摘要：随着我国实体经济的发展，本来作为朝阳产业的房地产产业也逐渐面临一系列问题，迎接房地产营运市场和施工现场出现的各种挑战成为其继续发展下去的动力。本文从这两个角度出发，剖析其中存在的问题，直面房地产施工现场管理出现的各种顽疾问题，并介绍了地产开发市场管理和施工管理中成本控制的难点，也阐述了加强对房地产开发项目管理必要性。
关键词：房地产开发 市场管理 施工管理
一、房地产开发管理的重要性
我国市场经济不断发展，房地产公司如雨后春笋般涌出，并随着人民物质水平的提高，对于生活质量的要求也越来越高，因此房地产开发项目的种类以及数量越来越多。而在这种市场环境下，致使房地产项目鱼龙混杂，各种问题、混乱迭出不断，施工物料资源浪费、偷工减料等一系列问题造成房地产工程的质量及安全性差，最终使得广大人民的生命财产受损。
提高房地产项目的开发管理水平，不仅可以避免以上问题，还能提高加快施工进度，提升施工质量，降低施工成本，从而进一步提升企业的工作效率及行业竞争力，实现经济效益和社会效益的双赢。另一方面还需要将强工程监理工作的推进，实现房地产开发管理前中后各阶段的监督，保障工程的安全性，同时还可以延长建筑的使用寿命。因此，提高房地产开发管理水平势在必行。
二、房地产开发市场目前存在的主要问题
1、存在较为严重的开发商注册资本虚假问题
目前房地产产业存在的首要问题就是开发商注册资本虚假。究其根本原因，是因为房地产项目的进行需要大笔资金的投入，这就导致房地产行业的部分公司为了彰显开发实力进行虚假注册。开发商在前期表现为虚假注册公司资本，在中后期项目进行时容易出现资金链断裂，而后继资金无法及时补缺最终导致工程烂尾。烂尾工程的出现既造成国家资源的浪费，使得国家和消费者经济利益受损，因此有关部门在企业注册资本的核查和查实期间要加大管理力度，杜绝开发商注册资本虚假问题的出现。
2、开发企业贷款使用不当
部分开发商因为隐瞒虚报资金状况在项目中后期发生资金链断裂，还有一部分开发商看中房地产的发展前景，进而对多个项目进行投资也会发生资金链断裂的情况，此时多数开发商会选择向银行申请贷款。但对于贷款的申请和使用，也会出现各种问题。其中贷款使用不当最为突出，这主要表现在顶名贷款和贷款挪用两点。其中顶名贷款是指一个企业借由其他公司的资格向银行或政府申请贷款，这在法律上归属于诈骗行为。贷款挪用是指挪用相关项目的贷款资金用于其他项目。房地产开发商的这种做法违背了商业准则，相关部门应当制止并对其进行相应惩罚。
3、产商楼房抵顶工程款现象频发
上文中提到房地产开发商的多种违规操作导致资金链断裂，资金投入出现问题后，进而引发一系列其他问题。房地产开发商由于资金出现问题，一旦银行和政府贷款都无法为其解决问题，开发商将选择另一种方式解决资金问题。这就是现今最为突出的产商楼房顶抵工程款现象，这一现象的出现还会引发其他社会经济问题，譬如风险转嫁及债务转嫁，甚至还存在农民工债务拖欠等问题，所以产商楼房抵顶工程款并非解决资金不足问题的良策。
三、房地产开发施工现场管理中的难点
1、资金无法进行自由周转
房地产项目的推进需要不断投入资金款项，且款项金额较高，因此如若发生款项支付缺口，会拖慢工程项目的进度，而开发商为了保全工程防止烂尾工程的出现，会做出各种违规行为，使得开发商最终不能履行项目义务，最终影响工程质量及安全性。
2、劳动资源分配效果较差
面对发展前景良好的房地产产业，开发商“一心多用”同时进行多个房地产项目，但每个项目的具体状况不同，所以对于建设资源的分配就出现了问题。有的工程工期较短或已进入收尾阶段，这时需要的劳动力和工程材料大大减少，需将资源转投入其他工程中。但在协调过程中，受地域，工程进度等多重因素的影响，最终导致劳动资源分配效果较差。为了更好的对房地产项目进行管理，就需要对劳动资源的分配进行细化，这对于提高房地产工程的质量有较大影响。
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3、劳务工资具有不确定性
不同的房地产项目在不同的地域会出现不同的薪资制度。以北京及河北为例作比较，就能看出巨大的薪资差异。劳务工资的不确定性，使得房地产项目在开发过程中受到劳务价格哄抬的影响，致使工程项目进度拖延。对劳务工资按照各地标准、专家意见和市场供求等情况，制定相应的科学的统一的用工价格，从而使用工方面不收太大干扰。
四、加强房地产市场发展规范管理的办法
针对上述我国房地产行业存在的一系列问题，作者认为应从以下几方面逐步解决改善：
1、加强对房地产企业注册资本的构成的审查
房地产行业的开发商进行资产注册时，工商部门需要其进行严格的审查，只有这样做才能在根源上杜绝开发商的恶意竞争。对于不具备资质的开发商，严防其进行粗制滥造的工程。同时对于进行虚假瞒报注册资本的开发商进行惩戒，从而对房地产市场行业进行限制规范，保障房地产行业的可持续性发展。
2、应将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统
上文中提到的顶名贷款和贷款挪用情况出现的原因，主要是因为个人信用数据的不透明。如果能够实现贷款人员个人资料的透明化，使得相关的贷款机构能够共享贷款人信息，就能在一定程度上实现对于顶名贷款和贷款挪用情况的遏制。从现今的市场状况看，已经存在一部分信用评级软件，能够实现个人贷款信息的共享，相信这样技术能够在未来的房产管理中被广泛的应用。
五、房地产项目管理完善性策略分析
1.建立健全项目经理部
一个项目的开发需要一个好的领导者进行全局规划与领导，项目负责经理在一个项目中起到至关重要的作用。项目负责人在此基础上选择投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目经理部组成人员，从而组成一个以项目经理为中心的项目小组，保障工程项目的推进。
2.做好进度控制
工程的进度决定了工程的整体质量，控制工程进度，按照工期规划逐步进行推进。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，要通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。
将关键工作和路线进行细致规划，使项目的每一个关键节点都能够顺利完成，提前或按期实现节点工期目标。
3.严格质量控制
一个项目的好与坏，最终将落实到项目的质量上。对于项目质量进行严格把控，从实地测量，规划图纸的绘图，项目选材，施工等各个方面下手，逐步整体实现对于项目控制，从而真正实现全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。
4.严格投资控制
房地产投资过程中对于投资资金的把控，至关重要。对于开发项目涉及的每一个方面，都应该做到层层把控，降低土地、建筑施工、营销等环节的成本，从而实现物尽其用，最终实现投资的最优化。
结语
加强对房地产企业注册资本的构成的审查，将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统，建立健全项目经理部，做好进度控制，严格质量控制和严格投资控制等一系列的房地产开发管理方法，能够增强房地产开发商的竞争力，实现其经济效益与社会效益的双赢，提升房地产行业项目的整体质量，从而实现房地产开发行业的可持续发展。
参考文献：
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[2]侯纪刚.论房地产企业项目成本管理[J].企业研究，2011（20）.
[3]张勇.浅析房地产开发企业资金风险及其控制[J].财政监督，2011（20）
论文作者:宋元凯,陈心强
论文发表刊物:《基层建设》2018年第13期
论文发表时间:2018/7/10
标签：项目论文; 贷款论文; 开发商论文; 房地产开发论文; 工程论文; 资金论文; 进度论文; 《基层建设》2018年第13期论文;