摘要：随着近年来国内地产业的快速发展，城市中办公建筑产品类型与日俱增。本文主要对办公类型定位、业态组合及建筑技术参数等几个方面的相互关系进行研究总结。
关键词：产品定位；业态组合；建筑技术参数
1、导言
随着近年来国内地产业的快速发展，城市中办公建筑产品类型与日俱增。如何在设计前期阶段对建筑办公产品进行准确定位，成为项目成功与否的关键步骤。一个准确的产品定位会对后期整个项目建设、成本控制及后期项目运行起到关键指导作用。此次将从建筑设计角度，对办公建筑设计产品的关键指标及技术参数进行分析总结。
2、高层办公类型及品质划分
按照我国现行的《办公建筑设计规范》规定，办公建筑的分类主要依据使用功能的重要性而定。按照主要功能重要性主要分为特别重要的办公建筑、重要办公建筑、普通办公建筑。而这种分类往往不能与现行的租售市场相挂钩，不能对写字楼品质起到定位作用。在国内近十几年的地产开发过程中，市场上逐步形成了按照品质划分办公建筑的分类标准。具体分类为顶级写字楼、甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼，但此分类标准国家并没有成文规定。此分类主要是从项目区位、业态组合、周边交通、物业服务、建设标准、服务客群等几方面来判定项目品质。
2.1顶级写字楼产品定位研究
顶级写字楼一般处于城区的绝对核心地段或商务核心区，周边房价及租金在城市所有地段中位于最高。由于高地价、高房价和高租金的支撑，此区域规划的容积率往往较高。办公建筑产品多以一百五十米左右及以上的超高层为主，建筑建设标准非常高。顶级写字楼一般位于重要地段，临近两条以上的主干道，周边有多种交通工具和地铁直达。物业方面一般由经验丰富的一流品牌公司管理，建立完善的办公管理信息系统，各系统实现联通和统一的管理，24小时的维护、维修及安保服务。顶级写字楼的开发商背景一般经验丰富且资金雄厚。这些开发商或是海外公司或是有海外经营成功经验的优质国有企业。由于高额租金门槛的限制，顶级写字楼入驻的客户一般为知名的跨国、国内外大公司及财团。
2.2 甲级写字楼及准甲级写字楼产品定位研究
甲级及准甲级写字楼一般处于城区位置或商务区副都心区，周边房价及租金在城区所有地段中相对较高。由于这些区域的地价相对核心区略低，在这些区域的规划条件中往往对建筑高度也有限制，容积率相对中心区也略低。办公建筑产品多以百米的超高层及百米以下的高层办公为主，建筑建设标准相对较高。顶级写字楼一般周边有多种交通工具直达。物业方面一般为经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务。开发商背景多为优质国有企业或一线地产开发商。甲级写字楼一般由有知名的国内外大公司入驻，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。准甲级写字楼客户群与甲级写字楼相近，只是客户更偏向中小公司。
2.3 乙级写字楼定位研究
乙级写字楼一般处于城区周边位置，周边房价及租金在城区所有地段中相对较低。这些区域的规划条件往往对建筑高度限制在百米以下，容积率也相对较低，办公建筑产品多以百米以下的高层办公为主。由于乙级写字楼周边售价及租金较低，所以往往对建设成本较为敏感，建筑建设标准一般相对较低。乙级写字楼相对周边区域应有交通线路到达。物业方面为一般物业公司服务。客户群多考虑为中小公司，以方便灵活租售为主要目标。
3、业态组合研究
考虑到办公建筑产品自身和周边区域的需求，含有办公产品的项目往往不以单一功能出现。与办公产品组合的功能业态通常有商业、酒店、公寓等。而这些业态组合如何形成往往与项目所在区位、周边业态状况、项目资金状况及规划批复条件等有关。
3.1公寓业态研究
公寓业态在以办公产品为主导的项目中存在与否及组合比例一般是受到项目用地条件、用地性质、初期对项目收益分析预估、项目区位等条件影响。在对国内部分项目进行调研后发现，首先以办公产品为主导的项目往往其用地性质为商业用地，所处位置一般相对住宅用地更靠近区域中心地段。在项目初期进行收益分析时，如果所在区域的办公产品去化周期太长与项目整体投资计划相冲突时，通常会考虑组合能够快速销售的居住类产品以达到项目整体收益平衡。由于这类居住产品受用地性质影响，往往只能选择40或50年产权的公寓类产品。
3.2酒店业态研究
酒店业态在以办公产品为主导的项目中存在与否，主要依据项目区位、酒店长期运营收益、办公租金收益对比、规划条件等因素决定。因为办公产品集中的区域一般为城区重要地段或地区规划的商务区，区域内商务交流活动频繁对酒店住宿的需求相较住宅区要大得多。一般先通过对周边不同档次的酒店进行调研分析，对酒店经营前景进行评估后再决定是否设置酒店及其定位。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因为酒店经营管理需要专业团队操作，所以如果没有此方面经验的开发单位一般会采取与酒店公司合作的形式去对酒店进行具体的产品定位。
3.2商业业态研究
与办公产品组合的商业业态形式较多，在考虑配置商业业态时首先要考虑是以销售为主还是自持经营为主。易于销售的商业形式有底层商业店铺、商业街店铺为主流。由于以办公产品为主导的项目自身就有对小型商业服务的需求，所以一般在建筑底部设置能直接对外经营的商业店铺，其租售的收益都会比办公产品本身要高。建筑底部能够直接对外开场经营的店铺面积毕竟有限，当这些店铺的市场前景较好的时候，也会考虑在规划上设置小型的商业街以增加可销售商铺数量。对于处于城市商圈或周边缺乏商业资源的项目，可以考虑以自营或合作方式设置集中商业。具体商业形式定位也许对周边商业市场进行调研决定。
4、产品定位与建筑技术参数关系研究
4.1标准层
首先由于不同定位的办公产品针对不同客群设计，所在设计方向的定位上也有所区别。一般顶级写字楼与甲级写字楼针对的往往是一些大公司、财团，所以从设计之初要考虑为半层、整层及多层租用的需求。在有些顶级写字楼的设计中，为了方便多层租用的用户使用方便，会在两到三层之间设置挑空空间及楼梯，使得公司内部联系更加紧密。准甲级写字楼与乙级写字楼由于针对的一般为国内中小公司，所以在设计时要考虑在一层中分割出大小合适的办公单元方便日后灵活出租。在对某些项目的调研中，我们发现办公楼标准层面积在1200~2400平米之间。准甲级及以上品质办公楼一般面积在1700~2400平米之间，部分准甲级及以下办公楼为了分割得到更小的单元标准层面积为1200~1700平米之间。
4.2电梯
在项目初期对办公产品的定位不同，项目配置的电梯选择也会有区别。如果在设计初期按照总建筑面积估算电梯数量，甲级办公楼单部电梯服务的建筑面积在4500~5500㎡/台，准甲级办公楼单部电梯服务的建筑面积在5000~6000㎡/台。如果按照办公人数来确定电梯数量，首先要确定办公人员总数量。一般甲级写字楼人均办公面积15㎡/人，准甲级写字楼人均办公面积12㎡/人。再考虑实际出勤人数与应该出勤人数的比例时，可以按照应该出勤人数的85~90%计算。在进行交通模拟分析时，需基于100%客流的上行高峰的交通模式，即上午上班高峰期间。对于办公楼来说，如果在上行高峰模式中电梯系统可以达到要求的话，那么其他交通模式一般都可以满足要求。甲级办公楼的交通状况的主要推荐值为5分钟运载能力大于12%，到达楼层时间小于110秒，平均等候时间小于40秒。准甲级办公楼的交通状况的主要推荐值为5分钟运载能力大于11%，到达楼层时间小于120秒，平均等候时间小于45秒。通过计算我们验证了之前提到的准甲级写字楼客梯配置标准5000~6000㎡/台，甲级写字楼客梯配置标准4500~5500㎡/台的说法。
4.3空调设备系统
在项目初期对办公产品的定位不同，项目配置的空调设备系统选择也会有区别。现在一般办公产品采用的空调系统大致分为三种：全空气变风量系统（VAV）、风机盘管+新风（FCU+FA）、多联机系统风冷或水冷（VRV）。全空气变风量系统（VAV）其优势大致为噪声低、无水患、不滋生细菌、空气质量佳、节能，相较其他系统的缺点有初期投资高、空调机房面积大、对净高影响大、适合大空间、运行不灵活。风机盘管+新风（FCU+FA）其优势大致为可以不设空调机房、大小空间均可、初期投资低，相较其他系统的缺点有噪声、有水患、容易滋生细菌、运行不灵活。多联机系统风冷（VRV）其优势大致为可以不设空调机房、大小空间均可、运行灵活、安装时序灵活，相较其他系统的缺点有初期投资高、有噪声、有水患、容易滋生细菌、影响立面、效率低。多联机系统水冷（VRV）其优势大致为可以大小空间均可、运行灵活、安装时序灵活、对立面无影响，相较其他系统的缺点有初期投资高、有噪声、有水患、容易滋生细菌、设空调机房。通过调研发现一般项目定位较高的项目一般会采用变风量全空气系统。对办公单元有分割要求及分户计量时通常会采用多联机系统风冷（VRV）或风机盘管+新风（FCU+FA）。
5、产品定位研究应用
武汉理工大学项目位于武汉二环内，紧邻两大商圈，传统商业氛围浓厚。由于项目位于城区较好地段，周边办公产品租金相对较高，所以考虑项目办公产品为甲级或准甲级写字楼。项目虽然紧邻两大商圈，但区域内大型集中商业趋于饱和，周边中高档酒店住宿产品较少。所以在业态的组成定位时，考虑为办公+小型商业店铺+精品酒店的业态组合方式。根据项目对办公使用需求的不同诉求，也对项目初期产品组合进行了不同比较和判断。本项目对办公使用总体有三个诉求：学校的科研办公、大型企业直接入住、部分办公对外出租。综合这三个诉求和具体用地条件，按多种楼体组合方式对项目进行定位比较。最后决定按照三种不同的办公诉求，分别设置三种不同的办公楼体内，以达到项目设计与项目定位完美契合的目标。
6、结束语
在项目初期阶段对项目从不同方面进行良好的定位是对于项目整体有着重要影响。随着社会发展的加快，科学技术的革新，未来项目定位的参数指标也在不断变化，一个有超前理念的定位，会为项目延长数十年的生命周期。
参考文献：
[1]办公建筑设计规范
论文作者:李晓南
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/29
标签：项目论文; 写字楼论文; 建筑论文; 业态论文; 产品论文; 组合论文; 商业论文; 《基层建设》2019年第14期论文;