北京市哲学社会科学CBD发展研究基地揭牌仪式暨北京CBD商业与商业地产高级论坛，本文主要内容关键词为：北京市论文,北京论文,商业地产论文,仪式论文,哲学社会科学论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2004年11月15日，“北京市哲学社会科学CBD发展研究基地揭牌仪式”暨“北京CBD商业与商业地产高级论坛”在首都经济贸易大学隆重召开。揭牌仪式暨论坛由首都经济贸易大学副校长、博士生导师郑海航教授主持。北京市哲学社会科学规划办公室主任陈之昌、副主任李建平、规划管理处处长刘娟，北京市教委副主任张国华、科研处处长叶茂林，北京CBD管委会发展处处长张维刚、北京市贸促会副会长储祥银等领导出席会议；中国社科院经济研究所原所长、著名经济学家张卓元研究员致辞；北京市哲学社会科学CBD发展研究基地秘书长、首都经济贸易大学商务管理系主任蒋三庚教授，中国社科院城市中心、中国城市经济学会副会长杨重光研究员，北京市社科院景体华研究员、赵弘研究员，北京工商大学陈及教授，北京市财贸管理干部学院、中国商业地理研究会秘书长王希来教授、北京市财贸管理干部学院商业研究中心副主任赖阳副教授等专家应邀分别发表演讲。
北京社会科学院赵弘研究员以“总部经济为CBD发展提供理论支持”为题，提出了四个观点。第一个观点，CBD区域经济发展呼唤总部经济。他对CBD里的很多企业进行调查，发现在CBD里聚集了很多制造业企业的总部。对这种经济现象做一个理论的解释，有三样模型，主要有三个条件：（1）信息网络技术的发展，使得企业化总部和基地分开，在技术上成为可能；（2）企业在发展过程中的资源分为两个层次，一个是战略资源，第二个是常规资源，规模越大的企业，战略资源越重要；（3）在经济社会水平发展差异比较大的国家，不同的区域之间，两种资源很难配置。第二个观点，总部聚集的CBD能够给企业带来五种收益：（1）取得低成本的战略资源，人才聚集，资本比较丰富；（2）能够提升企业的品牌价值；（3）能够取得便捷的服务；（4）能够取得市场收益；（5）能够取得丰厚的收益。同时，总部聚集儿能够为区域带来五种收益：（1）税收贡献效益；（2）制造业的发展能够带来知识服务业，同时带动一般的服务业；（3）带动消费的增多；（4）就业效益；（5）社会资本效益。第三个观点，CBD的经济功能应该是总部经济空间的存在性。它的经济功能定位可能用四区一级来概括，即：企业总部的聚集区（特别是制造业）、现代服务业区、知识、信息、资本等要素的密集区以及城市活动的活跃区。第四个观点，CBD发展重在打造企业总部和最佳栖息地。CBD的发展从环境条件看需要五个条件：（1）拥有高素质的人力资源和科研教育资源，满足企业总部以及以较低的成本进行知识密集型活动的通道；（2具有良好的区位优势、良好的交通网络设施和便捷的信息传输通道；（3）绕总部的专业化服务支撑体系，比如会计师、律师、金融等等；（4）备高效的法律制度环境和政府的服务效应；（5）具有国际化，又具有本土化的多样文化。
中国社会科学院城市研究中心、中国城市经济学会副会长杨重光研究员的发言主题为“CBD发展中的楼宇经济”。他介绍，“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业，招商引资，从而引进税源，带动区域经济发展的一种经济形态。支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代服务业，如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、浅询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、公司。楼宇经济的基础在于：（1）城市服务业的发展与集中，特别是现代服务业的发展；（2）工业的分散和财务及管理的集中，形成异地管理；（3）物质技术基础的建立——交通的便捷和通讯的革命；（4）城市土地的稀缺、土地的有效利用和土地价格的上升。楼宇经济与一般房地产的区别是：（1）目的与功能的不同，住宅主要是居住功能，楼宇经济主要是经营功能；（2）设计建筑模式不同，一般住宅是先设计后建筑和销售，楼宇地产主要是先确定经营模式、招商对象、业态需求、成本约束，后规划、设计、建筑；（3）流通方式和程序不同，一般住宅以销售为主，而楼宇地产则售与租并重，以成本核算为依据；（4）竞争对象和程度不同，楼宇地产的竞争对象一般是同行，所以竞争非常激烈。房地产一般不存在这一问题；（5）区位和景观要求不同，一般住宅的区位和景观要求是以居住、教育、交通、购物、环境等因素所构成，对景观不十分严格，而楼宇地产则以人群、购买力
等来决定。对景观要求较高。楼宇经济区的规划和建设包括：（1）传统商业区；（2）中央商务区；（3）步行商业街；（4）总部经济区。目前国内商业地产存在五个方面问题：（1）商业网点布局不合理，大都集中在老城区中心，新城区较少，这种不合理的布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费；（2）规模小，大型综合商业网点较少，都是一些零星小商业网点；（3）招商与市场脱节，存在极大的盲目性；（4）规划与需要的脱节，选址和规划都是政府行为，在规划之前，既没有做市场调查，征求客户的意见，也没有做初步预算，在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案，并进行施工；（5）开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。
北京工商大学陈及教授进行了“关于CBD商业发展的思考”的演讲，从商务区与商业区的辨析、商务区对商业业主和业态的需求、CBD对商业规模的要求、CBD内的建筑形态四个方面进行了系统阐述。现代通行定义CBD是：在一个大城市内集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配置设施，具备完善便捷交通、通讯等现代化基础和良好环境，便于开展大规模商务活动的比较核心的区域。而商业区则是在城市的若干中心区域，大量集中分布各种类型的零售商业、餐饮、娱乐、文化与服务业等以满足个人消费者日常对最终产品和服务的需求的区域。商务区是以满足企事业单位或从事服务贸易的第三产业单位的办公等商务活动需求为其基本倾向或经济特征的；商业区则是以满足个人消费需求为基本倾向或经济特征的。从商业的业种方面看，零售商业、餐饮业、文化服务业、娱乐业从不同方面满足企业、事业单位自身运营和沟通人际关系、培育忠诚客户、协调公共关系等方面的需要，即为商务活动提供保障与支持，因而是商务区开发建设过程中必须要加以引入的。从这方面看，可以说商务区对传统意义上的商业、餐饮业、服务业三大业种均构成全面的需要。但是，在具体的业态择定上却有很大的不同。这是由不同业态的经营特殊性，即目标顾客的不同所决定的。从零售业态方面看，可以说凡大型商业或大规模经营的商业业态均不适宜引入CBD之中，如大型百货商场、大型综合超市、大型家居中心，购物中心等。这些业态都是以大规模消费需求为前提，辐射的商圈半径极大，满足消费群体低端日常需求和高端选择性需求。适宜于在CBD经营的商业业态是便利店、中小型超市、各类专卖店等这些业态满足CBD中白领阶层的工作需要和日常生活的不时之需。从而为其工作和生活提供便利。可以说，零售商业进入CBD在于满足其对工作和生活的便利性需求，而不是全方位和选择性的消费需要。因为，这两方面需要必然是由社区商业和商业区来满足的。从餐饮和休闲娱乐等服务方面看，CBD对它们的需求也是满足于维持企业事业单位外部公共关系的需要为主，因而也不应过多、过滥。从这些行业的档次看，进入商务区的餐饮、休闲娱乐等服务型企业，应以高档次定位为主，以满足商务客的需求；同时快餐了应成为其不可缺少的一个部分，以便同商务区高频率的工作节奏相匹配。商务区既不是商业区，又不是居住区，而是为企事业单位提供良好的办公设施与环境的区域，因而商业区只是为其提供保障与支持的服务功能，以利于商务这一核心功能充分实现。这就决定了商务区内商业的规模不应过大。CBD内适当的商业比例应维持在3％左右，按CBD1000万平米的总建筑面积为准，商业建筑面积为30万平米，即可足够支持在4平方公里内商务活动的需求。现代CBD是一个专业区划明显、独立运营的办公区域，即商务活动是其主旋律，因而不宜于过多的开发独立商业建筑，否则会极大的破坏CBD的环境与风格，使之成为一个不伦不类的怪物，最佳的选择应是将商业设施配置在写字楼、酒店和公寓之内，为这些商务活动的建设提供一体化的配套服务，即提供灵活和充分地便利性。他最后指出，针对北京CBD目前商业地产和住宅地产过渡开发的倾向，应该采取有效措施加以制止。
北京市社会科学院景体华研究员着眼于“城市群”区域经济和产业辐射，集中探讨了“CBD发展中的产业集聚和产业辐射”问题。她认为对CBD今后的发展，有两个问题要提。第一，北京作为一个大的都市，有三重性：（1）是特大城市。CBD这样一个商务中心是为特大城市服务的。（2）是区域化龙头城市：它对全国产生着非常重要的影响，对它的这重性，在CBD建设当中是怎么体现出来的？功能是怎么发挥的？单纯从一个特大城市来看北京的CBD，恐怕是不行的，这也是在研究当中遇到的问题。（3）区域的龙头城市。在世界全球一体化的过程中，竞争的主角不是某某城市，而是区域经济，以产业的积聚提高了这个地区的竞争力。在区域经济发展当中，必须形成一个连绵的城市群，这个城市群是以若干大城市为龙头。作为北京来说，在今后的发展当中不能作为单打独斗，而是作为区域的龙头城市，带领这个城市群发展。在这个功能和作用当中，CBD起什么作用？所以CBD的功能是不是应该从更宽阔的角度来看。第二，通过研究区域经济京津冀的发展，对北京市“三产”进行分析，特别是对第二产业进行了分析，从现在的状况来看，北京地区的高新技术、电子通讯、都市工业等六个行业，已经形成了比较优势。这些主导产业群在最近期间不可能向外地转移，在大的产业结构当中，它已经进入了新一轮的调整，从重化工业的调整来说，该转的已经转完了，现在新的产业正在积聚期。同时对第一产业和第三产业也做了分析，得出的结论是，在未来的“十一五”或者“十二五”期间，北京产业结构的转移，大的第二产业的转移已经处于相对平稳的状态。今后的梯度转移主要在第一产业和第三产业。这就形成一个问题，第三产业主要是消费品，第三产业将以什么形态进行辐射转移？CBD在这当中起什么作用？这也是我们当前正在研究的。
北京市财贸管理干部学院、中国商业地理研究会秘书长王希来教授针对“后CBD商业地产开发的关注点”，对CBD商业地产开发的地块、思路和预案进行了独到分析。第一，所谓后CBD商业地产，现在北京的CBD所有规划都已经规划完毕了，所有规划一共是9个文本，论证会前后开了13次。在这种时候说里面的结构如何已经没有用了。所以这就出现一个后CBD的问题。CBD的规划已经通过了，图纸已经敲定，地皮已经瓜分完毕，再想圈圈点点已经不可能了。所以只有在后CBD中做文章。第二，关于CBD的商业地产开发的思路。商业地产开发往哪方面倾斜？CBD厚积薄发的力量是不可低估的，所以会带动周边地区的发展。CBD要吸引相关产业的形成。包括传媒业、旅游业、住宅业等。第三，后CBD商业地产发展的预案。第一个开发点是朝外大街第五大道，这是朝阳区政府在上一届的区人代会上，在四年以前就已经提出来了，而且是区人代会大会通过的。朝外大街第五大道作为CBD来讲是非常好的连接点，连接商业区和商务区的联系。第二个开发点，通惠河的黄金旅游线。作为CBD来讲，吸引以后的一些人到这里参观旅游是非常正常的。作为这条黄金旅游线必须予以关注。第三个开发点，朝阳路和朝阳北路之间。第四个开发点，关于CBD四周，也叫四角开发的重点。CBD东北角、西北角、东南角和东北角在整个商业地产开发当中将是热点。他最后给CBD发展研究基地提一点建议，对北京CBD的研究，要把北京CBD放在北京市的格局当中研究，不能就CBD研究CBD。
北京市财贸管理干部学院商业研究中心副主任赖阳副教授从“CBD商业的功能与定位”的角度出发，提出了CBD商业的功能主要有三方面：（1）为商务活动提供支撑；（2）满足CBD区内居民的生活需求；（3）展示CBD活力。在对CBD的商业需求分析中，他提出了六类需求，即商务即时消费需求、高尚生产消费需求、商务后援支持需求、商务会展需求、18点以后的活力消费需求和商旅消费需求。根据CBD的总体规划，可以将CBD划分为三类区域：商务密集区、文化休闲区和生活区。商务密集区域的商业应当以提供商务后援支持、商务交流、即时消费的服务为重点。在文化休闲区中，顶级消费商业为CBD精英家庭假日休闲、交际的高档消费空间；时尚消费商业主要服务于CBD白领阶层；文化消费商业则利用CBD都市人文景观，以富有文化品位的商业展示CBD的人文形象，吸引商务旅行、文化休闲及观光旅游人群。生活区商业为CBD高档住宅和涉外公寓中的居住人群提供高品质的高尚社区商业服务。CBD商业是为在CBD生活、工作特定人群服务的，所以它服务面很窄，但是很专、很精。因此CBD不宜发展大人流商业，而其主流商业形态应当是高品质、个性化的，商业环境是静悄悄的。CBD的主流商业特点是：（1）便捷、安全、可靠：便捷、安全、可靠是CBD商业的基本要求；（2）CBD不宜发展吸引大量人流的商业，如大型仓储式超市、大卖场。因为CBD本身有大量的通勤人口，首先央视、北京电视台带来的人流压力非常大，大型仓储式超市、大卖场的开设会成恶化CBD的商务环境，对CBD整体发展不利；（3）CBD的消费主流是追求高品质享受，因此CBD的商业应当是提供高品质、高附加值的商品和服务，不以大流量取胜，其商业的形态也应当是高品质的，环境宽松、人流有度是评价商业品质的重要指标；（4）CBD高品质的商业相当程度上表现为，个性化服务，有的店铺只为某些特定人群服务，只为专有的会员服务，其是核心顾客是相对固定的，一年可能只为这一小部分顾客服务，但是这些顾客的消费量会很大，保障了经营者的充足利润。（5）通过高品质的客户关系管理，CBD的商业应当可以静悄悄地运营、不张扬的服务。保证了其购物的环境，保证了高品味消费者得到舒适的享受。（6）CBD商业应该是时尚的，这不仅仅是指追随时尚，更是要创造时尚，发布时尚。CBD的消费品味、传媒优势，使北京CBD有条件成为中国的时尚之源。
（主要执笔人：张杰）
摘自《首都经济贸易大学学报》（京），2005.1