超级房企“独角兽”算不算大
文/张晓玲 邓纯榕
2018年业绩会上，万科董事会主席郁亮曾说，万科希望能培育出几只“独角兽”。他没有说出来的“秘密”是，若分拆上市成行，大万科的估值，将不止于现在的3000 亿，可能奔向万亿。
万科谋变
楼市的白银时代，发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企，正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆，中海、保利等都已走在前头。
今年4月11日，万科否认万科物业分拆上市的传闻，这并非空穴来风，万科董事会主席郁亮其实对其寄予不同的厚望：“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市；恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企，或许是万科也未可知。
短短6年多的时间，中国开发商就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。
中纪委人士在剖析谢晖案时深刻指出，特权思想在谢晖的脑子里根深蒂固，在他看来，自己是单位一把手，就应该说了算、定了办。他专横跋扈、刚愎自用，把党的事业变成了个人“事业”，搞独立王国。把违背程序个人决断当作敢作敢当、有魄力的表现；把大包大揽、轻率表态看成是有能力的象征。什么制度、程序，什么监督、制约，在他眼里全都是摆设。他最终由“破纪”走向“违法”。
2018年业绩会上，郁亮曾说，万科希望能培育出几只“独角兽”；近期，他表示，分拆上市规则或将很快变化，届时万科的估值会更容易些。
这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿，华润商业租金近百亿，但它们仍委身于集团的整体之中，在资本市场以开发为主线的估值体系下，价值未得体现。
“与城市50%以上的人产生关联”，不仅是万科的口号，也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医，乃至新能源汽车、智能机器人，都能看到他们的logo。
他没有说出来的“秘密”是，若分拆上市成行，万科物业很可能将是第一个；而大万科的估值，将不止于现在的3000 亿，可能奔向万亿。
万科物业上市之辨
2.新时代上海市住房民生改善的概率评估。上述三个关于住房民生改善指标的三种预测情景对应着不同的政策选择，到底选择哪种预测情景下的政策方案取决于三种预测情景出现的概率大小。综合上述上海人均住房建筑面积、房价收入比、住房消费占总消费比重的预测结果，笔者预判：中性情景预测出现的概率为72%，乐观情景预测出现的概率为19%，悲观情景预测概率为9%。如图19所示。因此，笔者建议改善新时代上海市住房民生的政策应当依据中性情景预测并且结合乐观情景预测制定，忽略或者放弃悲观情景预测结果。
在多家房企的物业服务已分拆上市之际，作为国内最大、最优质物业公司的万科物业，却迟迟没有上市。
根据万科财报，物业服务是万科的主营业务之一，2009年万科物业在财务上与万科集团独立，并于2015年启动完全市场化战略。
“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升，母公司股东也可分享分拆资产的净利，同时新业务独立，借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。
2018年7月，万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。在万科看来，这是物业对接国际市场的标志。
万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。
“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”郁亮称。
今年年初，科创板相关意见第十五条也提出，“达到一定规模的上市公司，可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。”
此前，营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业，均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市，未涉融资。
固定成型压力为20 MPa，成型温度为250 ℃，改变CMC的添加量，探讨不同的CMC添加量制备出的玉米秸秆炭强度及其对H2S的吸附效果，成型强度如图1所示，脱臭时间曲线如图2所示。
万科物业首席执行官朱保全认为，物业的核心是通过物业管理服务，让资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。
这一模式可以规模化扩张，通过大数据和物联网的方式实现。
巨头的分拆与重估
显然，做惯了大生意的开发商，都希望“再造”同样大的自己。
长期以来，A 股地产商只有开发业务，但现在，他们大部分都已多元化。主业加多元化，将会形成一个生态系统，一个上市公司群，是地产巨头们的统一路径。
以碧桂园为例，过去3年，公司已分拆教育、物业上市；而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。
鉴于A 股公司分拆资产境内上市的限制，他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。
据彭博社报道，万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO，规模为10 亿美元。但万科回复称，物业暂无上市计划。
然而，从接近监管层的投行人士处获悉，监管层正在研究讨论对A 股公司分拆上市的政策进行松绑。
(1)根据场地钻探揭露情况及设计建筑物功能，在地基主要受力层范围内，存在溶洞、溶槽、岩溶漏斗等，在附加荷载或振动荷载作用下，可能出现溶洞顶板坍塌，使地基突然下沉。
他认为，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值。“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。
接近交易所的人士表示，上市公司分拆资产境内上市，确实在探讨中。
除科创板外，也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。
这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看，万科物业营收近百亿，华润置地的租金收入也逼近百亿，这是比较稳定的现金流模式，具备分拆的可能性。
此前，华润也曾提出分拆商业地产上市，预估市值在千亿级别。
建议：在极端头低脚高体位时，应关注患者眼内压升高的情况；可能的情况下应尽量减小头低位的角度、缩短手术时间和避免高碳酸血症。
还是以郜艳敏事件为例。关于郜艳敏的新闻报道显然属于“一度区隔”，舆论有权对新闻文本的真实性问责。比如，2006年发布的《被拐女子曲阳书写园丁传奇》一文中报道，郜艳敏是在1994年遭到人贩子强暴后以2700元的价格卖到曲阳县灵山镇下岸村。这里所涉及到的人物、时间、地点以及郜艳敏被强暴和被拐卖的事实均直接指涉现实，不允许有任何虚构，因而新闻报道是“透明”的媒介再现。
万科在2018年财报中指出，未来要建立6 个千亿级别的业务，才能再造一个万科；恒大主席许家印说，只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业，才能和恒大的主业匹配。
尽管万科否认了物业即将IPO，但在近期科创板和分拆上市政策调整之际，主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。
2018年，万科实现物业服务营业收入98 亿元，同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。
信任是一种对对方诚信和可靠程度的认知，能够促进双方的合作[24]。而关系价值是一种情感上的收获，能够为双方带来心理满足，是非功利性的。这一价值由员工和顾客在人际互动中共同创造，既包括顾客获得的关系价值，也包括员工获得的关系价值[10]。体验消费研究和消费文化理论均强调情感、乐趣等非功利性价值的重要性[37]；Parasuraman等[38]也呼吁需要更多的研究来探讨服务接触时的享受和乐趣等体验。在强调与顾客建立长期关系的今天，关系价值对于互动双方具有重要的意义。
万科执行副总裁孙嘉认为，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE 是四五倍，商业地产是14 倍，物业服务能给三四十倍。
“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”，郁亮说，资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。
新规则对档号的编制原则、档号结构及编制要求更为详细。档号是档案实体的主要标识，赋予档号的过程也是档案从无序到有序的过程。规范、稳定、唯一的档号可以实现档案的规范化管理、提升检索效率，因此将“DA/T 13-1994档号编制原则”作为规范性引用文件有其必然性。
不过，对于分拆上市，是否意味着房地产再融资的放开？会否被视为房地产调控放松的信号？
多位分析人士认为，分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市，可能很难被允许。截至目前，中国恒大分拆地产业务、重组深深房A 已近两年，迟迟未获通过。
② 低 PLR组（PLR≤125）患者 114例（44.4%），高 PLR组 （PLR＞125）患者 143例（55.6%）。两组患者的各临床资料之间差异无统计学意义。
若以科技、新能源、服务之类资产分拆，或可被通过。但在监管部门的政策出来前，什么都是不确定的。
陈山利有点慌，想躲避，然而，他却动弹不得，只得紧紧地闭住眼睛，动弹不得地感受着，从她唇边荡开的凉意，如同雪莲，携带着丝丝柔情，向下覆盖他火烧般灼疼的伤口。
总体来说，正如碧桂园CFO 伍碧君所说，2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”，融资成本下降，他们的资金压力相对2018年没有那么大了。