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近几年，关于房价与地价关系的讨论很热烈。这些讨论主要集中在两个方面：一是在房价中地价的比例究竟是高还是低；二是房地产价格的高低是否主要取决于土地价格。近些年，国家根据社会经济的发展，先后实施了一系列土地政策和措施来保障房地产市场的顺利发展，但成效并不显著。
地价不是影响房价的决定性因素
地价在房价中所占比例不高，且趋于合理。土地成本占房价比例的高低因各地情况而异。就土地成本而言，我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25-30%，高的为35-50%，土地成本比例平均为30-40%。但是，就土地所有权收益价格而言，其占土地成本的比例大多在20%左右。其中成都市最低，仅为10%；南京市最高，达到25%。按照上述比例推算，土地所有权收益价格占房价的比例应该为6-8%，不足10%。北京的19个经济适用住房项目周边的商品住宅项目价格与相应的地价对比也提供了同样的依据。据分析，这些项目包括土地所有权收益价格和配套设施费在内的毛地价仅占商品房价格的10%左右，在剥离北京市要求交纳的四源费、大市政费等后，土地所有权收益价格不到房价的10%。北京最大的经济适用住房小区回龙观周边的商品住宅项目，其土地出让金甚至仅占房价的5%左右。
因此，我国目前城市房价中地价所占的比例超过50%，甚至达到60%的这种判断存有偏差。原因是地价概念不统一，将土地成本和土地所有权收益价格混淆起来，甚至将一些项目转让成本也计入地价进行计算，从而造成我国城市地价畸高的假象。地价之于房价，好比成本价格与商品价格的关系，政府能确保收取的地价只是房价中土地成本的一个有机组成部分，二者关系也同样遵循成本价格对商品价格影响的规律。
房价对地价敏感度很低。近年来，各地的地价和房价都有一定程度的变动，如1995年以来，成都市的地价和房价变化趋势基本一致，但地价变动的空间较窄。而且，地价和房价因市场特点和条件的不同，未必都表现出同样的变动方向和速率。首先，变化方向可能存在差异。如西安市，地价1995年至今略有上升，而房价1995年至今平均下降约3.3%，在一较短的时段上更是如此。其次，变动速率不一定一致，如南京存在房价变化速度高于地价变化速度的情形，1995年至2000年间，南京市地价上升约20%，而房价上升约30%。我们很难找到地价与房价之间变化的必然关系。
从成本结构上看，在一定的城市条件下，土地成本和构成房价的其他成本在房价形成中所起的作用一样。如果我们单一降低或者提升地价，更大的可能是使利润空间增大或者减小，对房价起到直接的调控作用很小。譬如，今年上半年，国家想通过取消一些收费降低房地产开发成本，一定程度上平抑房价上涨，但是，房价并未因此降低，反而受其他因素影响普遍呈现强力反弹的迹象。由此可以看出，地价不是房价偏高的决定性因素。
市场条件是房价变动的决定因素
其实一个城市的房价高低取决于房地产市场的供需关系，是买卖双方共同作用的结果。从供给的角度看，市场的供应量大小、供应者的收益预期判断以及成本高低是重要因素。从需求的角度看，消费者预期、支付的可能和意愿则是关键要素。现阶段，关键还是后者。目前出现一种放大我国实际住房购买需求的倾向，导致了虚幻的房屋购买需求。一是居民准备购房率。据国家统计局城调总队的《我国城镇居民住房基本情况调查报告》，2000年城镇居民有12.9%的家庭打算购房，其中只有3.2%的家庭打算购买商品房，而6.8%的家庭打算购买现住房，说明我国城市对房屋购买欲望并不太强。二是已购房率。目前55.7%的城镇居民家庭已经购房。据有关资料，在西方国家住房自有率是35-65%，其余的需要居民租房解决。说明我国城市对房屋自有性购买需求空间并不太高。三是商品房空置率。据报道中国城市商品房空置率50%（另一种统计方法为20%）。据有关专家考察，美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%一4%，台湾约为15%。空置率越高说明需求的虚幻程度越高。四是购买能力。国际住房价格与住房者年收入比的经验值一般在3-6之间，我国一些大城市远大于此，如北京达到10倍以上，这说明我国大城市居民对商品房的购买力并不够强。因为有了虚幻的房屋购买需求，才有人觉得奇货可居，才有人决定待价而沽，才有了过快上涨的房价。
把握正确的舆论导向是处理当前房价迅速上涨的重要手段之一。试图通过降低或减免地价等途径来降低房价未必能收到预期效果。恰恰相反，过分强调降低地价不仅可能损及已购置自有住房阶层的利益，造成房地产市场的信心不足，而且不利于整个社会经济的长久稳定发展。因而，进一步加大土地一级市场的调控力度，完善土地计划供应体系和市场竞标机制，规范土地价格管理体系，应是促进房地产市场健康发展的不可或缺的手段之一。与此同时，我们应当在完善土地市场方面下大的功夫。比如通过加大房地产租赁市场的建设，根据居民收入层次建设适量真正的低价位房地产，降低房改房上市的门槛等，构建一个层次更加丰富的房地产市场，增加居民对住房的选择性，促使高房价的回落。