广东深圳 518000
为了提升土地的综合价值和集约性能，深圳的C1类商业用地往往会配建商业、办公、商务公寓、公交站、地铁等复合功能。商业综合体项目在深圳地区已经越来越多。这类项目商业人流、办公人流、居住人流、车流、货流互相交叉，交通的组织往往是项目成败的关键。各类交通组织的好，人流可以共享，使得不同业态之间相辅相成，实现共赢。交通组织得不好，则会带来互相的干扰和影响。本文以深圳宝安区沙浦围项目为案例介绍商业综合体项目的交通组织设计。交通组织往往分成土地价值分析、业态布局、场地机动车出入口、水平人流动线、垂直人流动线、对外交通等。
沙浦围项目属于C1类商业用地，占地2万平米，容积率4.0，计容积率面积8万平米（其中街区型商业1.2万，商务公寓2.4万，办公4.2万，公交首末站0.2万）。三层地下室5万平米（750个车位、负一层作为地铁商业和超市）项目邻近地铁6号线和11号线换乘站松岗站，直线距离100米，未来将通过地铁联通段与项目负一层实现无缝连接。项目四周紧邻市政道路，南面邻城市主干道沙江路，东西北三面邻城市支路。
项目交通地理位置优越，有三种业态（商业、办公、商务公寓），两种公共交通（公交站和地铁）。分析交通问题首先要分析地块的土地价值，土地价值决定了业态的布局，业态布局对项目交通的组织具有决定性因素。把三种业态和两种公共交通的布局落位好后，再考虑相互之间的交通联系。
土地价值分析按三种业态各自分析优、中、一般，再进行叠加和综合权衡。商业的价值——沿沙江路和沙浦围工业大道的商业价值最高。沿北侧道路的商业价值中等。地块中部商业价值一般。
办公的价值——沿沙江路和沙浦围工业大道的办公价值最高。能形成地标。沙江路办公价值中，有牌坊干扰。地块北部办公价值一般。通达性较差
居住的价值——沿北侧道路南北朝向，安静，居住价值最高。地块中间位置居住价值适中。沿沙江路和沙浦围工业大道较吵，居住价值一般。
公交站价值分析——在商业、办公、居住价值都低的位置就是公交首末站最佳位置。同时避开对办公和商业车流的干扰。商业最佳的位置不宜布置公交首末站。
项目东南角离地铁换乘站最近，因此地铁接驳口优先布置在东南角负一层。西北角公交站的价值最高，优先布置公交站。西南角办公的昭示性最好，并且远离东南角的牌坊，因此超高层办公布置在西南角。商务公寓需要远离主干道噪音，同时需要好的朝向，因此商务公寓靠北侧沿着红线布置。商业需要沿着主干道且交通便捷，因此商业优先布置在东南角。
确定好场地的业态布局后，接下来确定场地的机动车出入口。按交委对于机动车出入口的规定，主干道不宜设置机动车出入口；设置在支路的机动车出入口与主次干道交叉口距离不小于50米，与支路交叉口不小于30米，机动车出入口间距不小于30米。因此本项目南侧主干道沙江路上不能开口，东侧不满足开口与交叉口间距要求不能开口，西侧可以开一个双向7米宽机动车出入口（作为办公和商业地下停车口），北侧可以开两个机动车出入口，其中公交首末站单独双向出入口12米宽，商务公寓和货车共用一个出入口7米宽。这样最大限度的把公共交通车流和住宅交通车流分开，减少干扰。同时地下车库可以利用办公、商业、住宅错峰停车，达到停车效率最高。
场地内的人流动线组织要充分考虑人流之间的共享和便捷。通过办公、居住、公交首末站、地铁的人流带动商业的人流。同时又避免相互之间的交叉干扰。办公和居住的人流相对稳定，并且有早晚高峰的现象。通过布局，把办公布置在地块西南侧，公寓布置在地块北侧，人行出入口相对独立，受商业人流影响小。同时办公和居住人流通过地铁出行必须经过商业区，又为商业带来了稳定的客流，增加商业的人气。公交首末站布置在项目的西北角，机动车出入口独立，人行出入口设置一个直接对外出入口，也设置一个直接联通商业的出入口，这样公交首末站也能为商业带来稳定的客流又避免干扰。公交首末站和地铁分布地块的东南角和西北角，公交与地铁之间的换乘必须经过负一或首层商业，为商业带来大量稳定的客流。通过各业态间的交通组织，使得内部关系更加紧密，相得益彰。二层南侧通过跨街天桥与马路对面的文体中心进行连接，并且在附近设置垂直观光梯与地铁联通，天桥可兼沙江路人行过街天桥。这样将沙江路南侧的人流直接引入了项目的商业二层，带来了商业人气。
在垂直交通上考虑，办公属于超高层，必须进行电梯的分区设置。150米以内可以分高低两个区，选用9台1.6吨大载重和4、6米每秒高速电梯。使顾客平均等候时间控制在40秒内。商务公寓采用4台1吨2.5米每秒普通电梯，可满足居住要求。消防电梯单独设置，平时可作为货梯使用，同时避免电梯厅出现防火门。街区商业地上两层，地下一层。每层人流动线尽量简洁，设置环形主动线一条，局部再设置环形次动线。首层结合四个人行出入口设置斜向交叉的动线。垂直交通通过扶梯和观光电梯实现，一层的东南角主入口广场和西北角公交首末站处设置两组去二楼的扶梯，东南角和内庭院设置两个下沉广场，布置两组通往负一层的扶梯，把首层的人流快速输送到负一层和二层。内庭广场布置三部垂直观光电梯，增加商业的趣味性，同时观光电梯联通负三层一直到二层，可以作为顾客在车库停车后的主要垂直交通，可以把顾客从车库或地铁出口直接输送到二层的餐饮区。通过垂直交通的组织实现了各层商业人流的均匀分布，使各层商业的均好性大大增强，也增加了商业的“可逛性、趣味性”，能吸引和刺激商业的消费。
通过沙浦围项目的分析，我们可以得出结论。商业综合体项目的成败交通组织至关重要。首先要利用好市政道路和对外公共交通设置，为项目带来稳定持续的客流，同时又要避免公共交通对办公和公寓的冲击。项目内部各业态、各楼层之间通过合理设置水平和垂直交通，快速疏导客流，使得客流在各个区域能均匀分布。避免客流的过度聚集，也避免布局出现“尽端铺”、“死铺”现象。
论文作者:王献秀
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第35期
论文发表时间:2018/5/28
标签：商业论文; 出入口论文; 人流论文; 交通论文; 项目论文; 价值论文; 公交论文; 《建筑学研究前沿》2017年第35期论文;