共有产权房的体系构建与完善
常庆茜 潘韵竹 杨雨佳 严佳菁 王泽华
浙江理工大学，浙江 杭州 310018
摘 要： 共有产权住房作为新兴的保障性住房，是对我国保障性住房体系的进一步完善与发展。但是由于共有产权住房的产生不久，其自身体系构建并不完整，其中的法律规范还存在着较大的问题。本文将从共有产权房的体系构建入手，与与其几乎同时期产生的公租房进行对比，提出共有产权房体系的完善意见，推动共有产权房与我国推行的“租购并举”理念相吻合，从而促进我国保障性住房和房屋租赁买卖市场的健康发展。
关键词： 共有产权住房；租售并举；先租后买
“共有产权”是随着房地产市场的逐步发展和政府对市场进行宏观调控的逐步深入而产生的一个新的概念。它衍生于物权法上的共有制度内的共有权，因此共有产权，指的便是两个或两个以上的民事主体对同一不动产所共同享有的所有权。共有产权房制度从自2007年在江苏省淮安市开始小范围的试点运行，发展至今日已经产生了北京、上海、深圳、淮安等多个试点，但是不同地区关于共用产权住房的相关体系构建不同，准入准出的制度规定也存在着较大的差异性，如何吸取各地经验及国外先进经验，从而制定出可在全国范围内推行的较为完善的共有产权住房制度，将是重中之重。也只有不断完善制度体系，构建完整地法律规制，才能使法律方式为共有产权经济模式的发展保驾护航。
一、共有产权住房的现有体系
目前，我国共有产权住房大多为政府为主导的保障性住房。其运营模式主要为地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭，保障对象通过与地方政府签订合同，从而约定双方的产权份额。而双方产权份额的划分，一般则以政府与保障对象的出资比例划分。按照当前市场运行的比例来看，一般产权持有比例为5：5(淮安市市为7：3)。而整个体系的运营方式主要分为4个步骤：确定摇号名单、摇号配售、顺序选房以及确定认购。
在确定摇号名单时，各地对保障对象也有一定的筛选与要求，即存在一定的针对保障对象的准入机制。淮安市则对申请人的户口，经济状况以及房屋购买历史进行规定。而上海市出台的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》则并未对保障对象作为准入主体进行详细的规定。符合条件的申请人递交申请证明材料，政府通过摇号的方式从而确定具体的保障对象。而随着共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。而此时，共有产权保障住房也就进入了退出机制。倘若，保障对象不想退出，则使用租金方案，即向政府缴纳剩余产权的租金。但目前这样的租金方案只在淮安市和连云港市进行了推进，一般采取5年以内不收取租金，5年或5年以后收取市场价格的90%的租金或者直接按照市场价格收取租金。
二、共有产权房现有体系的优缺点
这种共有产权住房的类型，其实是脱胎于经济适用房的。但其优势在于：
第一，原有的保障性质不变。它的出现丰富了我国目前所有的住房保障体系，以一种全新的模式，来平衡与解决当下房屋市场所产生的“人多房少”的问题。
总之，在小学英语教学中要想真正提升学生的英语听力技能，教师就要由简到难、由浅入深、循序渐进、持之以恒地进行训练，并在训练的过程中根据学生需要为他们创造轻松的听力氛围，结合恰当的听力技巧，激发学生兴趣，调动其学习的积极性，就一定能使训练达到应有的目的，帮助学生有效提高听力水平。
第二，新型的出资模式受益颇多。共有产权住房不同于之前其他的保障性住房的出资方式，它引入了商品房的出资模式。这样的方式既缓解了中低层收入群体住房紧张的情况，也为政府节省了大笔开支的同时，还为政府提供了部分成本回拢(就是保障对象前期购买的部分产权，政府的所得收益)。
我知道，他有好多好多的心事，北方的清军蠢蠢欲动，民间的动乱此起彼伏，明王朝在风雨飘摇中，他眉头紧锁，很少言语，每次来怡香院我都为他沏一壶新茶，知他不爱言语，我也默默地陪坐一旁。可是我知道，他的心里有着一段伤痛，他看起来潇洒不羁，却是情根深种。
第三，这种共有产权房的新模式相较于原有的保障性住房在物权上的发展上，有了新的突破。共有产权房则是通过共有权与政府之间所达成的合意协议，来对房屋的“保障性质”进行规制，既确保了共有产权的“保障性质”不变质，也与所有权的权利义务内容相吻合。但不可否认的是，当下政府主导的保障性的共有产权住房还存在着许多问题。
并且，当下的退出机制并不健全：南京市缺少政府产权赎回的制度规定；北京、上海、南京缺少政府提供的租金方案等。因此，在当下共有产权住房的准入与退出机制仍然存在着较大的缺陷。
最后，共有产权住房的准入退出的机制不完善。目前共有产权住房的准入完全由政府操控，缺乏第三方的监管，也难以保证真正做到将每一间共有产权住房真正地做到物尽其用。
其次，保障对象覆盖范围狭窄。共有产权保障性住房的前期购入比例至少为30%，目前大多试点城市为50%，根据这样的比例来看，以北京朝阳区的锦都家园的共有产权房来看，房屋80余平方米，房屋产权与政府的分割为5：5，为获得50%的房屋产权，保障对象需要承担约180万元的开支。而这样的支出，对于许多中低层收入的群体来说，无疑是一笔不小的负担。
为了更好地指导学生开展认识实习，指导教师将学生们分组，分别进入车间和厂区教室学习.由于实习学生人数众多，为保障学习效果并对装置影响最小，实习学生共分成3个大组，每组30人左右，采用轮休制方式学习，任意时间在车间的人数大约为30人.每天2大组学生中，一组学生在厂区教室进行分组讨论和学习，另一组学生分布在各个车间采用现场学习和跟班巡检方式实习.车间实习主要安排学生在车间巡检、控制室学习，学生们通过生产现场细心观察，达到了更好的实习效果.
第四阶段，2000年以后，共有产权住房出炉。2006年4月，英国正式开始实施“股改房”计划。其出台的目的是为了帮助那些不适用于“优先购买”条件的住户，以优惠的价格购买租屋的部分所有权，待住户拥有足够的资金后，再从持有房屋产权的另一方手中，购买剩余产权，从而获得全部的房屋产权。
首先，资金来源渠道单一。资金渠道的多少，决定着政府可支配用于保障性住房的投资的多少，从而决定着这样的保障性住房真正可以涵盖并且解决多少中低层人民的住房问题。和原有的保障性住房体系一样，在共有产权住房完全由政府来解决保障性住房的房源问题，或自行建设新的楼房，或从其他途径收集房源，无论哪一种方式，政府出资占据极大的比例。在经济发达地区，或许政府可以依靠自身的力量解决自身问题，但是在经济发展状况一般甚至落后的地区，政府单方出资的建设方式，或许根本就会使得共有产权保障性住房无法开展。
第一个阶段是1890年——二战，这个时期的英国为公共住房的起步期。由于一战过后，英国国内社会动荡，住房短缺和私人房租租金的飙升使得英国房屋市场动荡不安，因此，英国地方政府开始大规模建设公共住房。而这些公共住房在发展初期是服务于富裕工人阶级，一直到后期公共住房逐步发展起来后，才转向为低收入阶层服务，其房屋来源也主要来自于贫民窟和旧城改造。而在这一阶段，虽然公共住房有所发展，但是其占比在全国性住房中仍不高，仅占当时英国全国住宅的10%左右。①
三、英国保障性住房的发展
英国的保障性住房的发展主要分为四个阶段：
200 例患者均接受广泛性子宫切除+盆腔淋巴清扫术+/-腹主动脉旁淋巴结切除术，均切除双附件。手术标本由我院病理科检测，在进行病理检查的同时，石蜡标本采用免疫组化SP法染色，测定ER、PR，试剂盒来自福州迈新公司。
在现行的共有产权体系中，只存在保障对象从政府手中购买部分产权从而获得保障住房这一单线模式。而笔者则认为，应由单线模式变为双线并进，保留原有的购买模式不变的同时，加入新的租赁模式。而新的租赁模式，可以大体上参考我国公租房的运营模式，用低于市场或保障对象可以承受的起的价格租赁给符合条件的保障对象，租赁时长一般为5年。但是根据我国现行公租房的规定，租赁满5年后，可继续提交申请租赁房屋。但是笔者认为，在共有产权住房这样的模式中，应当设立租赁的退出模式，即租赁满5年后，保障对象可以选择购买或拒绝购买该房屋的部分产权。倘若拒绝购买，则该保障对象自动退出租赁，即不再享有该房屋的租住使用。笔者之所以如此认为，是因为如果像我国公租房体系那样允许保障对象长时期的租赁，会减轻保障对象的购买欲望，从而导致保障对象即使又能购买部分产权，为了享受政府优惠而选择不购买房屋。可借鉴英国“优先购买”政策制度，为保障对象提供一定的优惠，即在原有购买的房屋价格的基础上，根据租赁时长的不同给予不同的折扣优惠。例如，租赁满1年的，在原购买房屋的市场价格上，降价15%，购买该房屋的部分产权，之后每增长1年，在降价15%的基础上再降价2.5%，以此类推。
最后一个阶段便是20世纪80年代——20世纪末。在这段期间内，公有住房逐渐开始私有化。在20世纪70年代末，公有住房发展到了鼎盛时期，但随之也产生了一系列的问题。其中，最为严重的就是政府财政负担越来越重。为解决这一问题，80年代，保守党撒切尔夫人上台后，开始推行“公共住房私有化”，通过优先购买的方式，逐步将房屋所有权从政府手中，转移至个人。通过这个方式，公共住房比例在英国得到大幅下降。
科研项目的经费使用情况不明，资金使用信息沟通不足，甚至有项目负责人不清楚科研经费还剩余多少等等，这些都会影响资金使用效率。
四、我国共有产权住房体系的完善与发展
(一)将租赁作为重要一环
第二个阶段便是二战后——20世纪70年代末，这个时期也被称为公共住房的高速发展期。二战后的英国，房屋被大量损毁，出现了房少人多的局面。英国政府开始大量兴建公共住房并用于出租。根据相关数据的显示，英国政府每年用于建设公共政府的开支占全年政府财政支出的8%，并且在1946年——1951年，这6年间，公共住房的建设量达到全国新建房屋总量的78%。②英国的公共住房的发展进入了黄金时期。
这样的模式，不仅为低层收入群体提供了金钱上的缓冲时间，并且先租后买的优惠政策也有效避免了保障对象的惰性产生，激发其购买房屋的积极性。
(二)引入企业作为注资主体
不论是我国保障性住房的发展过程，还是英国的演变，其中共同存在的一个问题就是，政府的资金压力严重。政府作为保障性住房的主导者，从初期的房屋建设到后期的房屋保障，各个方面都离不开政府的资金支持。而地方政府财力参差不齐，国家财政拨款有限，这个时候应当引入企业作为注资主体，分担地方政府的资金压力。而当企业进入后，房屋的产权划分主体将变为，政府、企业与个人。政府与企业间的产权比例划分可以按照双方的出资比例进行划分。虽然会给后期的个人回购产权带来一定的问题与麻烦，但是将企业作为注资主体引入，减轻了政府在前期投入资金过大的财政负担，并且企业在与政府合作的同时，也保障了企业拥有了一批稳定的投资回报(保障对象的租金和产权购买的资金)。
还有那个和纸条放在一起的纸包，每次想到它我也是心惊肉跳。就在我参加工作的第三年，哥哥买房差一部分钱，我便抛火球一样把那个纸包扔给了哥哥，哥哥在我面前撕开纸包，一张一张的点，整整1万元。钱真的很新，捏住钱的这一端，那一端连弯都不弯！
(三)建立统一完善的准入准出体系
此时的准入准出体系，不在只包括保障对象的准入准出，还包括注资企业的准入准出标准。保障对象的准入准出体系，应该在原有的试点城市(上海、北京、淮安、连云港、南京等)所推出的制度上加以改善。即统一准出标准，例如确定(1)保障对象从政府、企业手中购买剩余房屋产权的价格，统一以5年为限，5年以内按照原购房价格，5年及5年以上按照房屋市场价格。(2)政府回收居民手中产权，5年以内按照原购房价格和银行利率来计算，5年及5年以上按照市场价格来计算。(3)上市交易方案，应确定为5年以内不允许交易，5年及5年以上，所得收益与政府、企业按照比例分配。
针对企业的准入准出模式，则可规定，想要进入注资的企业必须是规模较大，能提供较庞大的资金的企业；并且合作意愿强烈，能在较长时间不撤出和退出(10年及以上)。而一旦企业想要退出该体系，也要符合一定的条件，比如，企业达到了规定的准出年限(10年)或者签订了条约但尚未开始履行时，又或有新的企业想要加入此项目而旧的企业又愿意退出时(两年内不可)。除此之外，还应该包括企业不得不退出的状况，即企业已破产。
通过完善不同主体的准入与准出标准，从而保障整个共有产权保障性住房的体系的平稳运行。
教师可以引导学生体会语言的“动作性”，比如周朴园说，“梅家有一个年轻的小姐，很贤慧，也很规矩”，这样的话对侍萍是一种思想情感上的推动。美化身份这一举动暗示着周朴园内心有算盘，有隐情，它激活了鲁侍萍。此时鲁侍萍已从对周朴园的心理期待慢慢变成与周朴园的心理交锋。所以她说了一些冷话，“可是她不是小姐，她也不贤慧，而且听说是不大规矩的”。这些话立刻推动了情节的发展，更重要的是推动了周朴园内心的起伏和变化。被揭短的周朴园汗涔涔的，当侍萍的身份在不知情的人前被揭示出来时，周朴园心惊肉跳地说：“你姓什么？”
[ 注 释 ]
①雷广平.国外保障房结构比较与启示[J].中国财政，2014，11：71-73.
②同①.
中图分类号： F299.23
文献标识码： A
文章编号： 2095-4379- (2019 )12-0038-02
作者简介： 常庆茜(1998- )，河南安阳人，浙江理工大学，本科在读，研究方向：共有产权下房屋租赁。