赵银涛
烟台市牟平区房产管理处 山东烟台 264100
摘要：在社会注意市场经济体制不断进行完善的今天，物业行业竞争也变得更加激烈，各企业为了保证自身在行业中的领军地位，确保自身发展规模的不断拓展，都加大了对自身形象与服务的强化力度，而住宅楼建筑维修，作为物业管理重点内容，自然也成为了物业企业关注的主要对象。为制定出高质量的工程维修和维修管理模式，物业企业首先应对住宅楼维修管理特点进行明确，以为后续维修工作开展奠定良好基础。
关键词：建筑工程；维修；维修管理要点
引言
建筑工程的维修与新的建筑工程一样重要，它不仅关系到对维修工程的现状了解，而且要全面掌握对各个建筑工程维修的技术、材料、使用期限等。搞好建筑工程维修工作，是将现存建筑能够发挥最大效能、建设节约型社会的一项有益工作。
1建筑工程维修特性
1.1适用与耐久性
需要对建筑工程的主体各方面性能加以了解，包括其建筑结构、物理化学特性、使用功能和外观要求等，并且需要掌握工程在建筑时期的一些重要信息，如预计安全使用年限等等。在校园建筑工程维修中，因为校园内有大量青少年学习生活，因此材质的选择、安全年限的把控都需要格外注意。
1.2安全与可靠性
研究在使用中如何最大限度的保证安全，包括人身安全和环境安全。如建设工程的结构抗震、防火的程度，栏杆、扶手等部件和电器的漏电保护程度等等，都需要定期进行严格的考察，如有问题要及时维修，保证其正常和安全使用。
1.3经济与协调性
需要对于工程的设计施工过程有一定的了解，从而了解工程正常寿命内的维修预计成本，使设计成本、施工成本和使用成本三者之间实现经济性的协调，实现可持续发展。
2建筑维修管理要点
2.1实施“四向”管理模式
所谓“四向”管理模式，就是指要按照实用、安全以及经济与合理四个方面，对建筑维修进行管理：①安全方面。要通过合理的维修手段，对建筑主体牢固性进行保证，确保用户人身安全，而这也是进行维修工作的主要原则；②经济方面。要对维修成本进行有效控制，要对维修定额管理以及资产管理进行切实强化，要保证每一笔金钱的使用价值，确保每笔开支的合理性，保证财力、人力以及物力的科学使用，保证维修性价比；③合理方面。要保证维修管理方案制定合理性，要严格根据有关标准与政策规定，对维修范围进行有效管控；④实用方面。要按照实际情况，按照“因房制宜”原则，以便根据使用人与业主要求，对建筑进行针对性维修。
2.2优化有偿服务
与其他行业相比，国内物业公司所获取的利润极低，所以为保证物业服务质量，确保公司各项工作的正常运转，物业需要适当向业主收取费用。但为防止业主出现负面情绪，所以物业企业对于维修收费一直极为矛盾。企业所以妥善解决这一问题，要对各项维修工作收费标准进行科学制定，并要进行明码标价，要真正做到公开、公正，要防止个别人员出现乱收费的状况，以为企业形象进行有效维护。同时在获取相应利润之后，公司要将所获资金合理运用到人员待遇与素质问题解决工作之中，以实现理想化公司运营模式。
2.3服务至上
实施建筑维修管理的目的，就是为了提高建筑维修质量，以为业主提供更加优质的物业服务，所以在进行维修管理时，要严格贯彻服务至上原则。一方面要认真对待维修工作，要真正急人所急，要及时、高效的对问题进行妥善处理；另一方面要提高维修工作人性化，应注重服务态度与沟通交流语气，要让业主感受到物业人性化的服务，避免“冰冷式”服务模式，以便与业主建立起良好地关系，以为后续工作开展奠定良好地基础。
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2.4其他方面
一方面要按照建筑结构、类型以及等级标准，制定出与之相符的维修方案与标准；另一方面要做好新建建筑的维修养护工作，要对其使用功能与建筑现状进行保持。同时在对旧建筑进行维修过程中，应按照建筑环境、建造年代以及使用材料等，实施综合化考量，以保证维修改造方案的适用性。
3建筑工程维修管理要点
3.1强化维修材料管理
维修材料会对维修工作质量产生直接影响，因此对维修材料管理进行强化也是十分必要的。在进行材料采购时，要按照以往的维修经验与建筑工程设计，对材料规格、材质以及其他内容进行科学控制，要按照货比三家原则，挑选出性价比较高的材料，以从源头起，对维修工程质量进行保证；在材料进场时，物业公司要做好验收工作，要再次对材料各项指标进行确定，保证只有达到相应标准的材料才可以进入现场，并要对材料进行妥善保管，以保证材料性能；在对材料进行使用时，需要按照有关制度，对材料使用进行严格控制与记录，要真正做到追踪到人，以防止发生材料浪费或丢失的状况。
3.2完善维修技术储备管理
在对维修技术储备管理进行完善时，一方面要对维修团队综合能力进行强化，要加大人才招聘力度，确保每位维修人员的维修技术水平，以为维修工作开展效果提供可靠的人才支持；另一方面要按照具体工程技术要求与特征，对维修人员实施技术储备与技能挖掘处理，要在进行维修之前，做好各项技术交底工作，并要对人员的维修技能掌握程度以及材料使用质量进行保证，以达到对维修施工水平进行全面性提高的目的，保证每项施工工序都可以得到有效控制。同时要对现场施工控制管理与质量验收工作进行强化，要按照相应施工质量标准，对施工质量进行检查，如果没有达到相应标准，要及时对其进行处理，以为最终工程维修质量进行保障。
3.3定期检查，保证损坏维修及时性
一方面要定期对建筑进行检查，要做好各项预防工作，要保证各项建筑损坏问题可以得到及时处理，能够对问题程度进行有效控制，防止大规模建筑问题的发生；另一方面要对各项维修检测仪器与工具进行合理运用，要合理运用其对建筑问题类型以及程度进行分析，并以此为基础展开相应维修，要重点对建筑结构损坏、变形以及腐蚀等问题进行检测，从而有效规避重大问题发生的可能性。在对定期检查频率与内容进行制定时，有关人员要对建筑建造年限以及其他相关因素进行全面考虑，以实现理想化维修预防模式。
3.4加强管理工作的培训力度
随着科学技术的不断发展和进步，建筑工程发展速度也越来越快，同时对于建筑工程施工企业维修管理人员的专业素养与技术水平也提出了更高的要求。这就要求建筑工程施工企业必须加强维修人员专业技术培训的力度，同时根据企业自身发展的实际情况，尽可能的选拔和培养既懂管理又懂技术的综合型专业人才，才能满足建筑工程施工企业自身发展的实际需要。比如，建筑工程施工企业，可以通过组织绩效维修人员参加绩效管理、维修、操作等各方面的座谈会，引导工作人员进行管理、维修、操作等方面的研究，才能从根本上促进管理与维修人员专业知识与技术水平的全面提升。
结语
物业作为新兴产业，其在强化城市管理水平以及优化居民生活质量等，都做出了极为卓越的贡献，不可忽视。因此为保证物业领域的不断发展，国内各物业企业都应加大对自身各项管理工作的研究力度，要按照建筑建筑工程维修特点，对其维修方式以及维修工作管理要点进行明确，要按照业主实际需求与企业工作开展情况，对维修方案以及配套的管理方案进行制定，进而切实提升物业企业维修水平，以为物业管理发展提供有效动力。
参考文献
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[3]宋合营.现代住宅建筑维修与维修管理[J].建筑工程技术与设计,2016(11).
[4]符顺顺.试析建筑维修管理的特点、难点及要点[J].建筑工程技术与设计,2016(22).
论文作者:赵银涛
论文发表刊物:《防护工程》2018年第12期
论文发表时间:2018/10/23
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