清代北京房产交易中的官房牙，本文主要内容关键词为：官房论文,清代论文,北京房产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
官房牙指参与民间房产交易、协助官方征收房宅契税之人。中国社会科学院近代史所藏有数量丰富的清代北京房契，时间上起顺治元年（1644年），下至宣统三年（1911年），总计逾千份。大量的房契提供了官房牙诸多信息。本文依据这些房契与其他相关资料，对不同时期房产交易过程中官房牙的变动情况，官房牙的职能与职能转换、承充年限、活动区域、弊端等情况加以初步考察。
一、官房牙与契税征收
清代北京官房牙又称“房行经纪”、“土木牙”等。由于官房牙的职责在于协助官方征收契税，故一般出现在已投税的红契中。清户部律例，“凡买田地房屋，必用契尾，每两输银三分”②，即田房交易税额为每两征税三分。完税后的契书要钤盖官印、粘连契尾，连同根底契构成一套完整红契。与之相对，私下订立、未至官府投税者被视为白契。为明晰官房牙与契税征收的关系，兹据近代史所所藏房契，将历朝官房牙及相关信息编为表1。
表1按照朝代排列，重点反映清代北京房契中红、白契数量变动及历朝官房牙的相关信息。红、白契数量的对比，直观地呈现了民间房产契税的缴纳与否及历朝契税征收的变动过程。前面提到，官房牙一般出现在红契中，白契则无须官房牙在场，因此，红契数量应与官房牙出现的次数大致相当。由于历朝政策的调整和民间房产交易的能动性，使得红契和官房牙的关系错综复杂。兹据表1信息，将红契与官房牙的关系分为四个时段，并略作分析。
第一，顺康雍三朝。房产交易缔结的契约以红契为主，红契数量与官房牙画押次数基本持平。顺天府大、宛两县契纸所载条例称，遇至房产交易时，官房牙与坊甲一起，将所领官颁契纸售给受业人（买主），使出业人（卖主）将房价银两数目填入其中，随同受业人赴县照例纳税，钤盖官印，以示房产转让的合法性③。不仅如此，府县还设定了严厉的惩治措施。据顺治官契纸载条例：“住房人户隐匿不报，中牙不税者，查出牙甲一体坐罪”，“房牙知悉，如不勒催投税，定行重责枷示”等；雍正“便民契稿”中注明：“成交后，该牙即挂循环印簿，三日内着买卖主执稿赴县，填给司颁契纸，如迟，以漏税论。”由此可知，顺康雍三朝，从领取官契、契纸填写及三日内赴县投税，官房牙均参与其中，不仅与此，民间如若偷税漏税，官房牙要承担相应的连带责任。
第二，乾隆一朝。白契增多，而红契数量与官房牙画押次数成正比。白契增多的原因有二：一是典当契约的出现，由于“活契典业者，乃民间一时借贷银钱，原不在买卖纳税之例”⑤，无需缴纳契税，故而官房牙无须签字画押。二是铺面、家具、字号等铺底交易，旨在转让使用权，而非所有权，故往往以私相授受的白契来让渡权利⑥。乾隆朝典当契与铺底契两类白契的流行，在一定程度上压缩了房牙的活动空间。至于房产买卖契约，仍以红契为主，但与顺康雍三朝有所区别的是，红契中的官房牙有所减少，表1中131份红契中房牙为84人次。究其原因，这与官方契税征收案例的调整有一定关系。在乾隆朝新增律例中，其中一条便是对“典买田宅”条例的补充，内容如下：
凡州县官征收田房税契，照征收钱粮例别设一柜，令业户亲自赍契投税，该州县即粘司印契尾给发收执，若业户混交匪人代役，致被假印诓骗者，照不应重律杖八十，责令换契重税，倘州县官不粘司印契尾，侵税人已照例参追该管之道府直隶州知州分别失察徇隐，照例议处⑦。
据清人薛允升考订，上述条例为乾隆十六年（1751年）由刑部覆合批准。这一条例提到由“业户亲自赍契投税”，未见由官房牙执契前往县府投税的规定，这与顺康雍三朝有所不同。而之所以改由业户亲自投税，应与“匪人代役，致（业户）被假印诓骗”有关。虽然“匪人代役”不一定为官房牙，但某些不良房牙借机私刻假印、营私舞弊、假公济私的现象也是存在的⑧(P99～100)。由此推知，乾隆朝买卖红契中官房牙的减少，与由业户亲自投税有一定的关系，这也意味着官房牙参与立契、监督投税职能的削弱。
第三，嘉庆朝至光绪朝。红契数量呈锐减之势，与此同时，红契中官房牙的出现频率显著减少，这种情况延续至光绪末年。嘉道以来，白契明显增多。以道光朝为例，162份房契中，百份为白契，咸同朝白契数量亦远远大于红契。与乾隆朝有所不同，嘉道咸同光五朝红契中官房牙持续减少，表中嘉庆朝40份红契中房牙为18人次，咸、同房牙人次不及红契半数。为何出现此种变化？前面提到乾隆朝由业户自主投税应是原因之一。另外据道光二年（1821年）和同治十三年（1874年）刊印户部则例称，“凡民间置买田房，于立契之后，限一年内呈明纳税，倘有逾限不报者，照例究追令各督抚刊刻告示”⑨，即投税时间从之前“三日内执契”放宽至“一年内呈明纳税”。照此看来，业户亲自投税代替官房牙执契及放宽投税年限等律令应该是导致红契交易中官房牙减少的主要原因。
第四，宣统年间。红契明显增多，但红契数量与官房牙不成比例，表1显示宣统朝21份红契中仅有2份官房牙签字画押。宣统初年官颁契纸重新强调官房牙在契税征收中的作用。新契纸中将“写契投税章程”列后，章程中除了规定牙纪出售官纸的提成和获得佣金外，特列八条“牙纪人等均当切实遵办”之事⑩。从新颁契纸可知，其一，房产交易所使用的官颁契纸由官房牙统一领出，并售与交易方；其二，官房牙不得隐匿民间立契，不得不用官契写立契约，不得以低于实际价格写立契约；其三，由官房牙清查和核实民间未投税之白契，并给予一定的佣金。总的来说，由于官房牙对民间田房买卖知之最悉、了如指掌，故朝廷对其在劝税、告发和查实补税等活动中委以重任。宣统朝三年间，投税红契明显增多，意味着官府契税收入的增加，但有意思的是，红契中官房牙在场次数却并未增多，如前面数字所示，除官房牙潘国珍一人两次在房产交易中画押外，没有出现其他房牙。究其缘由，嘉道以来，置主可自行携契投税，已成为红契与官房牙在场次数已不成正比的重要原因。不妨推测，时至宣统，置主自行投税同样得到官方认可。
二、官房牙的职能与角色转换
前面提到官房牙在督令契税征收中所起的作用，具体表现为核发官方契纸、在场签字画押、携同赴县投税、清查未投税之白契等，从而有效代理官方执行契约征收的职能。除此之外，官房牙还兼有说合、中保等职能。顺治二年（1645年），顺天府大兴县民人孙华茂将坐落在南城四牌二铺崇南坊总甲杨忠地方的自置瓦房9间，“凭官房牙袁礼说合”，卖与刘名下，房价银为55两(11)。此处官房牙袁礼在场见证监督投税时，还以说合人身份居间撮合。按照房产交易的佣金分配，“系牙纪说成者，准牙纪分用二分五，……如系中人说成者，仅丈量立契，只准牙纪分用一分”⑩。换句话说，如若房牙说合交易，即兼顾契税征收和说合职能，便可从中获取双份佣金。由官房牙居间说合的房产交易，在房契中屡有出现，此不赘述。
毋庸置疑，长期从事房产交易的官房牙能够敏感地捕捉到房源信息，熟稔房产交易程序，以及较为容易地掌握契证审查技能和知识，这些优势使得官房牙在充当房牙一职时，能兼顾说合、中保的功能，甚或转变为说合人、中保人。以下以顺天府房行经纪李秋桐和甘德业的情况为例，说明官房牙角色转换的情形。
就表2所示，道光二十八年（1848年）李秋桐在南城东南坊、崇文门外一带充任顺天府房行经纪，事隔30年后，陆续充任代笔、知根底保和说合等角色。按照时间计算，李秋桐充任房牙至少20年，随后，转为房产交易中的代笔、中保等其他角色。这种角色转换，原因之一可能是年龄超出了承充牙行条件，或者无力经营情愿歇业，或由子孙秉承祖父业等等(12)(P30～32)。
就表3所示，甘德业在光绪元年（1875年）至光绪二十八年（1902年）近三十年间，充任顺天府房行经纪之余，在崇文门外下四条胡同和前门外东珠市口两处房产交易时，分别承担知情底保人和说合人两个角色。甘德业的活动范围，实则与李秋桐有重合之处，例如范子鸣将崇文门外下四条胡同房产卖与曹名下，其中甘德业为房牙，李秋桐为说合人，由此推测甘和李两人可能相互熟识，细加对比的话，即在崇文门外和前门外一带的活动区域中，甘德业实则顶补李秋桐的官房牙之职。据《大清律例》户律“市裹”条规定，“凡在京各牙行，领贴开张，照五年编审例，清查换贴”(13)(P268)，通过定额发放牙贴和定期清查更换新帖加以管理。前面也提到，七十岁以上的牙人，不得经营牙人业务。不能经营而歇业的牙人则向州县退帖，由他人顶补。照此推测，李秋桐退帖后有可能由甘德业顶补官房牙之职。
李秋桐在任职期满后承担中保、说合角色，甘德业在担任官房牙期间兼顾中保和说合角色。虽然角色转换的方式有所不同，但是他们长达数十年的房牙经历，有利于在特定区域内建立社会关系、扩大交往圈，显现出房牙沟通民间交往的能动性。这些对于促成更多交易、获取更多的佣金，都是有益处的。
三、官房牙的承充年限
关于官房牙的承充年限，据嘉庆九年（1804年）律例议准，“京城及直隶省属各牙经纪，除病故照例募补外，其缘事退帖，必须查明实系年老有疾，及不安本分之人，方准革退另募，不得任意去留，如有昔废今兴，照额复设者，许以该行原有废帖募补，如该行本无废帖，不准以别行废帖通融改补”(14)。此条律例虽未指明各行官牙的承充年限，但明确指出官牙既不能随意更换，也不能随意增补。官牙更换和增补的条件大致为两种情况，其一病故者，照例募补；其二身有疾病或不安分者，由官方核实后予以革退，由新牙顶补。
至于清代北京官房牙，从房契中透露的信息来看，承充年限少则数年，多者数十年。表1已罗列历朝官房牙相关信息，历任两、三朝的官房牙不在少数，如朱隆、叶嵩龄、张辅庭等人，承充时间不少于十年。为进一步明晰官房牙的承充年限，再列表4以资说明。
表4中王臣分别在明崇祯十三年（1640年）和清顺治二年（1645年），在南城东南坊和中城中东坊承充官房牙，时间只有五年。这五年正是急剧的社会动荡和朝代更替时期，但王臣的官房牙一职并未中断。李廷辉和顾燮堂参与房产交易分别为10次和7次，充任官房牙时间各为43年和40年。如果招募时他们已是“老成殷实”、“为人诚实、家有产业”之人(16)，时隔40年，估算年龄近六七十，充任时间之长，推知他们可能终身以官房牙为业。周德成任房牙17年。自然，并不排除他们中间兼顾其他职业。
另外，按照律例规定，官牙年老病故或其他原因，可由其子或亲属顶补，“其有情愿退与子、弟或别姓，承项顶其业者，亦听其变”，但有一定的年龄限制，如果“年逾七、八十岁以上继父兄之业者”，分别革退或给予其他处罚(17)(P32)。但是子承父业或兄弟顶补，仍需领帖交纳牙税。嘉庆元年（1851年）户部颁发牙帖条例载，“原领牙帖商人物故不报，伊之子嗣兄弟仍嗣，仍持原帖承充牙行者，经人告发，官令退帖，治以隐饰之罪，另召新商捐允”(18)。清代北京官房牙中，从姓氏推断，子承父业、兄弟顶补不在少数，如袁相、袁礼，孟元、孟栋、孟林、孟学，李华锋、李廷辉，他们姓氏相同，活动和管辖区域大致一致（详见后文），从中推断他们之间存在一定的亲属关系。
四、官房牙的活动区域
清代北京房契中，官房牙落款印章标注为“大兴县官房牙”、“宛平县官房牙”、“顺天府房行经纪”、“北城顺天府房行经纪”等，他们一般有相对固定的活动区域。例如，顺治和康熙朝房牙孟元，两次画押均在中城中东坊，前则为二铺，后则为头牌头铺。雍正和乾隆朝的刘世宗，活动范围大致在东城崇南坊，几次房产交易分别为一牌三铺、一牌一铺、二牌三铺，同时扩及紧邻的东城朝阳坊。嘉庆、道光年间的刘珍，大致在东城朝阳关外坊和崇南坊活动。咸丰、同治朝的叶嵩龄，在中城中东坊的肉市、打磨厂一带。光绪、宣统朝的潘国珍，活动范围大致为东城崇文门外，也扩及东便门内相邻区域。
为进一步明确官房牙固定的活动区域，以下选择清代北京中城中东坊的房产交易加以着重说明。在此之前，首先对清朝北京外城坊铺制度做一简要介绍(19)(P4～6)。清朝北京外城分设五城十坊，即东、西、南、北、中五城，每城下设二坊，坊下设牌，牌下设铺，由此构成相对稳定的居住格局和相对严格的城市规划。其中中城设中西和中东两坊，中东坊下分三铺，区域范围如下。
一铺：东至长巷上二条胡同，南至鲜鱼口小桥，西至正阳门街，北至城根；
二铺：东至东河沿、萧公堂、深沟口，南至三里河桥，珠市口街，铁山寺与南城界，西至长巷下头条胡同后营，北至鲜鱼口、梯子胡同；
三铺：东至小蒋家胡同，抄手胡同，南至珠市口街与南城界，西至正阳门街，北至豆腐巷、十间楼、北芦草园(20)(P183)。
中东坊所处位置，大致在正阳门大街以东的地方，与崇文门外相邻。其中中东坊房产交易和房牙信息见表5。
表5中的20份中城中东坊坊铺房产交易，上至顺治十一年（1654年），下至光绪二十年（1894年），时间跨度240年。就官房牙而言，共有孟元、孟学、王有德、冯守礼、朱隆等11人，他们分别在不同时段承充中城中东坊官房牙。其中，承充次数最多者为李华峰和李廷辉，分别为三次，前者时间间隔为七年，后者近四十三年。在上述契约中，未见有多位官房牙同时并存和重合的事例。从某种意义上说，限定官牙的活动范围，一方面便于他们掌握、熟知管辖内的房源信息，做到“知之最悉”、“了如指掌”，同时，减少垄断和不必要的竞争；另一方面，官房牙被限定在相对固定的“地界”之内，有效防止出现多牙的局面，使“额帖不致虚悬”，便于官方有效的管理。另外，相对固定的特定区域有利于社会关系网络的缔结，而依托于一定的社会网络，同样有助于其业务的开展和获得更多的佣金。
另外，官房牙在参与城市居民的房产交易过程中，既与城市富宦阶层建立联系，也与普通居民频繁交往，甚至与旗人交往也颇为紧密。从上述买卖的房价银来说，银两从10两、50两、80两、220两、400两、550两、700两，到1850两、2320两、2500两、4400两不等。如就此推测买卖双方为富宦或普通居民，虽然显得过于武断，但仍能从中推知城市不同家庭的财产多寡。
五、官房牙的弊端
在清代北京房产交易中，官方不断制定和调整奖惩措施来管理官房牙，使其充分发挥征收契税的职能。然而，官方在借助官房牙缴纳契税的同时，却阻止不了官房牙利用私权谋取私利。关于官房牙的弊端，明代已频有发生。据明朝万历朝宛平知县沈榜记载，由于官房牙不按期向宛平县衙报告民间交易情况，民间立契时或将买改为典（典契无须纳税）、或将一份契分成数份（低于40两无须纳税）的情况时有发生，甚至，有些官房牙伙同交易双方雕刻假印反复漏税，造成管理上的混乱，地方财政收入亦受到严重影响。后经过沈榜整顿，民间才恢复投税(21)(P97)。
就清代而言，官房牙的弊端大致表现为以下两个方面。
其一，多索官颁契纸的价银。民间订立契约时，统一使用由省衙门布政使印制的官颁契纸，每年布政使要求其所管辖的州县到其任所领取契纸，并同时归还上年未用完的契纸。按照规定，官房牙从州县衙门中领取官颁契纸，转售与民间。光绪三十四年（1908年），官房牙售给民间的官颁契纸价格为每张100文，其中交公80文，获利20文。然而，官房牙往往以高于官方的价格出售官颁契纸，官方如若发现此种现象，“照多索之数，加百倍罚，令牙纪交出充公，免予治罪，仍于斥革，如罚款不清，暂行监禁”(23)。
其二，以低于实际交易价格的数目填写契约。房契税征收的额度为3%，因此房价银的高低决定契税征收的额度。官房牙在参与民间房产交易时，通过丈量房身、核实地段等方式来确保房价银的如实填写，以此防止出现“民间写契，暗减契价者”的情况。然而，对于低于实际交易价格填写契约时，官房牙却“抚同舞弊”、“以多报少”、“主使漏税”，这在一定程度上就减少了州县衙门的财政收入。
由上可知，熟知房产交易和契税交纳程序的官房牙未能履行官方代理人的角色，反而利用手中的便利和职权，诱导民间无视官方的法规律令，在一定程度上造成了民间与地方衙门的隔阂。总的来说，官房牙作为一种沟通官方与民间的盈利性中介，一方面，定期向官府上缴牙税获得合法经营的权利，另一方面，通过参与民间立契来征收契税、获取佣金，它的存在有一定的合理性。但在实际生活中，由于监管不到位等种种原因，又产生了难以割除的弊端。
六、结语
本文根据清代北京房契与相关资料，就不同时期官房牙的变动情况、官房牙的承充年限、角色转换、活动区域、弊端等问题作了初步考察，结论如下。
第一，关于不同时期官房牙在契税征收时的真实效用。顺康雍三朝，官房牙协助官方契税征收起着重要作用，官方愈来愈加重牙行的责任，希望以此保障买卖的公正和契约的执行，借以防止立契者偷税漏税。然而，清朝中叶以来，民间房产交易私下订立白契来躲避契税。这是官房牙执行力度削弱的表现之一。而削弱的原因与清朝中后期国家社会控制力的减弱有着一定联系。
第二，官房牙可视为清代北京社会一种特殊职业，部分官房牙终生以此为业，等到期满不得不歇业时，以其多年积累的技能和知识，转变为与之相关的中保、说合人。而官房牙特定的活动和管辖区域，既有助于督令“有契未税”之人投税，又避免了房牙间的恶性竞争。
总之，官房牙在城市社会不动产交易中扮演着重要角色。由于相关资料零散，诸多问题仍需进一步研究。
注释：
①本文利用的清代北京房契原件，主要来自中国社会科学院近代史所特藏库，时间上起顺治元年，下至宣统三年，共21函.
②（清）钦定大清会典则例：卷五十“户部·杂赋下”.
③此为顺治初年的官颁契执，抬头“顺天府为随时酌□□□税事”.中国社会科学院近代史所.清代房契：第一函.
④清代北京房契中存在大量的旗人契书。旗人契书涉及八旗制度，专门性很强，故不再本文的考察范围内。关于旗人契书，可参见刘小萌.从房契文书看清代北京城中的旗民交产[J].历史档案，1996(3)；清代北京内城居民的分布格局与变迁[J].首都师范大学学报（社会科学版），1998
(2)；清前期北京旗人满文房契研究[J].民族研究，2001.(4)；碓房与旗人生计[J].汉学研究通讯23∶4,1993；清代北京旗人社会[M].北京：中国社会科学出版社，2008.
⑤乾隆元年（1736年）顺天府大兴县官颁契纸. 中国社会科学院近代史所.清代房契：第三函。
⑥例如：乾隆十一年（1746年）正黄旗延宁在平则门外的素食铺买卖、乾隆十六年（1751年）张玟兄弟在阜成门关厢西头路东德粮食店和油盐店买卖等，铺底买卖均以白契为主，见中国社会科学院近代史所.清代房契：第三函.
⑦大清律例统纂：函一.卷九户律·典买田宅.
⑧明朝万历年间就曾出现官房牙私刻假印一事，见（明）沈榜.宛署杂记：第十二卷“契税”[M].北京：北京古籍出版社，1980.
⑨道光二年校刊.钦定户部则例：卷10“田赋”；同治十三年.户部则例.
⑩见光绪三十四年“房契官纸”。此官纸粘连在光绪三十四年(1908)寿福将西直门南小街鱼眼胡同西口内路南卖与徐崇氏，徐崇氏赴县投税的税契上.中国社会科学院近代史所.清代房契：第二十函.
(11)中国社会科学院近代史所.清代房契：第一函.
(12)吴奇衍在论述清代的牙行制度时，提到承充牙行的条件、定额设置、禁止滥发牙帖和定期清查更换新帖等问题，具体可见吴奇衍.清代前期牙行制试述[A].中国社会科学院历史研究所清史研究室.清史论丛：第六辑[C].北京：中华书局，1985.
(13)田涛，郑秦点校.大清律例·户律·市廛[M].北京：法律出版社，1999.
(14)嘉庆九年议准.清会典事例：卷二四七“户部”.
(15)崇祯十三年（1640年）房契.见张传玺. 中国历代契约会编考释（上、下）[Z].北京：北京大学出版社，1995.
(16)滥给牙帖地方官议处.钦定吏部处分则例：第六册卷二十一“户关市”.
(17)五年更换牙帖准其以原牙顶补详（道光八年七月）.裕谦.勉益斋偶存稿卷三[M].转引自吴奇衍.清代前期牙行制试述[A].中国社会科学院历史研究所清史研究室.清史论丛：第六辑[C].北京：中华书局，1985.
(18)咸丰元年、八年（1851年、1858年）“户部颁发湖北省牙帖”，与光绪户部颁发甘肃省宁夏府牙户张贡卿牙帖内容大体一致。牙帖藏中国社会科学院近代史所特藏库“清代文物”之咸丰元年、八年、光绪三年牙帖.
(19)余棨昌.故都变迁记略[M].北京：北京燕山出版社，2000.
(20)（清）朱一新.京师坊巷志稿[M].北京：北京古籍出版社，1982.
(21)（明）沈榜.宛署杂记：契税[M].北京：北京古籍出版社，1980.
(22)上述表格中，上下连手契大致为四份，其中1、3、4、5和2、6、7、9的转手买卖十分明确；14、16、17和13、20为连手契，但由于部分契约以白契的形式缔结，或契约中未出现房牙，故不在表格之列，也使得这两处上下连手契不连贯。中国社会科学院近代史研究所.清代房契.共21函.
(23)光绪三十四年（1908年）年“官颁契纸”中“写契章程”.中国社会科学院近代史所.清代房契.第二十函.
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