东莞市自然资源局沙田分局 523981
摘要：我国城镇化建设正处于不断拓展和深入开展过程中，地籍管理工作当中地上宗地和地下宗地已经逐渐成为重要的一部分。最新的地籍管理工作开展当中，当前工作提出了更高的标准，传统系统已经达不到要求，三维地籍管理理念的引入已经迫在眉睫，只有三维地籍管理才能清晰展示三维空间关系，这是二维地籍做不到的。本文对传统系统的优势进行了简单分析，重点针对三维地籍测量、三维产权和混合管理模式做了侧重介绍，为三维地籍管理系统研究和建设工作的开展提供理论和实践依据，帮助更好地推动三维地籍管理系统实现与时俱进的高质量建设工作。
关键词：地籍；三维；产权
现阶段我国很多地籍管理系统都是建立在宗地的基础上，以传统二维平台的二维权利为作为系统建立的核心来实现的。现有系统在二维平面空间基础上形成了土地信息管理，但是对空中住宅、写字楼，以及如地下车库、地下室、地下商场和人防设施等地下宗地的空间权属重叠和拓扑关系无法完整、准确的反映，自然也就导致空间产权的管理无法明晰化，直接影响到土地分等定级、土地统计和地价评估等工作当中地籍信息的应用。新的地籍管理系统的发展充分考虑地表、地上、地下等紧密关联的三个方面如何更加全面的利用土地资源，全面推动土地地下空间地籍管理和三维权利管理工作的开展，建立三维地基管理系统。
一、三维地籍管理系统现实意义概述
将三维产权引进到传统的地籍概念当中，明确三维边界，并且将地籍管理系统建立在三维空间权利之上，这就是三维地籍。二维地籍只有平面宗地范围，没有空间三维边界，三维地籍在空间上连续有效的解决了这一问题，也有力促进了地上总和地下宗的建立，并且详细的记载了三维空间信息，以及封闭的权利实体的所有属性信息，从而可以确保土地利用空间分布情况的全面性和准确性。
二、地籍调查在三维地籍管理中的应用
1、二维地籍调查
1.1、地籍外业测绘
通过信息、测绘等技术测定和记录相关的地籍要素和地形要素，然后获取并同时给出电子数字成果，这就是二维地籍测量。二维地籍测量通常应用全站仪、GPS等测绘仪器，以控制测量为基本基础，采用全解析法采集地物要素数据，并且将相关信息形成电子测量手簿，同步录入到计算机当汇总，然后再进行编辑图形是充分参考权属调查表和宗地草图，最终绘制出基本地籍图。二维地籍测量无需测量建筑物明显拐角点上的界址点无需通过二维地籍测量进行重新测量，地形图上没有点位的界址点则需要通过二维地籍进行测量。开展每宗土地的权属界址点、线、大小、形状、位置等要素测量测定工作时都必须坚持以地籍平面控制测量为基础，并完成权属调查结束。
1.2、地籍权属调查
多用途原则是权属调查必须遵循的原则，这样可以保证地籍资料的可靠、精确、完整、系统以及概括性和现势性；其主要内容有使用权类型、土地权属及其用途、宗地权利人及其性质等，所在街道、门牌号、宗地四至等就是土地权属，界址点及性质类型等，土地使用权合法性等，土地获得时间、获得方式、使用年限等宗地房屋建筑用途、层数、结构、占地面积等。
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2、二、三维结合地籍调查
地面三维地籍调查当中，二维地籍调查数据库才是其基础，宗地内最高层楼高是确定不存在地下宗和空中宗的宗地的依据。外业地籍调查的基础就是二维地籍调查成果，以此对楼高进行补充调查，或者宗地体高度通过直接采用二维数据库中的楼层数确定。当前应用的摄影测量和遥感技术能够扩大数据获取和更新的区域范围，这些技术集多种传感器、多级分辨率、多时相、多波段于一体，结合GPS、GIS技术形成多信息量、高度的对地观测系统，实现三维表层信息的获取和更新，其方法更加快捷方便。
3、地下三维地籍调查
地下宗地的地籍调查工作相对困难一些。界址点需要采集包括平面坐标（Ｘ，Ｙ）和高层坐标（Ｈ）在内的三维坐标。对象的平面位置通过平面坐标表述，地下空间利用的土地地面深度通过高程坐标描述。通过地下空间测定桩基深度和围护墙体厚度来明确地下空间权属、行政等界线。地下空间通常不够宽敞，相比较地面而言测量环境复杂得多，测量技术的应用所受限制程度较为明显，有些区域甚至无法接收GPS卫星信号。须利用地下宗地的入口导入地下宗地地籍测量坐标，建立较高精度的三维控制网，采用全站仪并运用三维空间极坐标法获取地下空间界址点的三维坐标。地下建筑物需测量三维空间和水平透明，其平面应根据建筑占地面积确定，根据地下建筑物最深基础桩位平面以上的实际使用相对深度确定其土地深度，并且结合权利人信息和地籍调查方法获取非空间权属信息。地下空间建筑物的土地使用权和所有权是客观存在的事实，所以确定地下空间边界应当通过三维坐标实现，历史留存资料结合不同方法可确定地下空间设施边界，比如根据设计、竣工资料确定地下建筑物墙体厚度和地下空间维护墙体厚度等；结合
物探方法（地质雷达探测法、基桩反射波法、地震影像法等）和测量方法获取那些无地下空间设施资料的现场实测数据，从而获取地下空间设施的实际建筑面积。须用单独符号线将建筑物水平投影位置在地籍图上划出，并且对地下范围进行标明。将地下宗地单独存在方一个图层，保证与宗地图层相同的属性信息，并且增加界址点高程信息和墙体厚度信息等，能够有效避免出现拓扑错误。可以通过加识别码的方式对地籍信息进行编号，与地面地籍编号形成区别。地下空间使用权登记，重点记载了下述信息：项目坐落或名称、产权人、获取方式、相对应地号、地下建筑面积、使用年限、地下三维坐标位置、用途、地下层数、建筑结构、地下空间出入口权属问题、建筑类型和竣工日期等相对完整的属性信息。
三、三维地籍管理系统
EV—Globe平台是三维地籍管理系统建立的基础，主要采用本地高清影像加DEM或谷歌影像地图，以此为基础对部分地形数据进行加载，按照精细建模的标准进行房屋建模。按照精细建模处理地下建筑物当中的大型建筑和重要建筑，按照简单建模处理如地下室等相对较小且结构简单地下建筑进行处理，并且在三维场景中完成加载。同一套宗地数据、界址线、界址点等地籍管理重要数据通常会被二三维数据同时使用，三维系统会在二维系统完成数据更新和发证工作的同时进行数据的自动更新，将二维地籍和三维地基处理模式形成一体化，在二维数据基础上动态生成三维模型数据。
地上宗地的三维空间界址点界址线会根据平面宗地高度、界址线和界址点自动生成，根据宗地高度和宗地面积生成三维宗地体，地下宗地体的生成由测量所得的三维坐标完成。图形数据和属性数据紧密结合能够实现无缝拼接图形、空间拓扑分析、快速自动更新和图数查询等功能，全方位满足土地管理中的土地分等定级、土地权属调查、土地登记发证和地籍测量等相关工作需要。宗地体内的建筑情况能够根据宗地是否发证采用透明宗地，并且对模型颜色进行区分来确保查看的便捷性。
结束语：综上所述，基于传统二维地籍基础上发展起来的三维地籍并不是业界的最新产物，不过作为当前最新的管理系统，三维地籍的建设和发展应该充分借鉴和沿用二维地籍管理系统的相关优势，在传统二维地籍原有的业务数据库和地籍数据库的基础之上，建立全新的建筑物模型和透明宗地图模型，实现最优化的二三维联动管理技术方案。该方案能够提供充分的参考帮助更好的开展三维地籍管理工作，然而更加全面的三维地籍管理才是我们最终追求的目的。因此如何更好的确保三维平台更加流畅的展示数据和更加完善的管理、更新数据，实现更为方便的数据处理和图数查询，这是我们当前应该重点研究和亟待解决的难题。
论文作者:苏光辉,马腾腾
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/17
标签：地下论文; 界址论文; 空间论文; 测量论文; 管理系统论文; 权属论文; 坐标论文; 《建筑学研究前沿》2019年7期论文;