中国房地产市场的发展呼唤机构投资者参与，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,中国论文,机构投资者论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、机构投资者的类型和投资特点
1.机构投资者的类型
与房地产市场关系较为紧密的机构投资者，通常包括房地产投资信托（REITs）、共同基金、人寿保险公司、商业银行、储蓄机构和外国投资者。
目前，可以直接参与我国房地产市场的机构投资者主要是信托公司和国外产业投资基金；而券商、证券投资基金、保险公司、三类机构（上市公司、国有企业、国有控股企业等三类企业可以在证券二级市场从事证券投资，它们或自身直接运作资金，或通过券商、信托公司和投资公司以委托理财的形式入市。）和社保基金则通过投资资本市场的方式间接参与房地产市场。
2.机构投资者的投资特点
尽管投资房地产市场的机构投资者类型众多，但是它们的投资理念和操作风格仍然存在一定共性。
从投资能力来看，机构投资者本身的规模、资金、信息、操作经验和能力等优势有助于保证其投资行为的科学性。
从投资方式来看，由于经营能力和承受风险水平的不同，房地产投资信托和房地产产业基金往往倾向直接投资，进行物业的开发经营；其他机构投资者则较为倾向间接投资或者债务融资。
从投资风格和目标选择来看，机构投资者偏向对房地产进行长期持续投资，短期投机操作较少。
二、房地产市场对机构投资者的需求
1.发展商业房地产市场的要求
基于长期经营理念和组合投资策略的机构投资者有潜力更好地实现商业房地产项目的开发经营。
机构投资者还可以为商业房地产开发提供融资工具。
2.防范房地产金融风险的要求
降低商业银行的房地产金融风险，最根本的措施就是发展包括房地产权益资本市场、房地产债务资本市场在内的房地产资本市场，通过吸引机构投资者参与，探索房地产开发商与机构投资者之间的创新合作模式，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖，进而分散集中在商业银行体系的房地产金融风险。
3.提高房地产投资水平的要求
日趋激烈的市场竞争要求房地产投资者不仅具备敏锐的洞察力和判断力，还要掌握科学的投资技术，保证有效的利用各种资源。组合投资就是一种有效的投资策略，可以在稳定收益的同时，将整个组合的风险控制在投资者可以承受的水平内。
三、机构投资者对房地产市场的参与
（一）参与主体的表现
1.信托公司
作为一种灵活的融资模式，房地产信托方式在为开发企业提供资金、为个体投资者参与房地产投资、为购房者提供优先购买权等方面起到了重要作用。为了保证房地产信托行业的健康发展，相关监管部门也陆续出台措施规范行业的经营运作。在市场环境日趋成熟和监管措施到位的情况下，信托公司有潜力不断进行产品创新，在我国房地产市场中发挥更加重要的作用。
2.国外房地产产业基金
国外投资基金对我国房地产市场的关注由来已久。特别是在央行“121”文件颁布后，房地产行业对拓宽融资渠道的呼声愈来愈高，国外投资基金也从观望发展为开始积极的合作探索。很多国外机构投资者都采取股权合作的方式进入中国房地市场。
3.证券投资基金等
券商、证券投资基金、保险公司、三类机构和社保基金等主要通过股票市场参与房地产开发投资。尽管它们在房地产板块的投资比例有限，但由于资本总量巨大，仍然成为上市房地产公司资本的一个重要来源。特别是在社保基金和保险基金入市以后，房地产板块作为它们投资组合中的一部分，必然可以分流到部分资金。
（二）参与的方式
机构投资者可以通过直接投资和间接投资两利方式投资房地产。直接投资方式是指机构投资者通过股权合作、收购、兼并等资本市场运作方式直接参与到房地产项目的开发中，这种方式要求强大的资本实力和较强的经营管理能力。间接投资是指机构投资者通过资本市场为房地产企业提供融资工具，
随着对市场了解程度的深入，机构投资者对我国房地产市场的参与程度不断加深，操作方式也在不断变化。同时，重点选择的物业档次由高档转向中低档，投资的目标城市呈现出逐步向中等城市渗透的趋势。
（三）参与的条件
一是对市场风险的判断和预期。机构投资者特别看重房地产政策的稳定性和连续性，期待市场环境能够不断完善。
二是对合作伙伴的要求。机构投资者希望能找到诚信且具有发展潜力和相同发展理念的合作伙伴，特别看重合作伙伴的管理团队、土地储备、政府关系和发展前景。
（四）参与的影响
机构投资者的参与对整个房地产市场的影响是双向的。一方面，机构投资者带来的竞争压力有助于整个房地产行业经营管理水平的提高。机构投资者的参与有利于导入理性成熟的投资理念和持续经营的投资风格，引导其他开发商和投资者理性投资，促进整体市场规范、稳健、高效地运作。另一方面使房地产市场可能面临更严重的潜在金融冲击，在机构投资者参与规模达到一定水平的时候，其投资策略和行为可能会对房地产市场的供求数量和价格产生重要影响，甚至左右市场走势、加速价格泡沫的形成和破灭，因此应注意加强监管、趋利避害。
四、建议
首先，要为机构投资者进入房地产市场创造条件，营建更加规范有序的投资市场。
其次，要鼓励机构投资者利用其资本优势，长期持有并经营物业，采取组合投资的方式控制风险和稳定收益。
最后，在鼓励机构投资者参与房地产投资的同时，还要强化对机构投资者资本运作的监管。特别应注意其在房地产市场、资本市场中的操作方向和规模，重视众多机构投资者的协同力量对市场价格走势的影响，避免对房地产市场造成集中冲击。
摘自《中国房地产》（津），2005.2.8～11