摘要：城市社会经济在发展中，物业管理为重要的组成部分。良好的物业管理发展，对于城市社会经济，社会秩序，居民生活质量的提升，发挥了重要的作用。反之对于城市社会经济的安全稳定发展，则造成了较大的影响。在此过程中关于物业管理的发展趋势，以及发展中存在的问题，则引起了广泛的关注。文章针对物业管理现状及发展趋势，进行简要的分析研究。
关键词：物业管理；现状；问题；对策
前言
物业管理是房地产业在消费领域的延续，伴随着城镇住房制度和房地产管理制度的改革深入，物业管理范围也不断扩大，会有更多的家庭和个人的生活与物业管理产生密切的关联。然而，我国物业管理还处于起步阶段，存在许多问题，这些问题如果得不到有效的解决，将会影响到住房制度改革，影响到城市化进程。基于物业管理的重要性，我们要立足于实际，实时调整物业管理方案，全面抓好物业管理工作。
1、物业管理的发展现状及存在问题分析
物业管理作为现代住房模式的产物，这些年来取得了长足的发展，物业管理现在已经被社会在一定程度上认同。但目前，我国物业管理行业发展也面临着许多问题，不仅是从业人数、人员综合素质、物管企业数量、服务范围还是服务水准、经营能力、服务理念都需要改善。物业管理行业再中国正在进行积极的探索，以满足中国基本国情和社会特征，与此同时，我国的物业管理仍有许多问题，具有很大的改进空间。
1.1理论体系研究不深入、法律法规滞后
物业管理引入到国内还不到30年，在我国仍是个新型行业，我国对物业的相关立法确较为落后，这种立法方面的缺失很容易造成责任划分不明确，不利于社区的和谐稳定。在地产开发商向物业管理公司移交已经建设完成的物业过程中，业主、施工单位、地产开发商、物业管理公司四方在物业的使用、质量、维修及保养方面应担负什么样的职责在法律上尚未有明确规定，仅仅依靠合约关系束缚物业管理公司和业主明显是满足不了要求的，因此，需要更具有约束效力的法律法规来明确四方单位的权、责、利[3]。
1.2物业管理收费难
由于物业管理自身的属性，物业管理公司的利益往往跟物业业主及物业使用者的利益相冲突[4]，且由于不少的物业业主经常性的外出或者购买物业仅仅为了增值而长期闲置，这就造成了物业收费较为困难；其次，也存在一些物业业主及使用者由于其他原因，故意不交或者长时间拖欠物业管理费。
1.3部分业主及物业管理管理公司关系紧张
相关调查资料表明，部分业主对物业公司带有抵触情绪，认为物业费收那么高，但是该做的工作远远没做到位；物业公司对业主也是大倒苦水，认为在收费业主或者使用者根本不配合物业的工作，更有甚者部分拒绝交纳水、电、采暖费和物业管理费，以此来向物业管理公司施加压力。
1.4物业管理人才匮乏
目前物业管理从业人员的知识水平及管理业务水准较发达国家仍有较大差距，也未能满足业主及使用者的心理期望。物业管理相关人才对物业管理行业来说至关重要，物业管理人员匮乏以及知识结构层次的不高，不仅仅会表现出服务质量欠缺严重的还会影响到的声誉，不利于企业以后的发展。
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2、物业管理发展中存在问题的改善措施及发展趋势
2.1提升管理人员专业素质
物业管理发展中为切实有效的提升物业管理质量，同时加强物业管理效果，促进物业公司与业主之间的关系。物业管理公司在发展中应注重提升管理人员的专业素质，具体实施中可通过两个方面进行改善和优化，其一对外招聘具备专业资质，物业管理资质，物业经理人资质的人员，进行相关物业管理工作的落实；其二邀请专业人员，针对从业管理人员进行相关专业知识，专业技能，管理策略的授课讲解，以确保物业管理中管理人员专业素质的合格性，同时降低因管理人员专业素质不合格，造成的违规作业，以及服务质量不合格的现象。
2.2提升物业管理人员的服务意识
物业管理企业在经营的过程中，提升物业管理人员的服务意识，对于物业管理质量的提升，以及物业公司的稳定经营发展发挥了重要的作用。实际发展中为切实有效的提升物业管理人员的服务意识，物业公司可通过制定绩效考核措施，落实人员仪表，服务规范，服务标准培训，以及定期考核的方式，进行物业管理中作业人员的服务意识提升。
2.3加强收费监管及公示核准
物业管理发展中收费为必要的工作内容，物业收费的合理落实，对于物业公司的稳定经营，以及区域社会秩序的稳定发展发挥了重要的作用。基于该类背景分析，为切实有效的提升物业管理中物业收费的合理性，合法性，物业公司在制定相关收费标准时，应从收费监管，收费标准公示，收费标准核准三个流程，进行其收费标准的制定。其中监管方面由企业所在地物价部门，房地产部门，以及相关监管部门，进行其企业资质以及收费标准的监管和核准。收费公示则可通过在社区公告栏内张贴公告，微信公众号发送公示内容，以及多渠道公示的方式，进行其收费标准的公示落实，同时建立反馈，投诉平台和渠道，进行相关意见的回收及互动。公示期结束后按照上级主管部门批示，执行相关收费标准，以确保其收费的合理合法性。
2.4强化物业的合法经营及合理监管
物业管理中面临较多的矛盾以及困难，其中主要的矛盾点则在于“管理与服务”之间的冲突和界限问题。该类现象下分析，为合理的提升物业管理中的合法性，同时减少物业管理中物业人员与业主之间的冲突，物业管理人员应充分学习相关物业服务管理规则及标准，确保其服务程序，服务方式的准确性和合法性。同时在长期的管理服务工作中，物业公司应紧密联合当地执法部门，进行社区内相关普法工作以及管理工作的开展，确保实际作业中达到服务界限清晰，服务程序合法，以及服务质量合格的目的。
3、物业管理发展展望
为进一步提升物业管理水准，笔者提出以下三点展望。一是物业管理职能应加强社会化，个性化，尽全力去满足业主和使用人的使用需求，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。二是物业管理应将一些专业要求较高的事物分包刚给具有相应水准的专业服务机构，这不仅有利于提高物业管理的专业化和社会化水准，并能推进社区整体环境的提高。三是物业管理应充分利用现代化、数字化技术实现对物业及附属设备的集中管理及控制，提升企业竞争力，争取早日实现了规模化、节约化经营模式，抢占了市场先机。
4、结语
综上所述，随着房地产管理制度改革深入，对物业管理工作也提出了更高要求。做好物业管理工作，可以更好地解决住户利益纠纷，保证住户合法利益，为其提供健康、安全、舒适的住房环境。基于物业管理的重要性，有关部门要结合实际，完善物业管理法规制度，加强培训物业管理人员，规范物业管理流程，进而提高物业管理的有效性，提高物业公司的市场竞争力。
参考文献：
[1]裘海清.关于我国物业管理模式的思考与探索[J].知识经济，2016（09）
[2]田海锋.国有企业的物业管理如何在发展中增强核心竞争力[J].现代国企研究，2017（20）
[3]刘启蒙.当前物业管理发展的影响与内涵[J].经贸实践，2017（11）
论文作者:杨磊
论文发表刊物:《基层建设》2019年第23期
论文发表时间:2019/11/6
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