摘要：随着科技和经济的持续进步，土地评估工作已经逐渐变成目前我们国家十分重视的对象之一。对于房屋土地交易来说，土地评估一直都是其中十分重要的基础环节，从而可以充分反映出土地本身的经济价值。然而目前我国土地评估工作存在诸多缺陷，造成其作用未能全部发挥出来，因此必须及时采取一些针对性措施予以解决。本篇文章将阐述土地评估的基本概念和作用，探讨当前存在的主要问题，并对于规范土地评估工作的具体方法方面提出一些合理的见解。
关键词：土地交易；土地评估；房地产行业；解决对策
引言：
从现阶段发展而言，由于当前经济形势变得越来越复杂，使得信贷风险逐渐呈现出许多不同的特点。基于这一背景，土地抵押担保逐渐成为当前社会主流的信贷产品。为此，相关人员理应做好评估工作，以此能够有效确定其具体价值。
一、土地评估的基本概念和作用
（一）土地评估对于土地交易能够起到促进作用
伴随我们国家房地产行业的快速发展，土地交易工作也变得越发频繁，其经济价值也长期在动态变化。加之整个市场本身便有着地域性特点，所以土地交易市场往往很难获得完整的资料。除了传统的经营公司之外，一般人很少拥有此方面经验。所以在进行交易工作的时候，理应通过土地评估的方式对其价格进行确定。
（二）土地评估能够提升土地市场的完善性
首先，自从我们国家开始应用土地改革制度之后，逐步开始应用土地有偿使用的规则。为了促使整个市场更为完善，理应对现有的土地资源进行重新配置和规划。现阶段来说，我国土地配置工作逐渐趋向于多元化，呈现出多种不同的形式。同时市场范围也在持续扩大，行政划拨范围则在不断缩小。因此土地评估便是最为有效的一种手段。其次，当前我国土地的价格一直波动较大，因此经常会有土地投机行为出现。为了有效处理这一问题，必须采取相关措施对其进行合理控制，进而促使整个土地市场更为完善[1]。
二、土地评估存在的主要问题
（一）法律法规不够完善
现阶段来说，我们国家城市化推进速度越来越快，城市居民对于土地方面的需求也在不断能提升，从而也使得土地评估行业有着非常好的发展前景。然而，由于政府部门对其缺乏足够的重视，同时风险意识也有所欠缺，造成评估机构对于抵押评估方面存的风险视而不见。这些机构单纯认为只要经过了一定培训之后，在实际工作中没有犯错，基本上就算是完成任务。机构内部并没有制定相关制度，但凡有任何工作人员出现错误，仅仅以出发以及此陀为主。不仅如此，我们国家的相关法律内容一直都处在滞后状态，很难追究相关人员的责任，从而对行业的发展带来了影响。
（二）监管工作不到位
现阶段我国土地评估行业并没有设置相关监管制度以及问题处理方案，单纯依靠行业自律，显然这一方式很难促使整个行业得到健康发展，从而造成大量乱相情况出现。一方面，基本上所有工作都是由政府部门自行主导，使得评估机构自身缺乏足够的独立性，任何工作的开展都会受到一定程度的限制与干涉，从而影响了工作进度。另一方面，由于监管不到位，同时采取的措施存在问题，很难对于相关工作人员的工作状况展开监督，并且对其违法行为也很难进行制约。正是由于如此原因，实际犯罪的成本并不高，工作人员很容易被非法获益所诱惑，进而影响了土地评估工作正常开展。
（三）从业人员自身素质偏低
目前来说，我们国家绝大多数土地评估机构都是早期传统机构中独立出来的，因此其工作人员也并非专业的评估人员，对于评估机制的内容没有做到充分理解，同时也缺少足够的工作经验。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆甚至一些评估机构根本没有土地估价师，使得现场勘察的工作都很难展开，仅仅只能结合周边位置或者网络信息进行草率评估，进而对其评估质量造成了巨大的影响。不仅如此，一些评估机构为了获取更多的效益，往往会故意选择对客户更为有利的方法，进而影响了工作质量[2]。
三、规范土地评估工作的具体方法
（一）加强行业监督
首先，企业需要从法律法规层面入手对土地评估工作展开制约。如果有一些弄虚作假的结构存在，理应直接取消其资格，并追究相关责任人自身的行政责任以及法律责任。
其次，探索全新的机制创设方式，针对其中存在存在的纠纷问题，及时采取一些针对措施展开处理。例如，估价师可以对纠纷协调工作方面提前起草方案，并将房地产估价师协会明确成纠纷调出人。当这些调整方案得到通过之后，便需要将其设置为行业规则，所有房地产商都需要严格遵守。
再者，还需要积极采取招标的方式，确保所有参与机构都可以做到公平竞争，以防有任何违规行为出现[3]。
最后，监管部门还需要对土地评估工作的规则内容展开优化，完善规则中存在的不足，促使管理以及监督工作更具合理性、科学性以及稳定性。如此一来，便可以为土地评估工作创设良好的竞争环境，维护其原有的独立性，进而确保其足够公正。
（二）完善服务功能和准入条件
首先，对于主观单位来说，其应当自主设置收费标准，并结合当前的实际情况，对其不断改进，促使其具有统一、合理以及科学性特点，以防由于收费标准过于混乱，从而影响整个市场的发展。
其次，政府内部的行政部门还需要基于市场的变化，针对基准地价、地价指数以及地价变化幅度方面内容，对其及时进行公布，促使估价师可以时刻掌握其具体价格变化的趋势，从而可以得出更为合理的结果。
再者，政府部门还需要严格设置准入条件，对具体评估机构的数量增加予以评估。近几年来，我们国家相关机构的数量越来越多，但其质量却没有得到提高，部分机构的的水平根本没有达到准入标准。为了改进这一问题，必须对其数量进行控制，衍射准入标准，将一些低劣的机构从行业中排除。如此一来，整个行业机构的整体评估水平便会得到大幅度提升，从而可以对市场的整体发展起到一定的促进性效果。现阶段来说，我国土地评估市场仍然处在初级阶段，相关规范并不健全，因此便需要主管部门进行调控和优化，确保市场发展更为健康。
（三）提升估价师的综合水平
为了保证土地评估行业得到健康发展，其中一项重要因素便是土地评估师自己的职业水平是否达到行业标准。基于这一情况，评估机构利益对此提高重视，加强估价师的培训工作，一方面促使其业务知识得到不断更新，另一方面还要加强其自身的职业素养，促使其能够积极投入到工作之中。如此一来，估价师自身的综合水平便会得到全面提高，进而促使评估行业变得更具规范性。
四、结束语
综上所述，我国土地评估工作仍然存在诸多问题。为此，相关工作人员理应对此提高重视程度，通过应用合理的方式，改进其中的不足，进而促使整个市场得到健康发展。
参考文献
[1]诸葛恕华.试论我国土地评估中存在的问题及对策[J].城市建设理论研究：电子版,2016(12):00035-00036.
[2]李铭,孙华国,孙凯旋.浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析[C]//决策论坛——政用产学研一体化协同发展学术研讨会论文集（上）.2015(15):00028-00029.
[3]王兵.我国土地评估中存在的问题及对策浅析[J].城市建设理论研究(电子版),2017(07):258-259
论文作者:乔大强
论文发表刊物:《新材料·新装饰》2018年8月上
论文发表时间:2019/3/13
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