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摘要：近年来随着国家“水十条”、“土十条”、“大气十条”以及一系列环保、生态法律法规和文件的出台，加速了本就已经觉醒了的社会各界、各行各业改善生态的进程，这也与十九大上提出的解决“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”的现阶段社会主义主要矛盾高度契合。
相应的，海绵城市、智慧城市、生态小城镇等一些概念也纷纷面世，并以PPP、F+EPC、EPC+O等不同的投资、建设、运营模式开始实施。个人以为，在城市建设中植入的海绵、智慧、生态等概念都可以归结为一个概念，即“城市生态综合体”。“城市生态综合体”更多地是“以人为本”，不需要在具体实施技术上有多大突破，而是在建设理念和建设哲学上的升华，是对多个领域、多个系统的集成。本文将结合作者实际参与过的项目，从对“城市生态综合体”的理解、项目开发、商业模式等方面展开论述。
关键词：城市生态综合体 开发 思路
1.对城市生态综合体的理解
1.1城市生态综合体的概念
曾经有专家对“生态综合体”下过定义，即是由自然生态系统、社会生态系统、人文生态系统以及居住和支撑系统构成的某个集中区域的人居环境系统。在这个体系中，强调一个城区采用同一个基础，同一个屋顶。分不同的层次完成不同的功能，城市既室内化，又园林化。
上述定义描述的状态固然很美好，但在区域范围和实施路径方面仍然有些局限，在我国城市改造进程中更多的还只是噱头，只能停留在理念上，或城市局部的“小手术”上。但现实问题，关键是要解决当地人民群众和政府的痛点，尤其是在一些原有污染比较严重、生态环境比较恶劣的老旧工业区、垃圾填埋区等地域，就要首先考虑环境的治理，然后在现有的交通、市政、通讯、能源、园林、人文等基础上进行升级改造，以实现“城市生态综合体”的目标。
1.2城市生态综合体的特点
首先，城市生态综合体的特点主要体现在“生态”二字上。在早期，生态一词通常是指生物在一定的自然环境下生存和发展的状态，以及生物之间和生物与环境之间环环相扣的关系。不过，通过人类文明的发展，生态早已突破了自然的范畴，而是更多地来定义诸多和谐的、美好的、健康的综合状态。
其次，要找准城市生态综合体的功能定位。也就是要从宏观上了解区域内百姓和政府的实际需求和现实痛点，把好脉搏、有的放矢，充分考虑环境整治、功能定位、产业导入等复合因素，做到功能复合性和时空连贯性的和谐统一。
第三，对城市区域进行深度解剖，在设计、施工过程中借鉴工程学、景观学、园林学、生物学、生态学等学科优点，在恢复区域原有生态系统状态的基础上，导入绿色产业、人工生态、环境价值等概念，实现人与产业、人与自然、人与环境的融合，实现环境增值，进而提升区域价值。
2.城市生态综合体开发的具体思路
2.1对项目进行深度分析
由于所处区域、省份、经济区块及各级地方政府政策、形势的不同，我们在开发每个城市生态综合体项目之前都要进行深度调研，充分了解环境、经济、政策、人文、历史等各方面因素，为项目策划打好基础。一是要了解区位规划，包括总体规划、控制性规划、详细规划，以及其他国土、规划相关政策，明确负面清单，规避政策风险；二是要了解地方经济实力，包括GDP、三大产业比重、财政、税收以及转移支付等能力，以便设计符合政府承受能力的方案；三是要了解区位交通市政配套设施，环境污染情况以及垃圾处理回用情况；四是分析地方水资源、土地资源、湿地资源、岸线资源以及历史底蕴和人口资源；五是采用价值工程分析工具对项目的经济价值、环境价值、社会价值进行客观、科学、综合地分析，以明确优势、劣势、机遇、挑战。
2.2明确项目开发思路
（1）整治先行，逐步开发
城市生态综合体开发应该把握时代脉搏，把“绿水青山就是金山银山”的生态理念贯穿项目策划、设计、施工、运营各个阶段。生态综合体项目虽然各具特色，但应该有一个基本的开发理念，即实施 “整治先行、逐步开发”，其前提是把环境恢复到区域原有生态本底系统状态，然后再逐渐开发，并实现其区域价值利用状态。
例如，湖北某地一个大型区域综合开发项目。项目实施主体考虑区域原有工业污染、生活污染较重，水、土、大气及生态环境均较差，直接开发不仅满足不了当地百姓和政府提出的“和谐、美丽”的需求，也无法实现土地、产业的增值。因此，在项目策划之初即提出先整治环境，然后将环境整治和区域开发进度相结合，分近期、中期、远期三个阶段对项目进行开发，以实现“水乡生态绿洲、生态科创基地、智慧宜居新城”的发展定位。具体分期及内容如下表。
表1.分阶段开发时间、任务表
（2）先期示范，后续推广
对于比较大的开发区域，建议采取“先示范、后推广”的方式进行实施。首先，要明确选取示范区的理由和意义，一般会选择环境复杂，具有代表性的区域先期建设，然后再向周边辐射推广。其次，要进行功能定位，体现出示范区要实现的主要作用。第三，要明确示范区建设工程的主要内容和投资概算。
例如，湖北某项目就结合域内水环境、土壤环境、大气环境以及整体生态环境污染程度严重、污染成因复杂、污染因子多样等现状特点，考虑采用“整治先行、分期开发”的总体思路来推动项目的开发建设，并将示范区定义为“国家级敏感环境生态修复示范区和综合产业导入试验田。实施过程中，首先可以体现出优质生态向周边劣质生态逐渐突围推广的辐射示范功能；其次可以提升项目周边整体景观效果，体现对城市基础设施配套景观亮点提升的辐射示范功能。
2.3要体现智慧城市概念
鉴于城市生态综合体先天的独立完整的属性，必定要考虑将工贸、休闲、运动、居住、生态、文旅、康养等产业有机融合，这就必须引入互联网+的智慧城市管理概念。智慧城市管理要求通过物联网、云计算、地理空间等新一代信息技术，以及社交媒体、综合集成法、网动全媒体融合通信终端等工具和方法的应用，实现全面透彻的感知与可持续创新，构筑智慧城市生态综合体。
2.4商业模式探讨
类似城市生态综合体项目，体量都很大，动辄需要投入几十、几百亿的资金，所以首先要解决资金筹措问题，并同时考虑资金如何平衡。目前市场上开发类似项目主要采用PPP模式、F+EPC模式和EPC+O模式，个人认为如果地方财政能够支撑，并且可以解决入库问题，还是首选PPP模式中的“BOT+可行性缺口补贴”运作方式比较有保障。
开发过程中要坚持“投建管一体化原则”、“政府主导、企业主体、市场运作的原则”以及“投入产出自平衡”等原则。具体运作中可以采取“环境治理+土地联动”的合作模式，即先期对区域环境进行综合整治，并完成区域内的道路、交通、通讯、供水、供电等相关配套工程，促使土地增值，然后通过政府将可开发利用的土地纳入土地储备计划，项目公司则通过分期对土地进行一、二级开发来获得可靠的受益，以便实现资金平衡，确保长期稳定的利润率。
2.5明确组织管理体系
组织管理体系对项目正常运转也至关重要，所以在组建管理体系中要综合考虑多种因素：一是要实现多元协同，最好成立由地方政府、省级或地市级以上平台公司、央企、大型上市公司等组成的多元投资公司，打造统一、规范、高效的投融资平台，并结合具体项目特点，科学安排各类项目建设时序和节奏，坚持目标协同、措施统一，实现治理、开发效果最大化。二是要科学运营、互惠共赢，投资公司侧重于总体谋划和投融资运作，充分发挥规模效应，提高信用等级和融资能力，降低建设及融资成本，积极吸引社会资本参与；项目成立若干子公司或分公司，负责具体项目实施及运营管理等工作；有关各方按照优势互补、公平合理的原则，充分整合资源，形成优势，实现风险共担，收益共享的目标。三是稳步有序推进项目，根据对国家、地方政策的解读，加强沟通协同，争取更多支持，统筹策划、稳步实施，以确保各实体项目公司在组建和运营中均取得预期的良好效果。
3.其他建议
一是深入挖掘国家、地方对粤港澳湾区、长江经济带、长江三角洲、珠江三角洲、淮海经济区、环渤海经济区、东北老工业基地等概念区域在生态环境治理恢复及基础设施建设项目方面的投资补助、贷款贴息，以及在储备林建设等方面提供的长周期、低成本的资金支持，降低项目成本，提升项目盈利能力。
二是要注重产业导入，实现产城融合。根据区域总体规划、概念规划等基础规划提前思考编制产业规划，在区域内引入城市农庄、农光互补、林光互补、风光互补、区域分布式能源等产业概念，深入挖掘环境增值、产业增值亮点，形成产业叠加，既有利于提升环境景观效应，又能增强商业价值创造能力，对区域可持续发展至关重要。
参考文献：
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[5]万芳.生态型城市综合体景观设计浅析[J].建筑工程技术与设计，2017（8）
论文作者:王志敏,刘锦秀
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第3期
论文发表时间:2018/5/28
标签：综合体论文; 生态论文; 城市论文; 项目论文; 区域论文; 环境论文; 产业论文; 《建筑模拟》2018年第3期论文;