我国城市土地储备制度运行机制研究论文_薛明,袁德文,魏建国

我国城市土地储备制度运行机制研究论文_薛明,袁德文,魏建国

菏泽市土地储备中心 山东菏泽 274000

摘 要:城市土地储备制度运行与我国经济的全面发展关系密切,因此深入地研究我国城市土地储备制度运行机制有着极强的现实意义。本文围绕我国城市土地储备制度运行机制展开讨论,在分析了我国现行土地储备制度问题的基础上提出了解决问题的策略,希望能够为我国城市土地储备管理者提供帮助,继而全面优化我国土地资源,完善我国城市土地储备运行。

关键词:城市;土地储备制度;运行机制

1.浅述城市土地储备配置的作用

城市土地储备配置能够加大政府的城市土地储备,帮助政府部门实现利用土地储备调控市场经济的目标。众所周知,在市场经济背景下,供求关系决定了市场发展的方向。我国城市土地使用权由政府垄断控制,这一客观事实使得城市土地供应计划成为了调动、调控我国房地产市场的指挥棒。利用城市土地供应计划,城市土地供应的数量质量以及用途得以与城市规划的规模和结构相适应。基于此,土地供应计划首先必须具备一定的调节范围,要能够匹配、协调城市的规划;要具备一定的应激性,要能够反应政府的宏观政策以及市场信号;还要具备能够避免市场盲目竞争,减少资源浪费的特性。

2.我国土地储备制度落实过程中遭遇的问题

2.1缺乏明确的土地收购性质定位

土地收购性质的科学定位是建立、实施城市土地储备制度的基础。土地收购性质定位是明确政府或是相关机构完成统一收购权利与义务、保证我国土地储备制度匹配我国现行法律法规的一项重要工作。通过分析现阶段我国各个地方制定的土地储备实施办法,我们不难发现阻碍土地储备制度实施的最主要问题是没有实现对土地统一收购性质的明确定位。由于土地收购性质不明确,政府或是相关机构在实施土地征收过程中的责任与义务也难以清晰,一旦被收购者对收购工作产生质疑,那么土地储备制度的实施将不可避免地遭遇巨大阻碍。

2.2缺乏合理的土地收购价格内涵界定

土地收购价格包括土地价值、土地农作物补偿、土地住户安置等等一系列的费用。土地价格的确定是阻碍我国土地储备制度实施的一个问题,因为在收购的过程中经常会遭遇土地原用途价格与土地最佳利用条件下价值相差悬殊的情况。由于现阶段我国土地收购价格内涵界定不合理,因而收购双方在土地价值定位方面常会存在巨大分歧。也因此,在进行土地收购过程中,相关各方都更趋近于从自身需要解决问题的角度或是对自身经济利益最有利的角度出发考虑问题,收购价格不匹配问题随之产生。

2.3狭窄的融资渠道扩大了财务风险

从表现形式看来,我国城市土地收购储备既包含土地储备的特点,也包含了资金储备的特点,在落实相关工作的过程中必须要有强大的资金作为后盾支撑。然而就现阶段我国的实际情况而言,我国城市土地收购储备的运作资金来源有二:政府财政、银行信贷。银行信贷是资金来源的主要渠道,然而现阶段有效的资金筹措以及资金运作机制还没有建立,狭窄的融资渠道增加了财务风险的发生概率,土地储备制度的有效运作也因此难以获得保障。

3.我国城市土地储备制度运行机制的构建策略

3.1明确机制运作的主体

明确城市土地储备制度运行机制的主体性质以及主体职能是建立城市土地收购运行机制的首要任务。众所周知,政府肩负着城市土地的收购、储备以及出让,因此政府部门是理论上的最佳运作主体。然而需要注意的是,政府部门事务繁重,有限的人力、财力难以使之具备直接管理土地的能力。因此,运作主体的确定需要充分考虑实际情况。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆就现阶段的实际情况而言,各国政府在落实土地收购储备工作的时候,采取的办法大致相同:有的成立了专门的土地开发公司;还有的将相关的权利义务授权给企业形式的土地开发机构。无论是成立专门的土地开发公司或是将自身权力授权第三方,运作主体的确定都为城市土地储备制度运行机制的构建夯下了坚实的基础,因而可以作为我国的借鉴参考。

3.2要充分发挥政府部门的统筹指导、协调作用

想要保证土地储备制度的顺畅运行,必须利用宏观指导、协调强化土地储备,利用构建指导协调机制创新当前的城市管理手段,确保各个相关的政府部门都能够积极参与,进而保证责任一步到位。加大政府部门之间的有效联系可以加速政府部门之间的信息流转,继而减少运作环节、增加土地储备工作的落实效率及土地储备制度运行的质量。基于此,应该积极的构建由政府部门领导为核心,以各部门工作者共同参与的组织协调机构,确保土地储备的审核、土地储备的规划、土地储备相关的法律法规建设工作顺利落实,只有保证了上述工作的质量,我国政府对城市土地资产的有效经营也才能够得到保证。

3.3设计科学化的价格调控机制

市场机制是市场经济运作背景下实现土地运作的途径,然而土地具备公共财产性,因而市场机制具备复杂与不可控性。所以,即便是再完美的市场机制,投射在土地资源配置方面都会存在一定缺陷。也因此,土地储备工作不能完全依赖于无形的市场机制调控,而是要有意识的向有形政府宏观调控方向靠拢。然而,土地储备体制如果走完全的政府主导模式可能会出现体制僵化问题,继而出现与市场经济体制土地使用制度改革相违背的问题。基于此,城市土地储备制度必须能够在市场机制以及政府主导之间选择一个权宜的点,即制定合理的价格机制,必须在遵守市场机制的同时始终坚持政府主导。

3.4充分发挥政府部门的激励、监理、约束作用

在建立土地储备制度的过程中,激励机制的存在意义是帮助国家、地方政府以及土地储备机构确定收益分享契约或是安排;监督机制是规范安排国家、地方政府职能部门等对土地的决策、经营以及监察审核工作的制度安排。现阶段,我国的城市土地储备供给管理工作由政府部门垄断,因而土地一级市场无可避免的具有了垄断性。由于没有竞争者,市场机制难以对土地储备产生约束,也因此国家以及相关的单位需要投入进土地储备工作中的监督投入相对增加,长此以往,并不利于我国城市土地储备工作的良性发展。因而应该积极构建多层次的监督体系,利用行业内部控制以及社会监督、审计监督等等全面提升我国城市土地储备制度运行质量,为快速发展我国土地储备工作创造条件。

3.5合理化土地收益分配

城市土地收购问题投射于城市土地储备制度运行过程,表现在价格以及利益分配方面。因为市场经济条件下的交易价格由我国现行的法律法规调节规范,不具备完全竞争性的土地市场之所以难以被控制,主要是因为缺乏与价格、利益分配相关的“纲”。基于此,应该积极地完善土地收益分配机制,维护土地收购双方合法权益,构建科学的法律以及科学理论依据匹配收购价格与原土地使用权所有者的权益,为城市土地收购储备制度顺利实施保驾护航。此外,一旦城市土地所有权从国家手中移交,那么国家与地方的利益分配问题则不可避免地发生,积极完善土地收益分配机制,有益于科学化国家和地方利益分配,促使土地收购储备工作能够走可持续发展道路。

4.结束语

综上所述,城市土地储备与运行机制可以帮助政府实现规范化土地市场、盘活存量土地、加速存量土地进入市场等等作用,有利于维护与城市土地储备、运行各方的经济利益,促进土地资源的最优配置实现,因而重要性不言而喻。虽然现阶段我国城市土地储备与运行工作还存在诸多问题,但是相信通过相关方的不断努力,运行机制一定可以被建立,我国土地资产经营必然会走上以政府为主导的科学化的管理道路,我国土地资产一定能够给城市发展贡献出更大的力量。

参考文献:

[1]林嘉华.我国城市土地储备制度及其运行模式研究[D].福建师范大学,2013.

[2]刘咏莲.我国城市土地收购储备制度的理论和实践研究[D].南京农业大学,2015.

论文作者:薛明,袁德文,魏建国

论文发表刊物:《科技中国》2016年11期

论文发表时间:2017/1/6

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