摘要：本文以西华师范大学不动产确权登记项目为例浅谈不动产登记技术设计思路。
关键词：不动产；确权登记；技术设计
1 引言
西华师范大学位于南充市顺庆区华师大路1号，总面积约2300亩，于2004年分别按原征地范围办理了国有土地使用证8本。由于时间久远，道路交通、市政设施及学校内部建设日新月异，学校及周边现状发生了较大变化，现因学校管理和申报基建项目需要，需按照《不动产登记暂行条例》《不动产权籍调查技术方案》要求，按现状进行不动产调查、勘界、测绘及办理不动产登记证书。
2 技术设计
2.1 已有资料收集
（1）登记档案资料收集。包括：征地资料、供地资料、登记资料、其他资料。
（2）地籍控制资料收集。所涉区域周围二次土地调查或更新测绘的首级控制点及Ι、Π级导线点成果。
（3）地籍图件资料收集。所涉区域二次土地调查或更新测绘成果图，市规划局1：500地形图及其他相关图件资料，可作不动产调查、测量的工作底图。
2.2 土地权属范围确认
（1）原界址点坐标放样。该项目原土地登记中界址点坐标是此次土地权属范围确认的重要依据。将土地证所附宗地图界址范围与登记机构登记簿界址成果核实无误后，将界址点坐标用解析法放样于实地，其精度指标及技术要求符合《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）规定。
（2）无变化界址确认埋桩。根据界址点实地放样数据，核实宗地范围变化情况，当宗地确权范围与实地无变化时，在界址点处埋设界址桩。
（3）有变化界址确认调查。根据界址点实地放样数据，当宗地确权范围与实地不一致时，需重新进行权属调查，在与相邻权属单位（如公路部门、市政部门、居委会及村社）磋商后，双方现场指界签字，在界址点处埋设界址桩。
（4）建立不动产权籍调查表。该项目各宗地土地权属界线确认完毕，并完成界址桩埋设后，须进行四至相邻权属单位签字盖章，并建立不动产权籍调查表，以此作为该项目不动产登记的法律依据。
（5）不动产单元代码编制。按照GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，编制各宗地代码与定着物代码。
2.3 地籍控制测绘
（1）起始控制成果检校。使用的起始控制成果须经检校后，方可作为本次地籍首级控制测绘的起算控制点。
（2）首级控制测绘。控制测绘采用二调控制测绘成果，在原有高等级控制测绘成果基础上，可采用静态、快速静态全球定位系统方法或光电测距导线等方法加密二级以上的首级平面控制网点。
（3）图根控制测绘。可采用RTK（含CORS）或图根导线方法布设图根点，应保证每一图根点至少与相邻图根点通视，然后采用全站仪架设在图根点上进行地形碎部测量。
2.4界址点测量
（1）测量方法。新设界址点按照《地籍调查规程》5.3.2的规定进行界址测量；界址发生变化的，经现场指界后，按照《地籍调查规程》5.3.2的规定进行界址测量；采用全野外或部分解析法测量。
（2）校正检核。用全站仪或测距仪测量，通过设置棱镜常数来校正棱镜中心到界址点的偏差，要确保棱镜中心与界址点重合。用极坐标法测量界址点时，搬邻站后，应重复测量1-2个前测站观测过的界址点，两次测量同一点坐标之差应小于10cm，并将误差值存入原始数据文件中。
（3）解析法测定界址点精度。一级界址点精度为±5 cm；二级界址点精度为±7.5 cm。
（4）界址点编号。宗地界址点编号冠以大写字母“J”，在宗地内部统一自西向东，自北向南，从西北角开始从“J1”顺序编号。新增界址点点号，在原地籍图内的最大界址点号后续编。
2.5 地籍宗地图测绘
（1）测绘比例尺及内容。该项目测绘比例尺为1：500；界址点、线以及其它重要的界标；根据实际需要调整的地籍区地籍子区界线；建筑物和永久性的构筑物；其他必须的地物、地貌等。
（2）测绘精度要求。相邻界址点与邻近地物点间距中误差不能大于图上±0.3mm；宗地内部地物点点位中误差不能大于图上±0.5mm；邻近物点间距中误差不能大于图上±0.4mm。
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2.6 面积量算
（1）面积量算内容。面积量算包括宗地面积和房屋面积量算，量算方法采用坐标解析法进行，以平方米为单位，保留两小数。
（2）宗地面积量算。宗地面积量算按《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）和《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）有关规定执行。
（3）房屋面积量算。房屋面积量算包括房屋占地面积和房屋建筑面积量算。量算方法按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）执行。宗地和房屋面积量算成果根据需要进行专项统计汇总。
2.7 成果审核
（1）审核内容。该项目审核的主要内容为文字成果、数据成果、图件成果。包括项目技术设计书、不动产权籍调查表、界址桩埋设记录、控制测量成果、界址点坐标表、面积量算表、不动产测绘报告、宗地图、房屋图、检查报告、技术总结等。
（2）审核方式。该项目审核由委托方和不动产登记机构组成专家组，采用室内外复核的方法进行审核。内业成果审核比例100%，外业成果审核10%，审核技术标准按照《测绘产品质量评定标准》（CH/1003-1995）、 《测绘产品检查验收规定》（CH/1002-1995）以及不动产登记有关规定执行。
2.8 数据关联入库
按照《不动产登记信息数据库标准》进行不动产权籍调查成果入库，包括基础数据入库、宗地数据入库、幢户信息入库和登记业务入库。
（1）础数据入库。基础数据入库首先要根据数据库结构制定完整的数据收集手册，根据收集手册分项收集各类数据，收集完成之后按照字段-属性映射关系利用数据库入库工具或者其他工具结构化入库。
（2）宗地数据入库。将审核后的宗地空间数据入库，根据不动产登记信息数据库标准的要求进行属性值代码化、表达标准化。此部分数据入库后必须满足地籍区、地籍子区等空间数据逻辑及质量要求。
（3）幢户信息入库。将房屋幢户信息按数据库标准进行代码化，并导入到不动产登记信息的权利人数据库中。此部分数据入库后必须满足数据完整性、逻辑关系一致性的要求。
（4）登记业务入库。将此项目不动产登记成果依据不动产登记信息数据库标准进行关联挂接或者转换成符合不动产登记信息数据库标准中登记业务类数据库。此部分数据入库后需要满足不动产登记对历史业务处理过程查询的要求。
2.9 不动产权利证书办理
以上工作流程完成后，按照不动产登记机构要求，办理不动产权证书。
3 项目质量控制
3.1 质量控制目标
（1）该项目所有成果资料一次性检查合格率达100%。
（2）该项目最终成果经委托方和不动产登记机构专家组检查验收，质量达到优级。
3.2 质量控制措施
（1）本项目质量控制实行三级检查：作业员自检互检----项目全面过程检查----单位级抽样检查。
（2）作业员自检互检贯穿于作业过程中，发现问题及时处理。
（3）项目全面过程检查包括项目检查员检查和配合业主质量检查。
（4）单位级抽样检查完成后提交检查记录报告。
4 主要成果
（1）文字成果。技术设计书、测绘资质证书、仪器检定报告、质量检查报告、技术总结等。
（2）数据成果。土地权属调查成果数据、首级控制成果数据、图根控制成果数据、界址点放样数据、界址点坐标表、面积量算数据、数据入库资料。
（3）图件成果。控制点展开图、地籍图结合图、登记宗地图、房屋图等。
（4）不动产登记成果。不动产权证书。
5 结果与建议
该次不动产确权登记完成后，比较现登记的宗地面积与原登记的宗地之间的差异，分析差异存在的具体原因，并以备注或说明的方式记载于不动产登记簿，有效衔接历史和现势登记成果。
作者简介：
陈诚（1974-），男，南充市国土资源局，研究生学历，测绘地理信息高级工程师。
论文作者:陈诚
论文发表刊物:《基层建设》2018年第14期
论文发表时间:2018/7/23
标签：界址论文; 不动产论文; 成果论文; 数据论文; 测量论文; 面积论文; 确权论文; 《基层建设》2018年第14期论文;