房地产集团公司资金管控刍议
杨剑 泸州市高新房地产开发有限公司
摘要： 房地产企业与其他类型的企业最大的区别在于房地产在整个开发过程中需要大量的资金支持。与传统的企业相比，我国房地产企业的资金投入量大，周转率高是其显著特点。作为房地产集团公司，其下辖的子公司、开发的项目都相对较多，往往出现多项目同时进行的情况，这对整个集团资金的现金流入流出合理安排与筹划，提升资金使用效率，减少闲置与短缺并存的情况极为重要。针对房地产集团公司资金管控的分析，本文首先提出了房地产集团资金管控存在的问题，其次提出了房地产集团公司资金管控优化措施。
关键词： 房地产集团公司；资金管控；财务管理；融资
一、引言
房地产企业在运营发展的过程中，具备足够、顺畅的现金流是其发展的根本条件。而对现金流进行严格的控制管理，则能够体现出资金运作能力的高低。一个房地产企业，如果具有较高的管理水平，运行相对较为健康，那么则证明该企业能够对资金进行合理科学的把握，并且能够对现金流量进行有效的平衡，充分保障融资、投资等活动的顺利开展，并且保障企业具备充足的现金盈余。房地产在实际的经营过程中，大部分的房地产企业都具有较高的投资收益率以及销售利润率，但是却仍然存在资金短缺的情况，并且还会出现经营问题，例如：工程款没有及时到位，导致交房出现延期的现象。目前，随着各种相关条例规定的制定出台，房地产企业在进行融资投资过程中，都受到了一定的压力，因此，为了能够更加稳定持续的发展，房地产企业就需要注重增加资金管控的能力。
二、房地产集团公司资金管控存在的问题
(一)融资渠道相对较为狭窄
从我国房地产企业发展的特性来看，与其他国家(地区)的房地产开发企业不同，我国房地产企业往往都通过高周转、高负债的模式进行运作。从房地产企业当前的融资实际情况来看，较多的房地产企业还是依托于银行的开发贷款，部分企业通过信托、基金等方式进行融资，其成本相比于开发贷款来讲会有显著增加。无论是开发贷款还是信托基金等模式，借款人都会向贷款人进行相关的尽职调查或贷前调查，确认其是否满足融资条件以及资信情况。随着国家对于房地产融资政策的收紧，一些房地产企业特别是中小民营房地产企业的融资更为紧张，融资渠道更为狭窄，企业的现金流非常紧张。融资渠道相对较少一定程度上限制了融资行为，基于此，房地产企业就需要去选择相对成本较高的融资方式，进而为企业自身带来了相对较大的财务风险。
(二)缺乏规范的进度款计量支付
通常而言，大部分的房地产企业需要根据开发项目的实际情况，以及市场的实际需求情况，对未来成本开支以及销售回款等方面内容对其进行合理的估算，并且在此基础上，对现金流预算等相关的财务预算进行编制。但是，实际过程中，大部分的房地产企业在进行支付的过程中，都没有严格按照资金预算或者资金计划进行执行。在此过程中，房地产企业内部的业务部门通常会出现资金预算列支款项，以对工程进度产生不利影响为原因。与此同时，还会出现资金支出与施工进度不统一的现象，甚至还会出现超进度支付工程款的情况。而产生此种情况的主要原因，主要就是由于工程部门或者成本部门对其没有进行严格的把控，在还没有达到合同规定的支付条件阶段，就已经提前进行了款项的支付申请。另外，房地产企业在进行资金拨付的过程中，还会存在资金拨付手续缺少，没有进行严格审批的现象，例如：在进行请款的过程中，需要由监理单位进行同意支付，并且签字之后才能够进行支付，但是实际过程中，却忽略了此项工作的开展。
从图5中可以看出，新老路面结构层在差异沉降的作用下表现为拉应力，路面结构层的最小拉应力位于老路面表层距老路中心1.0 m左右处，该处的路面材料为改性沥青玛蹄脂碎石(SMA-13)，最小拉应力值约为0.086 MPa；最大拉应力位置距老路中心14.2 m处(新老路面结合处附近)，该处为新路面基层，对应的路面材料为水泥粉煤灰碎石底基层，最大拉应力为1.369 MPa。
三、房地产集团公司资金管控优化措施
(一)融资方法的优化调整
1.提高房地产企业实力，增加融资潜力
房地产企业应根据开发进度按不同的周期将项目预算进行划分，编制全周期的资金预算表。在此基础上，结合年度预算等定期预算的要求编制本期资金计划。在不同的开发周期，房地产企业应结合拿地、施工、销售等进度，结合融资要求安排融资计划，合理计划资金流入与流出。资金预算与资金计划的编制中，相关部门要关注：融资计划和回款计划从谨慎的角度考虑，不能过于乐观；而资金预算支出，则主要指的就是，企业在进行开发、投资、支付税费等内容，所支出的资金。这两种类型的预算内容，具有不同的侧重点，但是相互之间却又具有一定的共通性，因此就需要对其进行适当的调整优化。
多年来，中心还担负着“国家农副加工产品质量监督检验中心（宁夏）”“国家清真食品质量监督检验中心” “自治区枸杞产品检验检测中心”“自治区葡萄酒检验检测中心”的职能和任务；在国家能力验证、盲样考核, 新开检验方法及飞行检查等考核中均得到了满意结果；出具的检验数据经得起各种考验，特别是在重大突发食品安全事件中为食品安全执法提供了强有力的技术支持。
2.资金融通多元化，有效降低资金风险
客观角度来讲，房地产企业进行融通资金的方法相对较为丰富多元化。例如：上市公司集团可以通过增发股票的方式、出售股权等多种形式进行融资，而非上市企业，那么可以通过民间借贷、私募等方式进行融通资金。而从实际的情况来看，房地产企业为了能够更好的提升自身竞争力，在任何的请款下都能够掌握公司发展主动权，就需要注重对融资渠道进行拓宽。基于此，房地产企业需要保持融资渠道的通畅，使得企业能够随时充足的资金需求，一定程度上降低房地产企业抵御风险的能力。
(二)对资金收付进行严格的控制，加强资金控制力度
在房地产产品的成本构成中，最为关键的就是土地成本和建筑安装工程款，因此，对土地款、建安工程款要从严控制。由于土地款的相对刚性，企业掌控性较差，所以对于工程款的支付就成为开发企业的重点控制对象。一是要严格按合同进度节点进行款项支付，要求工程、合约等部门从严掌握各阶段的实际进度与暂估结算款，防止提前或超额支付的情况。其次，在对相关工程量进行变更之前，需要提前向成本部、工程部门等进行严格的审核，或者提前申请专项，一定程度上避免出现错弊的情况。最后，要定期进行无效成本分析，防止资金的浪费。
由于银行本身属于盈利性的企业，而房地产企业自身的资产质量、经营状况等内容，都可以为其在进行银行融资的过程中加分。第一，可以有效降低资产负债率。根据房地产行业内相关的计算，如果房地产企业的资产负债率不超过65%，那么则证明该企业处于安全范围。基于此，房地产企业在进行运营发展的过程中，就需要时刻关注此项指标参数，在进行资金融通的过程中，对资产负债率的红线进行考虑分析。第二，注重增加自身具有的资本金。第三，尊重银行的监督与管理，严格按照时间进行还贷。房地产企业在还贷的过程中，需要严格按照银行规定的时间进行还贷款，并且按照相应的规定偿还资金本息。目前，我国对于银行开发贷款以及销售回款都进行了严格的监督管理，企业在此过程中，就需要同银行做好沟通与交流，从而有效防止信用污点情况的出现。最后，房地产企业还需要注重对自身品牌的经营管理，为企业树立良好的社会形象，从而促进社会效益得到良好提升。
2.对土地款以及工程款严格的进行计量支付
1.合理编制并执行资金预算
(三)对往来款项进行严格的掌握，有效控制风险点
在对往来款项进行严格掌握的过程中，关键就是加强预付工程款以及质保金的管理力度。房地产企业的款项支付内容中，针对往来款项而言，尤其是预防工程款的扣回和支付，具有一定的复杂性以及综合性。基于此，就需要对往来款项进行严格的审核，同成本以及合同等相关的部门进行仔细的审核，从而避免超付或者少付的情况。针对质保金而言，主要就是防止出现提前支付或者超额支付情况的出现，很难对施工单位起到一定的制约作用。与此同时，对于资金的精细化管理也并没有产生较为积极的作用。另外，针对垫付的各种款项而言，还需要根据开发的项目，建立专门的账户，并且安排专门的工作人员，对其进行定期的清理。
3.定期在饲料中添加广谱的抗生素药物如“金泰妙（45%泰妙菌素可溶性粉）”、“金多西（50%盐酸多西环素粉）”、“金莫西林（70%阿莫西林）”、“氟力佳（氟苯尼考可溶性粉）”，采用脉冲式给药，每月连用7 d。
四、结论
新城镇化的建设发展，一定程度上推动了房地产行业的进步与发展，成为当前社会资本流转的关键范围。房地产企业在对内部管控进行整合优化的过程中，不仅仅需要注重加强资金管控建设，还需要注重提高资金管控的地位，从而推动房地产企业更加稳定持续的进步与发展。客观角度来讲，房地产企业进行资金管控相对较为复杂，能够促使企业的制度更加完善健全，同时使得企业内部的管理方法更加具有合理性以及科学性，进而促使资金管理在房地产企业的资金链中更大程度上的发挥积极作用，进而推动我国房地产行业稳定进步与发展。
6）问题总结：接地变、站用变保护装置的中央信号2继电器（XJ2装置告警信号继电器）由控制回路断线告警启动后，即使控制回路断线信号返回，按键复归操作后，中央信号2继电器也无法返回。对此厂家经过研究后发现为装置软件处理问题，同时发现东莞局共有9个站同型装置存在同样的问题。
参考文献：
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[3]张雪琴，麻胜新.企业集团资金集中管理体系关键要素研究[J].财会研究，2013 (07).
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