借鉴美国经济，发展我国住宅抵押贷款二级市场，本文主要内容关键词为：二级市场论文,美国经济论文,抵押贷款论文,住宅论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
美国是世界上住宅金融最发达国家之一，可以说，正是由于住宅金融的高度发达，才推动了美国住宅自有水平的不断提高。概括美国住宅金融的发展状况，其最突出的特点就是大力发展住宅抵押贷款二级市场，确切地来讲，就是实施了住宅抵押贷款证券化，从而形成了十分发达的住宅抵押贷款二级市场。
美国从20世纪60年代起开始创建住宅抵押贷款二级市场，实行住宅抵押贷款证券化。至今，在美国的住宅抵押贷款中，已有一半以上实现了证券化。实践证明，发达的住宅抵押贷款二级市场，不仅将流动性较差的资产转变为流动性较强的资产，大大增强了金融机构资产的流动性，而且为金融机构化解住宅抵押贷款风险提供了一条有效途径，大大增强了金融机构资产的安全性，同时，住宅抵押贷款二级市场具有证券的转化、融资、投资等功能，有力地促进了资本市场的发展。
总结美国发展住宅抵押贷款二级市场的实践，从中我们可以得到下列经验与启示：
一、没有发达的住宅抵押贷款二级市场，就不会有发达的住宅金融
一般来讲，住宅抵押贷款市场可以划分为住宅抵押贷款一级市场和住宅抵押贷款二级市场。所谓住宅抵押贷款一级市场，就是指发生住宅抵押贷款的市场，也就是贷款人最初向借款人发放住宅抵押贷款的市场；住宅抵押贷款二级市场则是指已经发生的住宅抵押贷款的交易市场，也就是住宅抵押贷款债券的转让市场。具体来讲，住宅抵押贷款二级市场就是指住宅贷款由贷款银行或其它金融机构创造出来后，再转售给其它投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券的市场。由于住宅抵押贷款的转售方式不同，住宅抵押贷款二级市场又可以分为证券化市场和非证券化市场两种类型。证券化市场是指住宅抵押货款机构将其持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府性住宅金融机构或私人性住宅金融机构的担保和信用增强，以证券的形式出售给投资者的市场；非证券化市场则是指由投资者直接买断住宅抵押贷款的市场。在这两种类型的市场中，由于证券化市场具有较强的流动性，因而成为各国住宅抵押贷款二级市场的典型代表。
事实上，美国不仅是通过住宅抵押贷款证券化来建立住宅抵押贷款二级市场的典型代表，而且是通过发展住宅抵押贷款二级市场来促进住宅抵押贷款一级市场，从而促进住宅业和金融业共同发展的成功例证。在20世纪30年代以前，美国只有住宅抵押贷款一级市场，并没有住宅抵押贷款二级市场，因而产生了一系列问题。绝大多数贷款人因风险太大 而不愿意提供贷款；部分贷款人虽然愿意提供贷款但贷款条件相当苛刻；提供了贷款的贷款人也大多由于资金周转不灵制约了其贷款能力的增长；而且住宅抵押贷款资金在地区间的不平衡也无法进行调节。但是，当住宅抵押贷款二级市场建立之后，通过在二级市场上卖出住宅抵押贷款，贷款人既可通过卖出贷款回收资金而应付可能发生的大量提款需要，也可通过卖出贷款回收资金而发放新的贷款，其资金周转便能顺利进行，贷款能力也因此而增长。此外，通过将此地发生的抵押贷款卖到彼地，或将彼地发生的贷款卖到此地，既满足了资金不足地区的借款需求，又满足了资金过剩地区的贷款或投资需求，使资金得到了充分的利用并促进了全国统一市场利率的形成。同时，金融机构通过卖出抵押贷款，在相当大程度上转移了贷款风险，从而降低了贷款条件，促进了住宅抵押贷款一级市场的发展。
从2000年第四季度开始，我国各地已经陆续开始发放住房补贴。这标志着我国住宅分配制度的改革已经进入实质性阶段，也宣告了在我国实施将近50年的住宅福利分配制度已成为历史，今后住宅分配将真正实现商品化、货币化和市场化。与之相适应，在今后城镇居民的消费中，住宅消费将成为其中的一部分、而且是最重要的部分。但是，在我国的住宅建设中却存在着资金投入与资金回收结构不相对称的问题，在住宅消费中，又存在着住宅价格与居民个人收入不相匹配的矛盾，这就迫切需要金融业的参与，通过住宅金融来促进我国住宅产业的发展并保证我国住宅消费的顺利实现。
早在1986年，我国银行就已开展了住宅抵押贷款业务，伴随近年来住宅制度改革的不断深入，人们的思想观念确实发生了较大的变化，住宅金融服务体系基本形成，住宅抵押贷款一级市场已有所发展。但是，由于发展速度缓慢，规模过小，对住宅业的发展推动作用不大。究其原因，主要在于住宅抵押贷款的流动性差，风险得不到合理的疏散。在这种状况下，就产生了住宅抵押贷款期限较短、借款人还贷压力大、银行进一步贷款资金缺乏第一系列问题。这些问题的存在，严重制约着我国住宅产业的进一步发展和人们住宅消费的顺利实现。美国发展住宅抵押贷款二级市场的经验表明，当住宅抵押贷款一级市场上提供住宅贷款的机构面临流动性和安全性困境时，发展住宅抵押贷款二级市场可以使住宅抵押贷款在二级市场上变现，从而提高住宅抵押贷款的流动性和安全性，促进住宅金融和住宅产业的发展。因此，要想保证我国住宅制度改革制度的顺利实施，必须大力发展住宅金融，而要想使我国住宅金融得以进一步发展，则必须大力发展我国的住宅抵押贷款二级市场，并且应通过住宅抵押贷款证券化来发展住宅抵押贷款二级市场。
二、成立政府性住宅抵押贷款专门机构是住宅抵押贷款证券化的重要环节
在金融机构的各项资产中，住宅抵押贷款差不多就是期限最长的业务。如果金融机构的资产大量滞留、积压在这项长期性的住宅抵押贷款业务上，势必陷入流动性不足的困境中。住宅抵押贷款证券化就是集合一系列用途、质量、偿还期限相同或相近并可以产生大规模稳定的现金流的住宅抵押贷款，对其进行组合包装后，以其为标的资产发行证券进行融资的过程。从美国住宅抵押贷款证券化的流程来看，整个证券化的过程由四个主要环节所构成，即：资产的发起、证券化工具的包销、证券的分配、证券的投资与管理。与之相适应，在资产的证券化过程中，也要求有资产创造者、中介机构、证券发行者、证券投资者等众多参与者。资产创造者创造出用于证券化的资产，因而是资产的初始所有人，在住宅抵押贷款证券化过程中，资产创造者也就是抵押贷款的创造者。这些资产将在二级市场上被证券发行者所购买并按一定的标准组成资产集合。为使投资者的收益不受资产创造者经营状况的直接影响，需要有专门的中介机构在一定的法律框架内对这些资产进行监管，这项监管工作通常由资产受托人来承担。在整个证券化过程中，通常还需要进行信用强化及流动性强化，以保证向投资者按期支付证券收益，这种信用强化和流动性强化工作通常是由政府性抵押担保机构来完成的。这个证券化过程，可图示如下：
从上述美国住宅抵押贷款证券化的流程可以看出，在住宅抵押贷款证券化的过程中，住宅抵押贷款的发放者将所持有的各种流动性较差的同类或类似的住宅抵押贷款卖给抵押贷款证券化的中介机构，从中介机构那里得到销售抵押贷款的资金；然后，由中介机构以这些资产为抵押，发行资产抵押债券，二级市场的中介机构把证券化的抵押贷款销售给投资者，最终从投资者那里取得销售抵押证券的资金。显然，中介机构能否将这些证券化的抵押贷款销售给投资者，是整个流程中的关键环节。为此，美国政府成立了联邦住宅贷款银行(FHLB)、联邦住宅管理局(FHA)、联邦国民抵押协会(FNMA)和政府国民抵押协会(GNMA)等专门性住宅金融机构。经过这些政府性住宅金融机构的信用增强和流动性增强后，使金融机构的信贷资产质量和信用等级大大提高，信用风险也得以分散，为住宅抵押贷款二级市场的发展奠定了良好的基础。
考察我国住宅抵押贷款市场的发展状况，培养和建立相应的介入主体是目前的当务之急。根据美国的经验，住宅抵押贷款二级市场要能够得以建立和发展，必须有创始机构、服务机构、受托机构、信用增强机构、信用评级机构和承销机构等这些主体的参与。从我国目前住宅抵押贷款市场的运行状况来看，这些介入主体有的还未建立；有的虽然已经建立，但远远不能满足住宅抵押贷款二级市场的需求。因此，应从多方面着手，积极努力培养上述主体，为我国住宅抵押贷款二级市场的建立和发展奠定良好的基础。
在我国住宅抵押贷款二级市场介入主体的培养和建立过程中，笔者认为首先必须组建一到两家从事住宅抵押贷款证券化业务的专门职能机构。这种从事住宅抵押贷款证券化业务的专门职能机构成立以后，可以按照一定的标准，收购全国各家商业银行发放的个人住宅公积金贷款和个人住宅商业性贷款，在此基础上通过发行证券筹集资金，并以个人住宅抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币市场连接起来；各商业银行也可用出售个人住宅抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住宅抵押贷款，从而形成个人住宅抵押贷款资金的良性循环。美国发展住宅金融的实践表明，住宅金融制度的建立离不开政府的支持，借助政府立法或其它宏观调控手段，可以为住宅金融的发展及住宅金融机构的运作创造良好的条件；借助政府背景，有助于提高和强化住宅金融机构的资信力度，提高资产支持政权的信用评级，从而增强投资者的投资信心，吸引更多的投资者进入住宅抵押贷款二级市场。由于我国目前尚未完成向市场经济体制的转轨过程，社会信用基础较差，中介机构的服务不够规范，特别是在国内外经济金融形势都比较严峻的大环境中，开展金融机构创新的风险较高，因而政府背景或政府支持对专门性住宅金融机构的初期运作能够起到树立形象、稳定信心的明显效果。因此，在我国住宅抵押贷款二级市场发展过程中，首先应该成立政府性的住宅抵押贷款专门机构。
三、选择适宜的住宅抵押贷款证券化品种是住宅抵押贷款二级市场发展的重要保证
美国的住宅抵押贷款二级市场之所以能够得以发展并不断壮大，很重要一条就是因为它有较多的证券化品种可供选择。概括美国现行的住宅抵押贷款证券化品种，主要有：抵押参与证、过手证券、资产支持债券、转付证券等。抵押参与证作为过手证券的前身，主要目的在于减少一项联合贷款中单个投资者前来检查的次数。为此，抵押参与证由销售者做出担保，一旦任何贷款不符和这一担保的要求，将由销售者全权负责购回这项贷款，并通过设置第三方来代替购买者监督贷款，购买者不必亲自检查。过手证券是为了解决信用等级同质性问题以引起资本市场的投资者的兴趣而设立的。过手证券由于有中介机构的参与，既提高了信用等级，使投资者避免损失，又增加了证券的市场流动性，还可使联合贷款中的单个投资者免于亲自查询之劳。但是，过手证券的现金流量较难确定的，而且购买者所承担的风险也相对较大。资产支持债券就是为了克服过手证券的这些缺陷而设立的，它的典型形式就是住宅抵押贷款债券。住宅抵押贷款债券就是住宅抵押贷款机构以其所持有的住宅抵押贷款作为担保而发行的债券。这种债券不同于过手证券，不是一种所有权凭证，而是一种债权凭证；而且，与资本市场上其它债券期限结构相似，利息按季支付或每半年支付一次，本金则在到期日支付给投资者；另外，这种债券由于它所带有的超额担保，能确保在出现拖欠违约时债权的安全性。转付证券是一种比住宅抵押贷款债权更能准确预测现金流量、又能充分利用抵押品的证券，其典型形式为抵押担保证券。抵押担保证券是针对投资者对金融工具有不同期限的要求设计的，它一般有几档，每档的到期期限都不同，而且它的信用安全性级别较高，抵押品的信用水平也较高。1987年以来，在美国又产生了只付本金或只付利息的本息分离证券，并随证券到期日、流动性、风险性和收益组合的不同而做不同的设计，更能适合投资人的需求。
形式多样的住宅抵押贷款证券化品种，满足了不同投资者不同的需求，使得投资者能够根据自己的愿望和想法，选择适合自己的投资工具。这样，在满足了投资者的投资需求的同时，也满足了筹资者的筹资需求，大大促进了住宅抵押贷款二级市场的繁荣和发展，从而推动了住宅产业及金融业的发展。
根据我国目前各银行发放住宅抵押贷款的实际情况、社会公众对住宅抵押贷款的接受程度以及相关管理部门对住宅抵押贷款的管理能力，在实施住宅抵押贷款证券化的初始阶段，推出多种住宅抵押贷款证券化品种是不现实的，比较可行的是先选择一种较为适合的品种作为尝试品种，待条件成熟后再推出其它品种。基于这种考虑，笔者认为，抵押担保证券是较为适合的尝试性证券类型。这是因为：一方面，抵押担保证券可以具有多种期限不同的证券组合，能够适应投资者的各种需求；另一方面，抵押担保证券的投资人不直接拥有抵押贷款，而是对发行人拥有债权，相对于将贷款的所有权转移给投资人的过手证券，它带给投资人的风险大大减低了；另外，抵押担保证券发行系统结构相对简单，涉及机构较少，信息透明度较高；而且，与我国现行法律和会计准则的吻合度也较高，若发行这种证券，不需要对我国现行的法律和会计准则进行太多的调整。
四、完善的住宅抵押贷款二级市场保障体系，是住宅抵押贷款二级市场发展壮大的必要条件
住宅抵押贷款二级市场是一系列资金流动和融资工具交换的总和，是一个较为复杂的各个环节互相联系和制约的系统。要想使住宅抵押贷款二级市场得以健康发展并成长壮大，必须有完善的住宅抵押贷款二级市场保障体系。从美国住宅抵押贷款二级市场保障体系的建设来看，主要包括：法律法规体系、方针政策体系、政府支持体系、保险保证体系和人才培养体系。从法律法规体系来看，美国在《证券法》、《证券交易法》、《投资公司法和》、《信托契约法》等法律中均有对住宅抵押证券的相应的规定。从方针政策体系来看，美国政府都制定了相关的方针政策，对住宅抵押贷款方法、住宅抵押贷款比例以及住宅抵押贷款的利率等项内容都有较为明确的规定，并且还有一个专门的政府宏观调控体系，来加强对住宅抵押贷款业务及其市场运作的管理和监督。从政府支持体系来看，可以说，美国住宅抵押贷款二级市场得以发展的一个重要因素，就是存在一个强有力的政府支持体系。美国两家政府担保机构（联邦住宅管理局、退伍军人管理局）和三家政府金融机构（联邦国民抵押协会、联邦住宅抵押贷款公司、政府国民抵押协会）通过购买金融机构的抵押贷款、为住宅抵押贷款的流动提供担保等手段，使住宅抵押贷款二级市场更富效率。从保险保证体系来看，由于住宅抵押贷款业务开展过程中存在着诸多风险，保险公司通过对抵押住宅的保险和对借款人的信用担保，运用保险的理赔减灾功能促进住宅抵押贷款一级市场的繁荣，为住宅抵押贷款二级市场的发展奠定了基础；同时，保险公司还制定相应的抵押贷款保险条件，以此来引导住宅消费向健康方向发展。从人才培养体系来看，建立和发展住宅抵押贷款二级市场，都需要大批的专业技术人员和管理人员。因此，在美国住宅抵押贷款二级市场的发展过程中，十分重视人才培养体系的建立和完善，对专业技术人员和管理人员的招聘、使用、考核、奖罚、深造等均有一套系统的规章制度，并将之纳入到正常的业务工作中加以贯彻实施。正是这种较为完善的人才培养体系，保证了住宅抵押贷款二级市场的健康、高效运作。
结合我国住宅抵押贷款市场的发展状况来看，近年来我国虽然相继出台了一系列法律法规和方针政策，但对于住宅抵押贷款证券化过程中的债券转让、抵押品的法律地位、服务人破产的影响、超额抵押所面临的风险、信用担保和增级机构的设置、特殊职能部门性质和经营范围的界定、抵押担保证券的性质以及投资者范围的界定等方面均有种种不适宜或不确定的地方。此外，政府住宅性金融机构还没有完全建立起来，保险保证体系也没有真正发挥其对住宅抵押贷款市场的担保和保证作用，从事住宅抵押贷款证券化业务的专业技术人员也相当缺乏。这些问题的严重存在，都极大地制约着我国住宅抵押贷款市场的发展。为此，我们应该借鉴美国等发达国家的先进经验，加强住宅抵押贷款保障体系的建设，以促进我国住宅制度改革措施的实施和人民居住条件的改善，同时也推动我国住宅产业和金融业的进一步发展。
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