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摘要：BIM技术和房地产开发项目相结合是适应时代发展要求的重要体现，能够显著提升房地产开发项目成本控制效率和质量。本文在分析当前阻碍BIM技术应用到房地产开发项目成本控制中的因素的基础上，进一步分析了基于BIM技术的房地产开发项目成本控制流程与关键节点，最后基于房地产开发项目中BIM技术的各种数据需求进行探究，以不断完善基于BIM技术的房地产开发项目成本控制系统。
关键词：BIM技术；房地产开发；成本控制
引言：
房地产开发项目要将提高经济效益的着眼点放在控制成本上，要不断优化成本控制方式，提升成本控制效应。纵观当前我国的房地产开发项目的成本控制工作，普遍存在着重视施工阶段的成本控制，忽视全阶段成本控制的问题。房地产行业在信息技术发展的潮流下不断更新管理方式，BIM技术则是信息技术和房地产行业的有效结合，为房地产开发项目成本控制提供了新的管理思路，BIM技术是一种在房地产开发项目中控制成本时的建筑信息模型，但我国目前在应用BIM技术方面缺乏深入的认知和强大的技术支持，导致其在应用到成本控制中时成效甚微，基于此，国内相关学者要不断加强在房地产开发项目成本控制中应用BIM技术的研究，不断完善BIM技术应用平台，构造出成本信息核算信息系统、信息管理系统等，制定出一套全面的成本控制计划。
1 阻碍BIM技术在成本控制中应用的原因
我国在应用BIM技术进行房地产成本控制时技术水平落后，导致设计出的BIM综合成本信息管理平台存在借口不完善的问题。深入探究BIM技术在应用时存在的问题可以发现基于BIM的成本控制和造价管理权软件缺乏和我国实际情况以及其他BIM软件的兼容性，导致检测模型工程量准确性低且无法有效保存数据；此外房地产开发商需要投入大量资金来维持BIM技术的设计和运维，以确保BIM技术能长效、稳定的发挥效益；在我国目前的基于BIM技术的成本控制过程中大部分企业不能准确的抓住控制关键节点，导致无法做出科学的量化决策，使得设计方案缺乏经济性。我国当前关于BIM技术在房地产开发项目成本控制中的应用缺乏有效的法律支持，在开展工作时缺乏强有力的法制保障，阻碍了BIM技术在房地产开发项目成本控制中的进一步应用。下图1展示的是建设项目各阶段成本分析图，图上反映出房地产开发项目工作的整体贯穿性，但是基于BIM技术的房地产开发项目的成本控制流程并为完全建立起来，成本控制工作缺乏具体的BIM技术的数据支持，需要进一步加强研究，推动应用水平的提升。
图1 建设项目各阶段成本分析图
2 基于BIM的房地产开发项目成本控制流程及关键节点
2.1 成本控制流程
投资阶段—设计阶段—施工阶段及项目投资回收阶段是基于BIM的房地产开发项目的成本控制流程。在每一个阶段相关项目负责人都需要按照本阶段的成本控制需求有效应用BIM技术，使其在投资阶段做好项目中的建筑环境、能源分析等经济性分析工作，抓住BIM技术成本控制的关键节点。BIM技术的应用帮助设计人员更直观的对各阶段的成本计划进行对比，最终得出最优化的成本核算方案和控制方案。在施工阶段和项目投资回收阶段则主要应用BIM技术进行实时的成本监控，全面分析影响成本控制的各个因素，最大程度上节约成本。
2.2 成本控制关键节点
2.2.1 决策阶段
项目成本控制工作需要重视项目前期准备阶段的成本控制，主要需要对项目区位进行选择，制定合理的项目方案，根据经济性标准选购设备和材料，结合项目实际选择项目资金筹集方式。此阶段应用BIM技术的关键在于充分发挥其数据分析功能，帮助做出正确决策。
2.2.2 设计阶段
设计阶段应用BIM技术需要增加资金投入，因此应该做好阶段资金使用计划，有效控制设计费用。BIM技术的应用会推动项目整体变更，BIM技术的应用时全阶段应用，需要做好整个项目的BIM技术的项目资金使用计划。在BIM 技术投入到设计阶段后，BIM技术会不断优化设计方案从而影响设计概算和施工图预算，要相应的加强设计概算和施工图预算控制。此外，可以采取“设计-成本”合作式限额设计的方式，在使用BIM技术的基础上不断优化设计方案和成本控制方案，有效控制变更。确定最终预算成本之后，可分解成本并和具体的BIM模型构建相对应，以确定项目的目标成本，提高成本控制成效。
2.2.3 施工阶段及项目投资回收评价阶段
要遵循实效性和动态管理的要求进行施工阶段的成本控制，动态管理强调的是在信息管理平台上实时关注成本信息，及时更新成本信息，确保变更管理成效。
要对BIM核心模型数据库信息进行及时更新，便于工程竣工结算。项目投资回收阶段则侧重于对BIM成本数据可的更新和维护，以此为评价过程提供数据支持和参考。
3 基于BIM的成本控制数据需求
BIM模型具有动态性和可优化性的特点，在不同的成本控制阶段数据需求各不相同。建设工程全寿命周期中均有数据，房地产开发项目涉及的主体主要有开发商、建筑师/工程师（A/E）、业主/项目管理团队（Owner/CM group）、总包商/分包商（GC/Subs），房地产开发商承担着组织项目运行、维护和更新数据库等职责。
3.1 决策及设计阶段
房地产项目开发前期成本控制需要做好成本控制定位，会涉及到行管概念，此时A/E需要掌握基于GIS坐标数据的建设场地数据、建筑空间布局；Owner/CM Croup需要掌握经济评价数据、总平面图、成本概算数据等。在进行进一步深化设计，A/E则需要掌握更加具体和全面的数据，主要包括详细建筑空间布局、结构设计图、所需构件的基本属性等；GC/Subs需要掌握施工图预算工程量清单、材料相关信息和施工方案等；Owner/CM Croup需要掌握设计深度需求、偏差允许值，区域色彩规范，构件及设备设施ID等数据信息。不同的阶段各个主体的工作任务是不同的，在项目前期，A/E的主要职责是建立模型并在模型中载入所需数据。Owner/CM Croup则需要根据业主需求整合项目相关信息和文件，确保组织内部标准和己方需求具有较高的兼容性。GC/Subs则协同A/E和Owner/CM Croup对过程数据进行搜集和构造。在出图时，A/E要掌握详细施工模型数据，在掌握模型数据之后，A/E则将BIM“核心”模型进行更新，并最终将几何和非几何数据相连接。
3.2 施工阶段
在对BIM技术进行建造和安装施工时，需要从A/E处获得工程及资金成本数据。GC/Subs此时要搜集和设备设施、构件、相关厂家数据、更新的详细建筑空间数据，还需要汇总需求数据，主要是工程价款结算数据、设备操作规范值、构件属性更新数据、成本变动数据等，要进一步确认和整理已更新部分的数据。在施工阶段，A/E、Owner和GC/Subs是合作伙伴关系，共同完成数据汇总和更新工作。GC/Subs则制作工作模型提供给各个分包商，帮助分包商从核心模型中获得数据更新支持。Owner/CM Croup则重点管控核心模型质量。
3.3 投资回收评价与运维阶段
大部分非几何数据是在设计阶段加入到模型中的，在项目设计和施工阶段，A/E的主要工作任务是对数据进行更新和维护。Owner/CM Croup则主要验收服务区域，并对数据和组件状态负责，进行载入和更新，将完整的资产数据库建立起来。在BIM技术模型的运维阶段，Owner/CM Croup需要掌握设局的运行状态，及时发现问题，做好记录并及时维护，此外还要了解替换构件的基本属性。Owner/CM Croup这主要对资产数据库进行更新，并及时的对BIM模型的运行效果进行评估并及时更新。
结语：
BIM技术对于房地产开发项目的成本控制活动而言是一种发展前景广阔的技术活动，在应用BIM技术时可充分发挥出其全阶段成本控制的优势，从投资和设计阶段到竣工验收阶段均能发挥较大效益。BIM技术体现的是信息高效传递和共享性，可大大提高项目成本控制效率，且能够帮助开发商在项目早期制定出合理的成本控制计划，并具备对计划变更的防范意识，项目成本控制工作效益显著。
参考文献：
[1]葛艳平.基于BIM技术的房地产开发项目成本控制[D].长安大学,2014.
[2]魏安翔.房地产开发项目成本的动态控制研究[D].长安大学,2015.
[3]王廷魁,张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济,2015,3606:51-55.
论文作者:李燕宁
论文发表刊物:《基层建设》2017年第35期
论文发表时间:2018/3/13
标签：成本控制论文; 阶段论文; 技术论文; 数据论文; 开发项目论文; 房地产论文; 成本论文; 《基层建设》2017年第35期论文;