三巨头激辩中国地产泡沫，本文主要内容关键词为：泡沫论文,三巨头论文,中国地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从今年8月起，一场关于房地产业出现泡沫危机的恐慌袭击了整个中国楼市。从摩根斯坦利亚洲首席经济学家谢国忠提出泡沫论，到国家六部委联合出台《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产过热。一时间，专家学者、房地产大亨，还有媒体纷纷展开论战，争辩中国房地产市场泡沫的有无、多寡以及如何应对。时至今日，辩论不但没有结束，反而还有愈烈之势。应《财经时报—新地产》之约，中国房地产界三大巨头任志强、潘石屹、王石分别对泡沫危机发表了自己的观点。
任志强：吹出来的泡沫
今后一两年内，房地产市场不会出现过热。
一份外国投资银行的报告吹起了一个中国地产的泡泡，于是追随者们就用非系统的单个数字与国外的数字未加分析地进行对比，将一个一个泡泡堆积起来吹出了沫沫。
中国是一个与世界各国的经济发展阶段完全不同的发展中国家，有与世界经济发展同步的可比性，也有与世界经济发展不可比的特殊性。尤其是其变革过程中的政策对经济发展的影响，是不能完全用统计数字与国外经济指标同比的。比如，中国的经济发展速度就是个全世界经济学家都不可理解的迷，中国地产的发展速度同样是个世界经济发展中的特例。
事实上，中国的住房尚处于高速发展阶段，城市居民的基本住房需求尚未满足，距全面提高住房质量阶段尚有极大的差距。中国的房地产市场不可能在未满足住房基本需求之前出现泡沫（当然，不包括历史上出现的海南和北海的投机行为形成的泡沫，海南和北海的地产泡沫都不是以解决当地住房基本需求而形成的）。
又比如，我国房地产市场中的空置问题一直被作为证明是泡沫的工具，这个空置在冷时和热时都被官员和经济学者们作为攻击市场的炮弹。既用空置来说明市场过冷，又用空置来说明市场过热，使空置成为一把万能刀。一定的空置是合理的，过量的空置一定是需求不足和投资过快，而空置适度则在于是过剩还是过渡阶段。
我个人认为，与销售的空置率相对应的不是生产量而应是销售量。2001年我国的商品房销售量约为1．36亿-1.5亿平方米之间，而1.2亿平方米空置量小于当年的销售总量。前3年我国平均销售量增长大于20%，而竣工量增长小于销售量增长，有一定数量的空置并不会引起市场的供求平衡关系。如果用1.2亿平方米的空置与城市的建筑总量相比，则这个空置量就非常低了。房地产的投资增长速度过快是引起专家们恐慌的重要指标，这是将中国的国情与国际上发达国家的发展阶段放在同一水平线上，用国际上普遍的发展速度指标做同类对比产生的差距而形成的担忧，其实中国的情况与国际上的情况有着极大的差别。
多数国家在住宅人均居住面积从10平方米发展到25平方米的阶段，住宅发展的投资增长速度大约也都在20%-30%之间，大约都集中了10-15年的高增长投资阶段才解决了住房的建设问题。我国目前的住房情况远远低于这些国家的住房水平，特别是我国的城市人口多，城市化压力大，这种投资的增长速度并没有超过大多数国家集中解决住宅问题阶段的投资增长速度，并不能说明是超速和不正常。
目前的投资增速已引起了一些恐慌，但经过分析之后会发现：政府明年要关心的将不是泡沫，而是土地的供给如何加速，如何增加投资和保障供给的问题。泡沫固然可怕，但更可怕的是投资下降，供给减少，房价大幅上涨。
王石：圈地泡沫已经出现
经过5年多的发展，现在出现了一种圈地泡沫，其特征就是圈地面积过大。这几年开发商土地储备明显在上升是不争的事实，但圈地运动的说法似是而非。因为房地产发展到了一定的规模，规模开发的要求使得开发商有目的地储备一定量的土地是很正常的，这并不是一个突发情况，而是业界的一个持续态势。万科3年前才300万平方米不到，去年底，到近1000万平方米，今年7月前，又至680万平方米，反而减少。
国土资源部下发11号文之后，中央和地方的利益划分比以前更加清楚，所以，发展商想多拿地暂且不说，地方政府本身也有很大的批地冲动。现在有很多开发商以前并不是做房地产的，受到利益驱动，看到了几年来房屋销售的上升、房价的上升、房地产业利润高于其他行业的平均利润率以及城市边缘化发展的前景，就急忙杀了进来。还有很多人看到原来很便宜的土地，只要纳入规划，只要成立开发区，自然地价就上升，于是干脆想做土地开发商，其实这本身就有很大的投机性。
但如果说11号文或土地拍卖会造成地价乃至房价上升，这也是不可能成立的。土地的拍卖价格在明显增高是事实，但关键在于其占的比例非常小，只约占10%，因而不会拉动整个地价的上升，而从企业参加拍卖的动机来看，往往并不是仅从商业上考虑。比如万科1988年进入房地产，买的第一块地，价格高于同区域的现房，表面上看不可理解。但之所以这样，是由于当时手里有土地，才有进行房地产开发的资格。所以，拍卖的价格很多时候只是起一个风向标的作用。
单纯就“圈”了多大一块地而言，并不说明投资过热了。关键在于所“圈”的地与开发商本身的能力是否相匹配，土地大至一定程度，很多单项的都在1万到1.5万亩以上，这已经不是开发小区的概念，而是城镇了。而我们的开发商有很大的局限性的，他的能力是否能达到，又是个疑问
潘石屹：房地产业就像爬山虎
经常说房地产是支柱产业，对GDP的增长有如何的影响，但实际上是GDP的稳定高速的增长才是房地产业增长的源泉，这里，房地产业就好像爬山虎，不断往上爬。中国持续多年的7%-8%之间的增长，给了房地产业极大的发展空间。
由于20年来中国经济的高速增长，中国主要的大城市北京、上海和广州已经进入了“建筑时代”。纽约现在的房子，80%以上都是1901-1920年之间建的。所以，在规模、速度方面，都不可能以正常的时间节序来看待和分析。
人家“大摩”的分析师说北京的房地产市场有泡沫了，过热了，我挺担心的，但看过文章之后，我才发现他所说的过热和泡沫后面有很大的问号，分析师自己也有点琢磨不准。
当然，具体到房地产业本身的个体风险，最主要的是行业的发展速度要与整个经济的发展速度相适应，不能过度。上海、广州、深圳等地开发量有点“过度”了，要提高产品质量、提高管理、服务水平，要发展市场，适当过度并不是坏事，经营不善的房地产企业破产更不是坏事。而经济增长也在某些方面呈现不均衡性，首先肯定是一部分需要房子，尤其是高档房。
是否会有过热现象，银行政策非常关键。如果把贷款主要通过按揭贷款的方式发放，情况就会好得多，因为只有适销对路的商品房，才能得到客户的青睐，才有购买行为，也才有按揭贷款业务，这样有的放矢的贷款，形成泡沫的机率要小得多。
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