湖北省襄阳市 441000
摘要：随着我国经济体制的逐步全面改革，国民经济迅速发展。基于这一市场环境，中国的房地产业如雨后春笋般发展起来。然而，由于房地产市场的快速需求，大量的房地产开发资金和漫长的周期，再加上政府政策的影响，为了确保自身的经济效益，房地产公司必须加强成本控制。在此基础上，分析了我国房地产成本控制存在的问题，提出了相应的完善管理策略，以期为我国房地产业的发展提供有效的建议。
关键词：房地产；成本控制；问题；精细化管理
1．房地产企业加强成本控制的意义
我国房地产企业起步较晚，但发展较快，为社会经济发展作出了巨大贡献。房地产开发问题引发了政府对相关政策的调控，这也将在很大程度上增加风险，因此进一步加强成本控制具有重要意义。在当前形势下，国家进一步加大对房地产的监管力度，更好地保障市场的经济发展，进一步控制房价。同时，随着经济的不断发展，房地产公司的融资也出现困难，土地资源的利用越来越紧张，受其他方面的影响，包括融资和投资在内的许多领域都存在风险。成本控制能够更好地促进企业管理，提高整体经济效益，进一步加强对企业的研究是十分必要的。房地产企业在如此激烈的市场竞争中，必须加强成本控制，才能更好地生存。
2．房地产成本控制存在的突出问题
2.1房地产企业在投资分析方面的分析缺乏合理性
受我国城市化建设的影响，房地产业在市场体系中应运而生，发展形势十分迅速。然而，由于许多房地产公司纷纷效仿以追求个人利益，他们购买了土地资源。在购买前并没有对土地资源进行综合分析，如景观、市政要求、隔离带、垃圾处理等，导致建筑工程在规划计划完成后无法有效实施。土地资源的实际情况不得不再次改变，但成本控制管理工作没有及时作出改变，最终失去了原来的效果，导致项目成本远远超过预算金额。此外，也有一些房地产企业在投资分析中采取单一的手段，技术背后的情况，将直接影响其成本控制管理。
2.2控制方法落后、意识不到位、体系不完善
成本的管理主要以财务部门的结算为基础。但由于各方面在实践中的影响，最终结果并不真实，且难以显示各项目的成本细节。对房地产事后评价重视不够，没有派出专业人员进行分析总结，工作水平无法提高。企业认为成本控制是困难的，没有有效发展和快速流通的观念。意识形态仍然停留在传统的水平上，不与时俱进。虽然制定了相应的成本管理制度，但没有具体实施。这只是个圈套。不同部门之间的责任和责任不明确，容易出现重叠现象，造成工作重复。
2.3施工过程中成本管理目标偏离
房地产企业针对于房产工厂进行实际建设过程中，需要由多方人员参与，同时建筑的周期比较长，涉及的方方面面非常多，在进行项目投资时，房地产企业需要针对于实际工程项目来进行动态成本管理，进而确保在目标成本范围内能够完成建设开发任务，同时获得不菲的经济利益。但是对于工程项目施工过程中的成本管理工作来讲，需要依靠于在前期决策阶段所进行的各项准备工作，包括设计以及成本控制，然后来为施工现场的成本控制工作进行全面的指导，如果在前期准备过程中，成本管理以及设计工作均存在非常多的错误，在施工过程中会面临大量的施工设计更改，同时由于现场施工人员以及施工组织规划的质量都较差，导致实际的施工现场管理工作严重偏离成本目标。
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2.4工程建设项目施工现场管理缺乏秩序性
房地产项目的开发周期比较长，有大量的人力资源和相关部门参与其中。这给房地产企业的经营带来了巨大的挑战。最重要的是建筑工地缺乏秩序。在一般情况下，房地产企业一般以动态的方式对工程项目进行成本管理。但在施工过程中，由于施工现场环境等因素的影响，施工计划不可避免地会发生变化。此外，施工现场管理水平有限，容易导致管理混乱。由于各部门之间缺乏有效的合作，最终导致项目的总费用超过了预期费用。此外，动态管理无法及时跟进，导致房地产企业无法及时使用建设工地的资金，也大大增加了房地产企业的成本控制风险。
3．房地产成本精细化管理方案
3.1健全完善房地产成本预算机制
预则立，不预则废。一个好的房地产成本预算机制可以节省很多不必要的成本。在完善和完善房地产成本预算编制机制中，首先要提高房地产项目管理的管理意识，在项目开发的各个环节建立预算编制机制。首先，要进一步对项目经理和其他管理人员进行项目成本预算的培训，使他们能够在项目开发过程的各个环节充分考虑成本预算问题，建立健全的绩效机制。如果项目各部分的成本管理存在重大差异，将对个人工资表现产生影响。
其次，必须与财务部门进行沟通。财务部门应引进最新、最科学的房地产成本会计体系，对房地产项目的各个方面进行财务会计核算。此外，为加强与监理部门的沟通，针对项目某些方面的过度浪费现象，需要建立健全的问责制度，因此，相应的部门必须解释成本浪费的原因，并完善各环节的管理。
3.2加强投资科学化分析以及管理
由于房地产业经过多年的发展已逐渐趋于稳定，有必要采取科学的指导措施，对房地产投资过程进行投资，避免盲目投资，导致成本控制的出现。因此，在实际投资过程中，成本管理部门需要对投资项目进行全面的风险评估和分析，并对项目所涉及的实际地理区域和政府进行成本核算的相关要求进行综合解释。并以房地产企业自身的实力进行分析比较，判断投资项目的实际回报是否可观，并为提高成本控制工作的质量制定可能的风险规避措施。
3.3加强各阶段的控制、形成全面的控制系统
在拿地阶段要做好调研工作，结合公司的情况从实际出发，制定出合理的成本控制系统。在设计阶段，我们应选择市场和客户认可的解决方案，以避免变更所造成的成本浪费。我们必须控制可能的情况，控制成本上限。在施工阶段，要结合现场实际情况，减少实施中的偏差，否认不合理之处，从整体上加强评审工作。在施工前应改善影响施工的所有因素，从源头上消除问题，充分利用网络信息技术，发挥监督控制作用，切实反映成本，并在此过程中进行动态管理。
3.4加强全过程管理
对于施工过程中的成本控制工作来讲，其实项难度比较大，主要是因为全过程成本控制与管理工作没有实现，所以在实际施工过程中的成本控制与管理工作，没有可靠的依据以及相应的前期工作为其进行辅助。所以针对于施工过程中成本控制管理工作存在的问题，在进行实际施工之前，需要在准备阶段从施工材料准备，施工设计准备以及施工计划制定等多方面来进行控制，确保在施工计划以及施工设计中没有存在质量问题，而导致施工过程中出现频繁的设计更改。同时在进行实际施工之前，需要由设计人员与施工作业人员进行技术交底，对施工方案以及施工设计的可行性进行全面的评估，及时发现存在的问题进行解决，避免在施工过程中发现问题，解决问题，增加额外成本投入，同时增加成本控制工作难度。
4.结束语
综上所述，加强对房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径的探讨，意义重大。工作人员需要明确房地产企业加强成本控制的意义；同时把握房地产企业在成本控制方面的突出问题，如缺乏科学合理的投资分析，施工现场管理不善、成本目标偏离，成本控制体系不健全、有法不依依法不严等；在此基础上，提出对房地产成本进行精细化管理的有效措施，构建全面预算管理体系，加强设计阶段的成本控制，做好施工阶段的成本控制。
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论文作者:尹约
论文发表刊物:《防护工程》2019年第2期
论文发表时间:2019/5/8
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