摘要：精装修工程是未来房地产开发的趋势，而精装修工程的成本控制是整个精装修项目管理的重点。在前期决策及设计阶段、招投标阶段、施工及结算阶段三个关键阶段合理控制精装修工程成本，才能实现房地产企业精装修工程成本控制目标，降低企业投入，增大项目产出，提升企业及项目的竞争优势！
关键词：精装修工程；成本控制
1前言
精装修工程相比较土建及其它专业工程而言，其过程涉及的材料部品更丰富、相关分包配合的重要与密切程度更高、专业化程度更高、管理难度更大。从项目管理的角度分析，精装修工程的成本控制是整个精装修项目的管理重点，需在前期决策及设计阶段、招投标阶段、施工及结算阶段三个关键阶段进行严格的成本控制，才能产出造价合理，品质优良，性价比高，有足够的竞争力的精装修项目。本文分别针对精装修工程前期决策及设计阶段、招投标阶段、施工及结算阶段这三个关键阶段的成本控制进行了总结和探讨。
2前期决策及设计阶段
目前行业内不太成熟的房地产企业在设计阶段会存在过度依赖于设计师的情况,而目前设计师对具体实施成本的掌控相对还是比较薄弱的,尤其对于精装修这类较为复杂的工程项目，费用超支已不是什么新鲜事。设计与施工是分离的,这就造成难以在一定的成本框架内达到设计应有的效果。
精装修工程在项目前期决策及设计阶段成本控制的关键是要根据营销提出的要求，紧紧抓住目标客户的心理与目前市场同类型成品房的主流方向，避免走弯路，尽量做到从源头控制精装修成本。
（1）结合项目定位，多掌握附近楼盘的产品资料，收集市场信息，在选择材料设备时，向设计提供市场流行方向的参考、产品功能及经济上的意见。
（2）设计挑选样板时，应提醒设计参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，同等条件尽可能选用有良好合作关系厂商的产品，这样在样板提供及样板房供货方面能减少很多不必要的麻烦。
（3）设计选型及沟通工作完成后，对影响设计效果的各种高档材料，如进口石材特别是大理石、高级马赛克、高级实木地板、高级壁纸、墙面成批成品木饰面等需安排各厂家提交实物样板审核后再确定。对客户较为关注的部品如洁具、水暖件、燃气具、开关面板、衣柜等可以先确定产品档次，价格等招标时再确定。其他款式较为普通，价格变动不大的产品由设计确定即可。
3招投标阶段
相对于土建工程来讲，精装修工程造价的管理和控制更加困难，精装修工程招投标阶段应重点关注合约管理、甲供材、招标评标过程等方面。
（1）合约管理方面，精装修交房项目与毛坏房项目存在较大差异，体现在一是精装修交房的施工内容及项目繁多，各工种专业性较强，合约单位数量多且合约工作内容多；二是精装修工程施工单位的穿插施工及交接面多，容易出现合约漏项，合约内容划分不清，双方相互纠纷等现象。发包时，精装修工程是发包给一家还是按专业进一步细分，要看如何操作能够满足现实的需求。如将整个室内精装工程发包给一个装修单位，则因装修涉及工种和材料繁杂，监管难度大，精装效果、施工质量及成本控制均难以保证。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但若将精装工程按专业进行细分，将橱柜、木门、木地板等(费用高且影响品质的关键部位)专业从内装工程中剥离出来，由专营厂家来完成，则又对建设方在合约管理、合约内容划分及现场协调管理方面提出了更高的要求。因此精装修工程在招投标阶段，要理清思路，做好合约规划，从质量和成本上综合考量，对精装修工程按专业细分，完善装修公司及各专业厂家合约主要内容的界定，加强合约管理能力，减少扯皮纠纷，充分保证精装修工程的质量并实现成本控制的目的。
（2）甲供材方面，材料甲供的原则就是保证装修工程质量及设计装饰效果的前提下尽可能地降低工程造价。建设方应根据自身管理水平和管理能力确定甲供材的范围。对成品类材料及设备优先甲供；对半成品材料如涂料等，因其在结算及现场领用管理上都较困难，故从合约管理角度出发可不进行甲供，但其中一些影响到外观质量及装饰效果的非甲供材料可采用甲指乙供的模式，由甲方指定一定范围同等档次的品牌供乙方投标选择。
（3）招标评标过程方面，最常见的问题是施工单位采用不平衡报价法来投标报价，此类方法对于后期建设方的成本控制会有一定难度及不确定性。招标中可以尽量按项目的重要程度选择一定数量的匹配单位进行投标，以控制绝对品质；对于预中标拟承担的项目经理班子的综合能力必须进行考察，必要时可结合书面形式考察其理论与实际的综合能力；对不合理的报价部分询价时严格把控，坚决杜绝不平衡报价。
4施工及结算阶段
精装修工程施工及结算阶段的造价控制虽然属于事中及事后控制，但建设方可以针对不同项目适度挖潜，通过在实施过程中的努力达到降低最终造价的目的。
（1）注重抓好精装修样板间。实体样板间不仅能反应设计是否合理、营销承诺是否切实，还能反应精装修成本是否可控，为批量工程精装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对项目设计、品质、成本、性价比等各方面效果进行反馈。
（2）加强现场管控，做好成品保护。现场管控要求现场代表及监理人员必须对原材料及部品件进行施工前的严格掌控，由于目前市场的装饰材料鱼龙混杂，不合格、不达标材料屡见不鲜，这些不合格不达标材料将严重影响建设方的产品品质及形象，加强现场管控就是要保证工程质量及设计效果，同时达到良好的成本控制目的。此外还要特别注意要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入，尤其在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力、物力成本。
（3）把好结算审核最后一关。按照施工合同和招投标文件的约定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更等进行审核。搜集、整理好结算所需资料，加强对工程量、现场签证、材料、甲供材、变更项目价格的真实、完整、合法性审核。在以上基础上保证“量”与“价”的准确真实，做好工程结算去虚存实，从而保证准确、合理、真实地反映工程成本。
5、结语
综上所述，对房地产项目精装修工程的前期决策及设计阶段、招投标阶段、施工及结算阶段三个关键阶段进行严格的成本控制，不但能实现较好的成本管理目标，提高装饰装修工程项目管理水平，也能够在降低项目投入，增大项目产出，提升企业及项目的竞争优势上发挥重要作用。
参考文献：
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[3]杨莉.施工项目成本控制探讨[J].四川水利.200930（1）,124.
论文作者:刘亚男
论文发表刊物:《基层建设》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/12
标签：精装修论文; 阶段论文; 工程论文; 项目论文; 成本控制论文; 合约论文; 材料论文; 《基层建设》2018年第29期论文;