上海嘉房房地产测绘有限公司 上海 201800
摘要：房屋建筑面积测量是房屋产权管理中的一项重要内容，不仅关系到广大消费者的房地产产权利益，而且也是获取房地产产权产籍基础资料的主要途径，对维护房地产市场秩序的稳定性具有重要意义。文章着眼于房屋建筑面积特点及内容，总结了房屋建筑面积测量主要技术，结合工作过程中的常见问题，对其改善对策进行了分析，旨在提高房屋建筑面积测量水平。
关键词：房屋建筑面积；测量；主要技术；常见问题；管理对策
前言：近些年我国房地产事业发展迅速，人们购房能力也在不断提高，推动了我国市场经济的快速增长，但是，在购房过程中，仍处在较多的问题有待解决，其中房屋建筑面积测量环节所暴露出的问题尤为突出。在国家颁布实施的《房产测量规范》中，部分内容存在争议，无法为房屋建筑面积测量提供可靠依据，经常出现测量结果不科学、不合理现象，不仅影响了房屋产权管理的顺利开展，同时还会损害消费者合法权益。对此，必须通过加大对房屋建筑面积测量的研究力度，采取科学有效的管理对策改善当前现状。
一、房屋建筑面积的特点及内容
在对房屋建筑面积进行测量之前，应先明确其基本特点和主要内容，尤其是共有和共用建筑面积，进而才能保证测量结果的科学性及合理性。一方面，从房屋建筑面积特点角度进行分析，可以知道楼房的共用面积必然属于共有面积，但是共有面积并不表示一定是共用的，某些局部性的设施或者空间，是无法为楼房所有住户服务的[1]。以楼梯和住户门口建筑面积为例，楼梯可供所有用户使用，属于共用面积，而住户门口建筑面积只有业主自己可以使用，属于共有面积。同时，共用和共有面积都属于整体建筑面积的一部分，也可以说是房屋建筑不可或缺的，服务于专有的建筑面积，并不属于私人面积，在对房屋建筑面积进行测量时，不能将其仅仅纳入到一家住户的房屋建筑面积中去。另外，楼房建筑共用面积和共有面积的界定十分困难，两者相似性极高，很多时候都无法做出准确的界定，会对房屋建筑面积测量造成影响。
另一方面，从房屋建筑面积主要内容角度考虑，与其相关的各项面积主要包括房屋建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、房屋套内面积、房屋公共与共有建筑面积等五大类。第一，房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，即为房屋建筑面积；第二，房屋户内可以使用的空间面积，表示房屋使用面积，第三，法律规定房屋所有者所拥有的房屋所有权面积，指的是房屋产权面积；第四，内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面三者总和，为房屋套内面积；第五，产权主共同占有或共同使用的建筑面积，则代表房屋公共与共有建筑面积。以房屋共用和共有建筑面积为例，具体包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。并且当功能和用途不同时，对共用和共有建筑面积的界定是不一样的，如住宅建筑，其共用和共有建筑面积，以电梯、楼梯间等提供出行的空间为主，而商业建筑的共用和共有建筑面积，一般指销售大厅、走廊等公共空间[2]。所以，在对建筑共用共有面积界定时，需要结合建筑结构、内部空间分布、功能用途等因素进行考虑，确保房屋建筑面积测量的科学性及准确性。
二、房屋建筑面积测量技术
在测量房屋建筑面积时，会用到不同方式，比较常用的技术主要包括直接测量、数字测绘等几种，都可以得到房屋建筑面积具体大小。
第一，直接测量。直接测量是房屋建筑面积测量最为直接，也是使用最为普遍的一种方式。专业人员对房屋建筑面积进行的现场直接测量。具体过程是直接利用测量工具，得到建筑房屋的边长角度等基本数值，然后以规则或者不规则简单图形形式，分解需要测量的面积，最后再利用几何知识和数学公式，计算得到图形的面积大小，即可完成房屋建筑面积测量。对于分解后的规则图形，其面积大小可直接利用公式计算求得，如果所分解出的图形是不规则的，为方便计算，则需要将其继续拆分为多个规则图形，如三角形、矩形、梯形等，然后计算所得图形面积之和即为房屋建筑面积[3]。
第二，数字测绘。数字测绘是当前一种较为先进的房屋建筑面积测量技术，测量工作具体可分为两步完成。第一步，利用数字测绘技术对房屋平面图进行测量。完成房屋建筑建设后，需通过实地勘察，得到房屋建筑各项基础数据，为导线网的铺设提供所需资料，然后利用导线平差软件对导入到计算机系统中的数据进行分析、处理，计算得到导线的总体平差。将全站仪设置安装在导线点处，测量得到房屋建筑底层外墙勒脚以上的焦点坐标，导入到计算机系统中，以此作为依据编绘出底层平面图。第二步，结合图纸上标注的各点坐标位置，通过数学运算得到最终测量结果，计算内容包括每一层的建筑面积、建筑总面积、分户套内面积、公共面积、分户套内建筑面积和公务建筑面积等。根据计算结果，比较建筑总面积与分户套内面积和公共建筑面积两者之和大小，如果两者数值接近，则表示房屋建筑面积测量结果较为精准，没有出现粗差[4]。
三、房屋建筑面积测量中的问题
房屋建筑面积测量过程中，面临着各种各样的问题，比较常见的包括伸缩缝面积测量、套内使用面积测量、套内墙体面积测量、有柱走廊与有柱阳台面积测量等，在实际工作过程中，应针对不同问题进行具体分析，以确保测量结果的准确性及合理性。
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首先，对于伸缩缝面积的测量和计算，在现行《房产测量规范》中指出，如果房屋建筑有伸缩缝存在，且与室内相连通，则将其所占面积纳入到房屋建筑面积中。根据该条规定，在测量计算伸缩缝面积时主要存在两种不同观点，一种是将所有房屋建筑室内相连通的伸缩缝都计算在内 ，另外一种仅计算通行的伸缩缝所占面积大小。相比于建筑整体面积，伸缩缝面积是比较小的，如果按照后一种观点对其进行计算，则所得伸缩缝面积在房屋建筑面积中占据较低比例，但是往往会因为具体尺寸不清楚，导致计算结果出现偏差，同时也无法保证计算的便捷性和准确性。在解决此类问题时，通常会将通行的伸缩缝，全部都作为房屋建筑面积的一部分进行计算。
其次，套内使用面积是房屋建筑面积的主要组成，表示住户实际可以使用的建筑面积，墙体、柱子等建筑结构所占面积，都不在该范畴内。根据国家所颁布实施的《房产测量规范》规定内容可知，套内使用面积及墙体面积和阳台面积，三者共同组成了套内面积，相较于后两者，套内使用面积测量内容众多，实际操作过程中很容易出现误差问题，对此，应结合实际具体情况确定所要测量及计算的具体面积大小[5]。第一，需要以墙体内表面为参照进行计算，如果有复合保温板、隔热层等墙体存在时，则需按照其内皮尺寸计算。第二，烟囱、通风道、各种管道，不属于套内使用面积。第三，非公用楼梯按自然层数的使用面积总和，作为套内使用面积的一部分进行计算。在对套内使用面积进行计算时，应根据建筑用途的不同，参照对应的计算规范，如果住宅建筑，则所用套内使用面积计算方法，应以《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86）规定为依据。
再者，墙体作为房屋建筑的主要承重结构，套内墙体面积也是房屋建筑面积测量过程中存在较大争议的一方面。一般来讲，房屋建筑墙体包括共有墙和非共有墙两种，共有墙主要包括公用建筑之间的分隔墙和外墙、住宅各套之间的分隔墙等，这部分墙体水平投影面积的一半，纳入到套内墙体面积，而非共有墙的水平投影面积，均作为套内墙体面积计算。同时套内墙体面积还包括内墙装饰厚度。但是实际工作中，测量结果会受到墙体材料的影响，很容易造成所得数据的不合理，如果内墙和外墙厚度存在差异时，则应该以国家《房产测量规范》为基准，结合地区测量细则，选择最为科学的方式完成测量作业。
另外，很多房屋建筑都存在有柱走廊和有柱阳台，在对其面积进行测量时，也会引发一些问题。根据《房产测量规范》规定，对于有柱走廊，其所占房屋建筑面积为柱外围的水平投影面积。而对有柱阳台面积测量计算时，应按国家现行《建筑面积计算细则》进行，具体需结合其封闭情况采取不同方法，封闭阳台和不封闭阳台的建筑投影，分别按照柱外围的水平投影面积及其1/2计算。所以，在房屋建筑面积测量过程中，应准确判断出房屋是否属于有柱走廊和有柱阳台，然后再确定房屋建筑面积测量计算标准，确保最终结果的准确性。
四、房屋建筑面积测量管理措施
基于房屋建筑面积测量的重要性，必须加强对该项工作的管理，以减少并避免测量过程中的争议和冲突，可通过以下措施加以改善。
1.规范房屋建筑面积测量市场
稳定、有序的房屋建筑面积测量市场环境，是保证测量工作科学与准确的前提条件，这就需要加大对市场的管理力度，建立更加规范的房屋建筑面积测量市场。第一，应完善市场管理制度。政府相关部门
在管理建筑测量单位资质时，还需要审查其人员组成，保证各类人员数量所占比例的合理性，并在技术人员上岗之前进行培训，通过考核后才允许正式参加工作。同时还需，扩大建筑行业主管部门对房屋建筑面积测量公司的管理权限，以强化对测量工作的管理力度，便于对测量单位资质及人员组成进行严格审查[6]。第二，制定统一的建筑业务口径、市场价格、工作程序。既要对建筑行业业务规范进行统一，保证其他环节工作与房屋建筑面积测量工作之间有着良好的衔接性；又要以国家市场价格作为基准，综合地区实际情况，对建筑收费项目和价格标准进行统一，保证其一致性；还应制定工作细则，对房屋建筑面积测量工作程序做出明确规范。
2.建立完善的规章制度
完善的故障制度，对房屋建筑面积测量起到了强有力的约束作用，能够确保该项工作的有序进行和规范开展。一方面，国家应出台相应的管理政策，对测量申请作出明确规定，并且在测量单位提出申请后，测量行政部门应展开样审查。同时还需要针对各种测量仪器的操作使用规范做出统一规定，明确规范技术人员评不同等级职称所应具备的资格。除此之外，还应该根据建筑测量单位层次和等级的不同，制定相匹配的规章制度，确保其合理性及可操作性，以此作为基准科学开展房屋建筑面积测量工作，避免测量纠纷和成本问题的出现。另一方面，应结合地区实际情况，加快地方性房屋建筑面积测量标准细则的建立。我国现行《房产测量规范》正式颁布实施与2000年，在这期间出现了多种新型建筑形式，存在房屋建筑面积测量计算细则缺失问题，如果仍采用原有的规则，则会造成测量计算误差，无法保证最终结果的准确性。所以，各地区在根据《房产测量规范》对房屋建筑面积测量时，还应该对以往工作进行总结，并借鉴其他地区的经验，综合经济因素、市场因素等加以考虑，结合近些年出现的新式建筑特点，制定出内容更加详细，可操作性更性的实施细则，不断完善《房产测量规范》中的不足，以满足地区房屋建筑面积测量实际工作需求。
3.强化监督检查
不合理甚至是不合法测量，在房屋建筑面积测量中比较常见，这就需要通过强化监督检查，来减少并杜绝此类问题的出现，保证测量结果的科学性及精准性。首先，应设立专门的房屋建筑测量监管部门，由专业知识扎实、工作认真负责的高素质人员组成监管小组，并聘请专家作为小组顾问，提出专业性意见和建议。如果在房屋建筑面积测量工作中，当事人对测量结果存在异议，可以直接寻求监管部门的帮助，通过专业人士和专家共同商定，判断测量结果是否合理并给出有利证明，使当事人达成共识，进而对纠纷起到调节作用，同时还能确保房屋建筑面积测量结果的合理性。其次，房屋建筑有着较高的商品价值，为了更好的保护消费者合法权益，必须建立完善的责任追究制度，将房屋建筑面积测量责任落实到具体负责人身上，加大对每一个测量环节的审查力度，避免出现测量不合理、不规范现象。并且当发生测量误差时，应根据合同约定追究开发商的违约责任，如果合同未作明文规定，可由当事人进行协商，协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。另外，各地区还应该提高房屋建筑面积计算规范细则的透明度，通过多次演示和现场结算，对房产测量结果有异议的环节进行复测，清楚说用套用计算依据，使消费者存在做到心中有数，以便在测量计算过程中将其作为维权依据，并对整个工作过程进行监督，充分发挥社会监督作用。
总结：
要想推动我国房地产行业的良好发展，保护消费者合法权益，便需要提高对房屋建筑面积测量的重视力度，保证测量结果的科学性及合理性，避免测量误差现象的出现。在实际工作中，应明确房屋建筑面积特点及内容，合理运用多种测量技术，重点关注房屋建筑面积测量中的常见问题，并通过规范房屋建筑面积测量市场、建立完善的规章制度、强化监督检查等措施，来加强对建筑测量的管理力度，杜绝测量问题的出现，做到房屋建筑面积测量的精准无误。
参考文献：
[1]朱岩彬,敖平平.房屋建筑面积测量对策分析[J].工程建设与设计,2017,(18):3-4.
[2]陈俊峰.解决房屋建筑面积测量问题的对策探讨[J].民营科技,2015,(8):156-156.
[3]梁刚.试论房屋建筑面积测量的问题与解决对策[J].华东科技:学术版,2015,(2):42-42.
[4]张海燕,万祖海.探究房产测量中面积测算问题的几点体会[J].房地产导刊，2017，（5）：235-235.
[5] 徐飞.浅谈房屋面积测算中的常见问题及分析对策[J].建筑工程技术与设计，2015，（10）：2120-2120.
[6]胡黎霞,潘江杰.房屋建筑面积及测量分析[J].住宅与房地产,2016，(21):1-2.
简介：李磊：（1977.12—），男，汉族，上海市崇明人，注册测绘师，中级工程师职称，上海嘉房房地产测绘有限公司任职，长期从事房地产测绘及不动产调查工作。
论文作者:李磊
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第34期
论文发表时间:2018/5/18
标签：测量论文; 建筑面积论文; 房屋论文; 面积论文; 套内论文; 建筑论文; 墙体论文; 《建筑学研究前沿》2017年第34期论文;