摘要：地籍测量是获取不动产空间信息的必要手段，其精度直接影响其成果的运用。本文从地籍测量的内涵与地籍测量的发展、地籍策略的内容、地籍成图的意义和地籍图的绘制等方面着手，分析了地籍测量的地籍图在不动产登记中的显著功效以及运用途径，讨论了地籍测量在不动产登记中的作用。
关键词：地籍测量；房产登记；运用；策略
1引言
近几年来，随着城市建设的迅猛发展，传统的城市管理手段已越难以适应城市发展的要求，道切要采用现代化技术東改变传统的管理方法，及时反映城市发展动态和变更信息，为城市管理、决策及分析提供快速、准确、直观的信息。不动产的地籍测绘具有很多的信息源，数量巨大，涉及面广，内容繁多，是建立新时代城乡地理信息系统的重要的基础信息，同时也是城乡大比例图更新的重要基础资料。事实证明，不动产的地籍测绘工作在国民经济建设中发挥着十分重要的作用，是必不可少的基础性工作，搞好不动产的地籍测绘意义重大。为此，本文结合自己工作实践与研究，着力就不动产登记中地籍测量的内涵、功效与运用进行阐述。
2地籍测量的内涵
2.1地籍测量的概念。地籍测量是为获取和表达地籍信息进行的测绘工作，是地籍调查中依法认定权属界址和利用现状的技术手段，是地案建立的信息基础。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线，类型、面积等。如果说人的合法证件，是户口薄和身份证，那么，土地的合法证件就是地籍册，土地登记册和土地使用证，所以地籍就是土地的合法证件和档案材料，是用来记载土地及其地上附着物的位置、数量、权属和用途等基本情况、是土地诸要素的隶用关系综合统一的总称。
2.2地籍测量的发展。地籍最早是为了征税而建立的一种田赋清册。随看历史的发展，地籍的含义又有所扩大与发展，它已不仅单指课税对象的登记清册，而且包括了土地产权登记和土地分类面积统计等项内容。这样，地籍的含义主要是指有关士地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查、记录、产权登记等。其中记录已不限手册，还包括文件数据和图纸。
随着杜会的进步，现代地籍制度正发生变化。以四川省平昌县为例，城市地籍资料的应用主要表现在收取地租、土地分类统计、土地产权登记等方面而建立起来的土地地籍档案。但是对于城镇言，地籍的对象是城市和建制镇的建成区土地，以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、公路等项用地。对于农村地籍对象，则是城镇郊区及农村集体所有的土地，国营农、林、牧、渔场和农村集体经济组织使用的国有土地。各项土地管理工作都离不开地籍管理，所以地籍管理就成为土地管理的基础。它维持土地关系，促进土地合理开发，为决策部门提供、保管、更新有关地籍信息，维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。
2.3地籍测量的内容。在土地管理中有登记簿册、相类文件、图件等内容，还有就是利用计算机管理数据库。在这里能比较消楚地直观地反映地籍状况的就是一张地籍图。地籍图不仅真实、确切地反映了地物、地貌、道路分布、水系及其各项城市实施外，它与地形图唯一的区别在于它比地形图多了许多地籍要素，能反映某块地的土地权属、面积、境界范围等各类属性，在明土地归属、解决土地纠纷，为开发利用土地进行城市建设等方面起到了根大的作用
2.4地籍成图的意义。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆不动产登记是房产开发商经过前期计划立项、土地审批、项目审批以及建筑施工、竣工验收、房产销售等环节，到最后进行的一项登记发证工作。它对于房产开发商来说是地产权归属的法定认可。所以说这一步也是非常重要的一个环节。往往前面几个环节上有漏洞或被忽略的地方在最后登记时被发现，而且问题很大程度上反映在于地籍测量中。因为当房产开发商建造好一栋大厦后，不可能将地上建筑物随意移动，而实地勘测人员把地形、地物真实地反映到地籍图上时，问题便马上显现出来，如建筑物是否越出了规划红线？围墙是否越界？建筑物规模是否超出了批准的范围等。这时，地籍测绘的地籍图就是一个真凭实据。
2.5地籍图的绘制。测量学是一门讲究精确度的学科。它允许的误差是有严格的技术规定的，为此，要求从事测绘的人员要有专业知识，以及配备有专业设备。地籍图传统的测绘方法是由控制测量、图根测量、平板绘图等步骤组成。现在平昌县不动产登记管理局使用的地籍图是在地形图的基础上通过图解解析等方法绘制成图的。
3地籍图在房地产登记中的功效
3.1地籍图在房产登记中显著功效。近几年来，随着全县“新型城镇化、新型工业化”建设步伐逐渐加快，城市房地产市场出现了快速发展势头，城市基础设施大大改观，城市骨架拉大，城区扩大到了原来的几倍，以老街为代表的旧街老房基本不复存在，代之的是一幢幢高楼大厦及成片的商用住宅小区。这对地籍图的实用性提出了更高的要求。由于过去我县使用的是以地形图为蓝图来修测地籍图的，所以在精度上，要求更高于地形图。哪怕一根墙身线的误差，往往会导致权属不明而引发争执，这就求我们的地籍测绘工作人员要有耐心与细心，并能准确地找到误差并纠正。因为一点点疏漏就可能引起一场是非官司。在工作中，我们就碰到个住宅小区建设项目，在进行实地勘测过程中，发现有一处围墙超出规划红线到2米多。职业的敏感告诉我这里面定有问题，不是房产开发商作弊，就是地形图了差错。经过反复核对了四周的相关地形、地物之后，才发现地形图将整幢大厦放宽了近4米多，造成了图纸与实地矛盾。这类图、地不一的问题在日常工作中是经常可能发生的。可见地籍图在不动产登记中的功效是非常显著的。
3.2地籍测量在不动产登记中的运用。在完成了地籍图的修测后，经过内业的大量工作绘制成图、确权、量算面积，最后出具的测绘技术报告书就是在不动产登记中土地的权属、用地面积、利用状况等直观的一个反映。也可以说是不动产登记发证的一个非常重要的依据。在配合不动产确权以及各级审批后，颁发不动产权证以证明不动产所有者拥有房地产的合法性，一整套登记发证流程就这样完成了。因此，地籍图的准确与否直接关系不动产登记中有关政法规的把握。如出现疑问，对当事人是罚款，违章拆除、补办手续，还是顺利发证等，这都关系到政府土地、不动产管理职能部门的威信，关系到国家和政府在政策法规上的合理实施与指导作用。
4结语
地籍测绘成果在房地产登记中的运用，使政府行政管理部门能够更有效地行使职能，不让国家的利益遭受损失，保证不动产市场健康有序地发展。因此，贫困山区在开展地籍测绘工作中一方面要确保地籍测绘工作的严密性，工作的细致性，才能确保测绘成果的精准度，才能确保不动产登记的准确无误，才能保证居民、集体、国家的利益不受到侵害。
参考文献：
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[3]吴张峰，房地产测绘系统的设计与实践[J]，测绘与空何地理信息，2004年4期。
论文作者:杨红霞
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第12期
论文发表时间:2018/8/14
标签：地籍图论文; 不动产论文; 土地论文; 测量论文; 地形图论文; 平昌县论文; 权属论文; 《建筑模拟》2018年第12期论文;