盛愉
山东省日照市房地产管理局 山东日照 276800
摘要：随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产持续发展发挥不可替代的作用。基于此，本文阐述了房地产中介市场的现状，对房地产中介市场管理存在的主要问题及其对策进行了探讨分析
关键词：房地产中介市场；现状；问题；对策
一、房地产中介市场的现状分析
房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，为交易双方提供有效信息，解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了润滑剂的作用。随着社会经济的快速发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款、二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程代理，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。
二、房地产中介市场管理存在的主要问题分析
1、房地产中介的法律法规体系问题。房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。
2、房地产中介机构信誉问题。房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买卖双方的信息。但在实际的房地产中介市场中，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以代理名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。再加上房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格，加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
3、监管问题。近年来国家出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分。其主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制，职能分配不明确，难以形成对从业人员、机构的有力监督。
三、房地产中介市场管理问题的对策分析
1、健全房地产中介相关法律法规。一套合理的法律法规是中介机构顺利发展的保障。但是到目前为止，我国还没有建立起一套系统的规范中介机构健康发展的法规体系。政府要立即推进这一方面的法律法规建设，推动这一行业的规范化发展，借鉴国外较为成熟的法律文件，进一步完善我国现有的法律法规，使之更具体化和具有可操作性。另外社会群众并不是很关心政府对房地产中介的监督与约束，而是更看重当自己遇到欺诈等违规行为时如何更快捷地寻求民事赔偿。但是即便是民事责任方面，我国相关法律也缺少应有的规定。所以说，要想进一步加强对房地产中介市场的管理，就必须健全房地产中介相关法律法规，特别是应该对房地产中介有关民事权利义务以及民事赔偿方面的有关规定进行完善。
2、加强房地产中介机构管理。（1）提高行业准入门槛。通过提高房地产中介行业的准入标准，可以有效保障房地产中介行业资源的优化配置，以便房地产中介企业扩充实力、壮大规模，不断实现盈利。进一步提高行业准入门槛，限制房地产中介机构的随意进入，能够促使房地产中介企业调整自身，通过提高服务质量，发挥品牌效应，提升自身的实力。这样一来，房地产中介企业就能够在房地产市场中扩大业务量，以较高的竞争力占领市场。从消费者方面来说，严格房地产中介机构的市场准入，可以有效减少房地产中介市场良莠不齐的现状，避免一些不良中介投机牟利、不诚信经营的问题，房地产消费者的合法权益就得以保障。我国应该尽快出台相关法律法规，要求房地产中介企业必须具备相应资质才能进入房地产市场。（2）提升房地产中介市场的透明度，进一步规范市场行为。房地产中介市场要想稳定、有序发展，就必须提升其透明度，通过对中介机构的监督规范市场行为，营造一个诚信、公平交易的市场氛围。在当前激烈的竞争中倡导房地产中介的诚信化经营是大势所趋，也是企业的立身之本。有鉴于此，笔者认为可以从以下几个方面入手：首先是完善网络信息平台的建设，以便于消费者能够及时了解房地产中介市场的相关信息，掌握中介机构的诚信状况与服务质量；其次要规范并制定房地产中介行业的收费标准，针对众多服务类型、众多业务，要有针对性地制定合理的收费范围，保证中介机构与消费者的合法权益不受侵害；最后要规范房地产市场，遏制不正当竞争等行为，加强对房地产的租赁、买卖等行为的监督、约束，从而规范房地产中介市场的行为。
3、完善监管制度。 要想保障房地产中介市场的良性发展，就必须加大对其监督力度，完善社会监督监管体系。除此以外，政府各职能部门也需要进一步合作，联合执法，提升监管合力。第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体。另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。此外，还要充分发挥行业协会的作用。国家可以通过立法的形式确立房产中介行业协会的地位和作用，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，形成政府、行业协会和房地产经纪人之间的相互配合、监督机制。
结束语：
综上所述，房地产中介作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对推动房地产市场运转起到润滑剂的作用。近几年来，随着国家过去几轮和现今这一轮对房地产市场的宏观调控，一定程度、一定方面解决了房地产中介市场长期以来的一些问题。尽管如此，当前我国房地产中介市场依然存在着不少问题，因此对房地产中介市场的管理进行分析具有重要意义。
参考文献：
[1]许琴.市场竞争条件下房地产中介企业核心竞争力浅析[J].现代经济信息，2015
[2]张攀.浅论对房地产中介市场的管理[J].经济研究导刊，2015
[3]孔彦丹.房地产中介服务市场亟待规范管理[J].住宅与房地产，2017
论文作者:盛愉
论文发表刊物:《防护工程》2018年第34期
论文发表时间:2019/3/4
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