摘要：顾名思义，地产是指用于普通住宅、花园洋房、公寓、别墅（包括独栋、双拼与联排）等用途的房地住宅产形式，商业地产是指作为商业用途的地产，通常指用于建造娱乐、批发、餐饮、休闲、办公等用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。由于人民生存对住宅需求，长年以来，国家把重点放在住宅地产的开发上，但随着近年来市场经济化飞速发展，我国城市化的范围增广，商业地产成为当下最受重视且最火热赚钱的地产类型。
关键字：商业地产 住宅地产 差异化
房地产的开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行土地开发 房屋建设等开发经营活动的行为。同时房地产的开发又与城市规划紧密相关，开发地产需在政策的指导与在政府对城市的宏观规划/微观管理下，科学的制定开发计划，合理利用城市土地。由于公民生存对住宅的迫切需求，多年以来住宅地产都是我国房地产开发的重心，但随着市场经济化与国家城市化的飞速发展，在2016现行契税政策，实现个人购买住房实行差别化税率后，住宅地产的开发走向持续下滑，而商业地产的开发却不断增长，商业地产的回报率远高于住宅地产，成为了投资首选，其他行业的领头羊也纷纷进军商业地产。据统计，2016年商业地产大数据市场的规模将达到540亿，增幅超过51%.商业地产开发热潮趋势迅猛但不成熟，许多开发商对商业地产的开发缺少经验，生搬硬套的用住宅地产的开发经验去开发商业地产，导致地产开发的失败。商业地产与住宅地产在选址定点、经营方式、运营方式等等方面都有不同，下文将深入论述其有何不同。
一.开发前期
（一）选址定点的差异
在开发的前期，开发商必须对市场环境进行透彻分析，选址是进行地产开发的第一步，也是至关重要的一步。住宅地产开发通常是在同一所城市里进行，城市内各地的社会环境与教育条件相差不大，对消费者选择的影响甚微。现如今住宅地产开发的低迷，主要是由于消费者对高昂的房价支付有所不满造成的，所以住宅地产更需注重的往往是开发区域在城市中的性价比，常选址在环境安静、绿化建设好、交通方便、周边配套设施齐全、价格实惠的位置。当然如果开发商有实力条件允许，开发地块选址当然最好要选择在市区中心的位置，李嘉诚说过一句话：“地段，地段，还是地段。”说明了好的地段会对住宅地块的成功开发销售具有多大的影响力。而由于商城营业的需求，商业地产的选址，需要在城市中选取一个交通便利、人流量大的好位置，通常会选在城市的中心或政府规定的CBD区域,有地铁的城市可能还要考虑临近地铁、人流方便。一些跨地区经营的连锁商业集团，在选择城市的时候，还需要注重选址地的经济水平、社会环境、文化教育程度等条件，判断该城市的发展潜力。一些小沿街零售商业可以结合住宅小区来设计，客户群体主要面向大型小区内的住户。
（二）开发规划规模的差异
在地产开发的规划与设计过程中，首要明确的开发的地产面向的目标客户，并且明白目标客户的需求。住宅地产的终端消费者是买房者或租房者，因此建设的首要要求是提高居住的舒适性与便捷程度。在房屋建造的过程中，需根据光照、绿化等因素，规划房型，让房屋之间明亮宽敞、错落有序。还需建设齐全的生活配套设施，提高居住人员生活出行的方便性。栽培景观植物，建设优良的居住环境等等。另外一方面，住宅小区规模的大小与该城市开发地段的人口多少以及人口流入多少有极大关系，举个例子比如目前在扬州市区，东区净流入人口数量要远大于西区，所以成片住宅开发规模在东区要明显大于西区。商业地产为了提高盈利、刺激消费，更需要的是吸引并留住消费者，增加商城的盈利额。所以在灯光照明、广告排布等方面需要精心设计，增加消费者购买欲望。还需要建设休闲措施让消费者在购物之余有所娱乐休息，延长其逗留时间。同时也需要合理设置卫生间、停车位等便利的设施，提供舒适的环境，让消费者有多次光临的欲望,商业的规模大小，同样也跟城市的地段情况和人口情况有关，在城市繁华的地段商业体量通常会大一点和档次会高一点，比如上海淮海路上就有着全国最顶级的高档商业综合体恒隆广场，而在城市密集的住宅区周边可能会有像佳乐福这样全球大型连锁超市卖场，在规模和类型的变化上商业地产来的比住宅地产更有弹性。
（三）目标客户的差异
目标客户的差异也是住宅地产与商业地产间一个显著的差异，也属于开发前期市场调研中的重要部分。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆住宅地产需要吸引的是买房者或投资者，由于其主要作用是用于居住，所以主要目标客户就是买房者，开发商与目标客户之间的关系为直接销售。直接销售时最大的卖点就是产品本身的质量与价格，因此进行住宅地产开发更需保障自身房屋的质量,当然城市不同的区域地段住宅所面向的客户买房者的群体定位可能也不一样，比如苏州的花桥地区因为地铁连通上海，所以客户群体除了有本地人之外还有很多上海过来有需求的购房者。但商业地产的目标客户是投资方、商户与消费者。商业用地最主要的目标是盈利，因此需要重点考虑消费者的消费心理，商户的销售能力，进行多方面的规划。当投资方将房产买下，再出租给商户，此间关系极为复杂。想要获取利益不仅需要卖的好，还需要经营的好。开发商需要研究其消费心理、消费需求、消费水平这些方面，才能准确定位地产的开发方向，吸引投资商与商户，这与住宅的简单买卖关系相比确实更加复杂更加要具有战略眼光。
二.开发进行期
（一）融资模式与运营模式的差异
为了营造更好的商业氛围，商业地产的开发启动时期需要一次性的大投资，并且在开发前几年中可能还需不断地流入资金。这就导致商业地产的开发需要债券、股权、信托等多元化的融资方案。并且在运营前期，获取的收入较少，新建的商业地段为了吸引消费者，必需要引入某些主打商户作为宣传与卖点，从而带动其他铺位中服饰、食品、影视等产品的销售。因此在引入主打商户的前几年，地产商不得不给予这些商户一些租金上的优惠，甚至免除其租金。而住宅地产进行开发直至全部销售完毕，意味着任务的结束，在此期间可以进行分期建设与分期销售，当收回一定资金后再开始下一期的开发，必要时还可向银行贷款，这样分期开发不仅可以避免一次性投资的风险，也可以造成持续的关注度，获取更大的效益。所以从这点来讲商业地产的运营模式对于稳定的资金链的要求相对住宅要更加高一些。
（二）收益的差异
房地产开发要坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。社会效益与环境效益是指地产开发对社会氛围与自然、人文环境带来的积极影响。俗话说，安居乐业，住宅一直是人民群众的首要追求，住宅地产的开发的火热也是民意所趋，政府也尤其重视对住宅地产开发。商业地产的火热程度伴随着国家经济水平与城市化飞速提升，开发商业地产也将给增添城市的人文氛围与提升城市的经济。而经济效益是开发企业赖以生存和发展的必要条件，也是地产开发的最重视的一点。由于属于直接销售获取利润，住宅地产给开发商带来效益回报的时间很快，投资与风险也小于商业地产。但商业地产的盈利并不依托销售楼盘，而是要靠商城前期的规划、宣传与后期谨慎的运营，才能带来一个盈利额高的商业地段。商业地产开发资金回收的时间很漫长，但是一旦建成一个成功的商业综合体他所带来的回报也是相比住宅更加具有持续性，投资方更需要着眼于未来的利益，妥善经营。
（三）所承担风险的差异
风光无限在险峰，开发地产的过程有着高风险、高利润的特点。开发项目的成功与否受多样的因素影响，因此开发项目由始至终都伴随着风险。住宅地产的开发的启动到结束的时间短，而且属于直接销售，不确定因素小。虽说近几年商业地产走热，住宅地产低迷，但人民始终对住宅有刚性需求，只要预算好开发资金、规划好项目规模，以及做好住宅的品质，绿化景观的品质，开发住宅地产的风险大大减小。而商业地产的开发所需时间长，在开发的前几年可能都需要资金不断的投入，一旦出现一些没有预测到的风险，资金链断裂将会导致开发失败。但是商业规划一旦能做成功，形成气候，他的受益汇报的持续性也不是住宅可以比拟的，甚至一定程度上可以代表当地城市形象成为一道知名的风景，产生额外的效益也不一定。所以在开发地产的前期准备阶段，一定要预测将来可能遭遇的风险，预算市场走向。地产开发，处处都有风险，在风险面前理智分析、谨慎选择，必要时购买保险，定能取得项目的圆满成功，获取高额的利益。
小结
上述文字根据经验与参考资料，主要从开发前期准备中的选址定位、规划、目标客户分析与开发时期的融资模式、运营模式、收益风险几个方面来对比讨论了商业地产开发与住宅地产开发的差异。在地产开发的过程中，利润与风险并存，只有审时度势，针对不同类型的地产开发，调研清楚市场的走向，正确定位开发的方向，做好投资预算，才能规避风险，获取利润，取得成功。
参考文献
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论文作者:陈凯
论文发表刊物:《基层建设》2016年12期
论文发表时间:2016/10/27
标签：住宅论文; 商业地产论文; 地产论文; 城市论文; 地段论文; 风险论文; 商业论文; 《基层建设》2016年12期论文;