惠东县林发房地产开发有限公司 516300
摘要：随着社会主义市场经济竞争激烈、变化多端，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一项重要课题。为了提高工程的经济效益,扩大工程建设的利润,房地产公司必须对在建的工程进行全面的造价控制,本文提出了房地产投资决策阶段、设计阶段以及施工阶段有效控制工程造价的手段及措施，希望为房地产企业提供一定的借鉴
关键词：房地产；工程造价；成本控制
随着房地产业的快速发展，许多房产开发企业不断涌现，房地产开发企业为了在激烈的竞争中站稳脚，通过降低工程成本，提高企业的经济效益。然而成本管理部需要担当起成本有效组织工作的推动者，做好投资决策阶段、设计阶段以及施工阶段等方面的成本控制，这样才能将各过程联合、各专业资源利用起来，形成合力来保证成本管理的效果。
一、房地产投资决策阶段成本控制
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资成本估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。
1.组建优秀的项目队伍
在房地产工程立项阶段,企业必须组建一支优秀而经验丰富的项目策划队伍,对工程项目的造价成本进行有效的控制。项目策划队伍主要由成本控制人员、工程造价人员、建筑设计师、风险分析人员、项目负责人等组成。在进行工程立项的时候,项目策划人员要进行市场的调查、产品的策划和定位、风险分析、投资预算等工作。为了加强工程造价成本的控制,成本控制工作人员要对市场经济状况、工程造价等进行综合的分析,降低立项投资风险。
2.成本预算必要分析
①对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定要根据土地征用费、城市配套费等有关具体规定，而土地成本支出约占项目总支出的20～30%。②各地实际收费差异也有很大差别和临时设施费应根据实际估算，而前期开发费正常占项目总支出的3%左。，③地域差异比例数也不尽相同，而建筑安装工程造价正常占项目总支出的45～55%。其成本分析应先要分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。
二、设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在60%~80%。此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合。主要方法和措施有:
1．做好设计方案的评审
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。并且，对设计方案的计算过程进行评审，避免人为因素的保守扩大，特别是在设计系数的取值上。
2.实行限额施工图设计
施工图限额设计指标有:①每平方米钢筋含量指标;②每平方米砼含量指标;③单位施工图预算指标;④设计变更费用限额指标。
3.做好施工组织设计的审定
施工过程不良因素：①造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。②施工方希望早点把工程结束以缓解自身的财务压力，所以只会多投入提前交工，不过这时你也要看看他采取的赶工措施是不是和施工组织设计吻合。③施工组织设计中没有写明赶工措施，你必须要求他补充赶工方案。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握,为了减少工程风险的发生,避免不必要的经济损失。所以施工组织设计的审定，造价人员必须参与，因为他可控制造价6%。
4.设计优化
作为造价人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，否则就很难把握成本，他的基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。而基本是甲方提出的设计变更或现场签证，施工方没有提出设计变更的权力，设计方提出的设计变更多从技术上考虑。其中，经济上合理是指在其他标准不变的情况下，节约成本;；也可能有另外一种情况，虽然增加成本，但是会提高房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标，而且往往会提高很大，甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于把握这个量度，这就需要造价人员去分析了。这个阶段占6%。
三、施工阶段成本控制
1.工程变更的管理
工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。
2.施工过程中的合同管理
在工程施工过程，有些特殊的部位或专业，需要开发商随着工程的进展而签署有关合同，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的重点之一。如果合同中的条款及相关附件描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命周期，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用严密的合同条款，对可能发生的各种情况避免。
3.材料市场价格的掌握
通常建筑工程中材料占工程造价的60～70%，而材料因为产地、运输距离、买卖双方、品牌、生产时间、政策、天气、时间、原料、质量品质等因素的不同会造成价格相差大。由于房地产开发的周期一般短则一年多则数年，所以在开发中会有材料价格波动情况出现，尤其是装饰材料的价格变动会更大。造价人员不应该完全相信政府的价格信息，而应该做到:①走访市场，了解材料各个参数;②收集整理经销商信息和生产商信息，对比政府的价格信息找出差异;③深入工地询问小包工头或工人，了解一些综合单价或分解单价;④货比三家，多多联系诚信商家。由此可见，材料价格的掌握是最烦琐最耗费精力的工作，一旦你掌握了，对公司对自己都有极大的好处。
4.结算审计
最后的阶段是施工单位的机会也是建设单位的努力。造价人员应该秉承的原则是:①合同协议及造价变更资料的时效性、合法性(是否合同风险范围)、完备性(签字盖章等);②矛盾问题解释顺序一致性，即造价书上的几个顺序;③事件的责任清理，如果施工方说法模糊，正常是按最不利于施工方的解释来处理;④熟悉规范标准中强制执行条文，防止施工有浑水摸鱼;⑤分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算;⑥依照造价书中的说法一步步审核。这样做基本能保证你的结算完整并正确，一般差额在3%以下就算合理，精度要求越高审计时间越长，耗费精力也越大。通常开发公司最后不会在结算上为难施工单位，而施工单位该挣的钱在结算前已经挣到手了，结算审计应该本着原则去做，对双方均有好处。这个阶段处在最后，所以占比例为10%。
结语
现阶段，社会经济不短的发展，房地产企业在市场竞争激烈中,加强项目的成本管理是加强房地产开发企业核心竞争力的重要手段，突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续发展的保证。
参考文献
[1]吴少丽---浅谈如何做好房地产的工程造价管理----沿海企业与科技（M）--2016（7）
[2]肖时辉----探讨建设项目各阶段造价管理实务与操作---基层建设---2014（5）
[3]李菁---浅谈基于供应链视角的房地产开发项目成本控制----建筑工程与设计---2015（3）
论文作者:黄金生
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第7期
论文发表时间:2017/8/8
标签：阶段论文; 造价论文; 成本控制论文; 工程论文; 成本论文; 工程造价论文; 人员论文; 《建筑学研究前沿》2017年第7期论文;