出租者以一定年限把农地使用经营权出租给农户，农户按年向所有者交纳租金的制度。它是以农地租赁为核心而建立起来的包括农地出租制度、转租制度、合同制度等的一整套制度体系。它是适应农业生产力发展的需要，适应农村市场经济发展的需要，适应农民扩大农地经营自主权的要求，在干部比较强的乡（镇）、村开始出现的。而且有进一步发展的趋势。主要发展省份有山东、山西、湖北、湖南、安徽、贵州、四川等。
1988年，山东省文登市草庙子镇蒋家庄村试行农地租赁经营制度，随后在全乡普遍展开。到1995年11月全乡已有22个村采用租赁制。1990年，山东省即墨市王村镇有4个村也搞起租赁制。由于这些村实行租赁的农地几乎包括全部耕地（个别村留少量机动地），这里的租赁制就有了典型意义。因为它使我们易于看清，农地可以通过承包制改为租赁制来进入市场，农地租赁就是一种土地产权交易形式，实质上说就是农户用地租购买土地使用经营权。
1995年11月，我们对这两处农地租赁制情况做了实地考察，现仅就我们了解的情况，结合从书、报上看到的材料，对农地租赁制做粗浅的分析研究。
一、农地租赁制产生的具体原因
（一）为了解决地块过多、零碎分散，耕作不方便，把农地承包制改为租赁制。由于农地家庭承包制是按人头“平分地权”方式，将不同等级的土地平均分配给各家各户，致使土地经营零碎化、分散化。文登市蒋家庄村承包时平均每户耕种20块地，多者达30块。文登市宋家庄村承包时户均种地21块，最多的27块。农地耕种费时、费力，很不方便。而且由于畦界过多，也浪费耕地。
（二）村委从提高农民种田积极性出发引导农民租种耕地。文登市打铁村承包时每户有2—8块地，小北山村只有1—6块地。农民并没有反映由于地块多而耕种不便。但农民种田积极性不高，有耕地撂荒现象。实行农地租赁经营后，消除了耕地撂荒现象，提高了农民种田积极性。
（三）为解决“人地矛盾”采用租赁经营。实行农地承包制以来，十几年过去了，婚丧嫁娶生使得人地矛盾日渐突出。有些农户劳多地少，有些农户则劳少地多，导致劳动力闲置和土地撂荒并存，造成人地资源浪费。为了解决这种矛盾，有些村，如打铁村、小北山村采用租赁制。
（四）为了增加集体收入实行农地租赁制。即墨市王村镇小桥村在实行租赁制以前实行“两田制”。平均每户0.7亩口粮田，0.5亩责任田。承包费按人均0.5亩责任田计收，全村年收承包费8万元。采用租赁制后打破了两田界限，把全部耕地出租给农民，年收租金16万多元。村土地商品化经营的面积增加了，村收入提高。农民种田风险增大，积极性却提高了。
二、农地租赁经营的类型和实施办法
（一）农地租赁经营的类型
1.按完成国家粮油定购任务责任承担者划分有下面两种类型。（1）村委会责任型。这种形式的农地租赁经营，粮油定购任务由村委会完成，农户交够租金后，粮油等农产品可按市场价格出售。这样，村委会就必须先按市场价格从农户手中收购粮油等农产品，再按国家定购价交给国家。蒋家庄村租赁属于这种形式。（2）农户责任型。这种形式是由农户按国家定购价完成粮油任务，同时向村委会交一定的租金，打铁村、小北山村和宋家庄村均属此类型。
2.按租金形式划分有三种类型。（1）实物租金型。小桥村采用这种形式。该村规定每亩交若干小麦和花生或按当年的市场价换算为货币交村。它克服了货币租金由于通货膨胀物价上涨引起的实际租金减少的风险。（2）货币租金型。蒋家庄村采用这种形式。该村规定农户以货币形式向村委会交纳租金。近几年的严重通货膨胀使这种形式受到强烈冲击。（3）货币实物租金混合型。打铁村和宋家庄村采用这种形式。他们规定农户不仅要“交钱”还要“纳物”。“纳物”即“交定购”。因为粮油市场价和定购价差价的存在，农户以低于市场价的定购价向国家交售粮油必然少得一部分货币额，它实际上是种“暗税”。所以，把农户向村委会“交钱”向国家“纳定购粮”的形式称为货币实物混合租金型。
（二）农地租赁经营的实施办法
1.通常的办法是分为三个大的步骤：（1）村委会召集村民代表研究农地租赁的具体方案，然后召开全体村民大会讨论通过。（2）在本村范围内，公开向农民“拍卖式”出租。各块耕地底价由村委会确定或者由农民自己叫出，各有意承租者，当面公开“竞投”出价最高者要与承租者农户签订租赁合同。该合同要对地块名称、位置、面积、四至、租期、租金、租金结算办法做出明确规定；还要对土地的用途、当事人的权利义务、违约责任等做出明确规定。
2.有个别村人地比例较为合理，他们不改变各户承包的地块和面积，而是把承包合同改为租赁合同，把收承包费改为收租金，从而实现了承包改租赁。
三、农地租赁制的实践效果
农地租赁制的实践效果是好的，这一点不仅从山东省文登市、即墨市看是这样，从其他省的情况来看也是这样。总的来讲有以下几方面的效果：
（一）农民提高了种田积极性，增加了对土地的投入，使产量增长，收入增加。山西省离石县1988年实行土地租赁制后，增加了化肥和农家肥的投入，化肥投入量1988年比1987年增加了30%以上，地膜复盖成倍扩大，对低产田的改造和土地开发也十分踊跃，增产幅度显著[①]
（二）加快劳动力向二、三产业转移，促进农地规模经营。湖南省桃源县漆河区实行土地租赁制后的2—3年里，农村劳动力以村统计，最高的有74.3%的劳动力转移到工、商、运输等产业[②]。山东省文登市宋家庄村农地租赁后户均地块数从原来的21块减少到5块，地块面积明显增大，最大地块是7亩，而原来地块最大只有1亩。山西省平遥县东张赵村在家庭承包时，2000亩地分成2500块，块均0.8亩。租赁后，地块减少到1500块，块均1.3亩，并出现近百个耕种10亩以上的农户，全部实行了机耕[③]
（三）增加了集体积累，发挥了双层经营的优越性。山西省离石县，1988年各村共收回土地租金200余万元，为农户提供各种服务支出比实行租赁前增加20—40%[④]。山东省即墨市小桥村出租耕地后年收租金16万元，正好是原来承包费8万元的2倍。
四、农地租赁中遇到的主要问题
（一）农产品国家定购阻碍实行农地租赁制。文登市蒋家庄村1988年起采用村委会责任型租赁制。合同规定农民交货币租金后可以上市场自由出售农产品，粮油定购任务由村委会负责完成。由于村委会必须先按市场价购买农产品再按低于市场价的定购价卖给国家，每年村委会都损失几万元。因为该村经济实力较强，才使租赁制坚持下来，有的村经济实力较差，支持不下去，出现被迫违约终止租赁合同的情况。因此，放开农产品价格，特别是放开粮食价格势在必行。我们建议国家改革农产品价格政策，应该在条件具备的时候，取消定购，放开价格；在暂时还做不到的情况下，即使保留定购，也要适当提高定购价格，使之尽量按市场价格。可见，农产品进入市场是农地进入市场的前提条件，否则农地市场难以顺利形成。
（二）农地租制缺乏法律依据。现在我国农村中出现的农地租赁制是农民在改革大潮中针对农地承包制的“缺陷”进行的制度创新。可以说，它还处于探索、试验阶段，尚缺乏法律依据。尽管《中华人民共和国土地管理法》指出了“集体所有的土地的使用权可以依法转让”，但是转让的具体办法至今尚未出台。更没有关于集体土地租赁的法律规定。而农地租赁制要求相应的法律保障，要求用法律的形式把出租方和承租方的权利义务关系明确起来。为此，国家应该在总结经验教训的基础上，出台“农地使用权租赁条例”或“法规”，以便把农地租赁的程序、转租程序、租赁合同、转租合同以及合同的终止、变更等法律化、制度化。
（三）农地租赁合同不规范。合同中关于村委会和农户的权利、义务的规定不够平等，有的只规定农民的责任、义务，却没有规定村委会的责任、义务。有的还规定，国家、集体需要土地，承租农户必须无条件服从。不规定村委会的责任、义务，又片面强调“农户必须无条件服从”国家和集体，这里实际上在延用着承包合同的条款，忽视了租赁和承包的区别。此外，许多合同没有经过公证处公证，法律效力不足。
注释：
①《中国改革全书（土地制度改革卷）》大连出版社，1992年9月第1版，第58—59页。
②《中国改革全书（土地制度改革卷）》大连出版社，1992年9月第1版，第58—59页。
③《中国改革全书（土地制度改革卷）》大连出版社，1992年9月第1版，第58—59页。
④《中国改革全书（土地制度改革卷）》大连出版社，1992年9月第1版，第58—59页。