物业企业成本控制的常见问题与改进对策
曹战臣 杭州新天地高力国际物业管理有限公司
摘要： 本文针对物业企业成本控制的常见问题与改进对策，结合理论实践，在简要阐述物业企业主要成本的基础上，分析了目前物业企业成本控制中常见的问题，并提出相应的改进对策。得出合理分配人力资源、建立科学的预算体系、降低公共能源消耗、改革税务政策、强化物业管理成本管控意识与服务意识等是提升物业企业成本控制水平主要途径的结论。
关键词： 物业企业；成本控制；预算体系；公共能源
物业企业从结构上而言属于第三产业，是一种服务性行业，近年来，我国社会经济不断发展，对服务业提出了更高的要求，物业企业之间的市场竞争愈发激烈，集中度不断加剧。通过不完全统计，截止2018年10月份，我国物业行业的平均利润率不足10%。服务业态包括：居民物业、商业物业、公众物业、产业园区物业、医院物业等，虽然业态呈现一定的差异性，但相对比较稳定，年利润率差异比较小。此外很多物业企业都比较专注一项或者多项业态领域，一旦经营方向确定，在短期内很难大幅度改变。基于此，物业企业必须进行全面、科学、合理的成本控制，才能获得规模经济优势，实现持续发展。
一、物业企业的主要成本
物业企业在经营发展中涉及到很多成本，其中占比最大成本有三项，包括：人力成本、维保成本、能源成本。从企业结构上而言，物业企业属于劳动密集型行业，人力成本大约占成本的55%～60%之间。近十年以来，我国物业管理行业一直处于维持微利的状态，2017年我国物业百强企业的平均利润率不足10%。随着物业设备设施使用年限的增加，维护成本越来越高，进一步增加了物业企业静经营成本。此外，在节能环保理念下，物业企业需要从提升从业人员综合素质、构建智能经营模式等方面同时入手，才能实现经济效益的最大化。提升设备日常管理力度，减少设备发生故障的概率，降低维护成本；制定节能方案，降低能耗；积极引进先进的计算机智能管理系统等是物业企业成本控制的主要内容。
如前述表1所列，很多发展中国家由于经济不发达或国家较小，无相关的地震区划，一般遇到这种国家，经常采取如下两种方式采取建设场地的抗震设防烈度：
二、物业企业成本控制的常见问题
(一)人力成本居高不下
物业企业属于典型的人力密集型企业，人力成本占经营总成本的55%～60%之间，就目前发展现状而言，导致物业企业人力成本居高不下的主要体现在以下三个方面：1)受到市场劳动力价格的不断提升，使得物业企业人力成本不断上升；2)物业企业人员流动了非常大，人员综合素质参差不齐，培训成本逐年增加；3)各个岗位设置不够合理，人员冗余现象比较严重，虽然成本提升，但是物业服务水平比较低[1]。
(二)成本预算不够精确
业委会主要通过招标的方法来聘请物业公司，因此，成本报价直接决定了物业服务定价的高低，如果报价过高则会降低物业企业的市场竞争力，使得物业企业误差中标。如果报价过低，则会影响物业企业的经济效益，甚至发生运营亏损等问题。此外，设施设备日常维护保养不到位，导致维修成本无预算发展，但并没有达到动用大修基金的条件，只能通过物业企业来支付维修资金，不但无法准确预测经营成本，而且增加企业的财务风险。
(三)能耗成本控制力度有待提升
对各部门业务服务制定预算标准，在实际成本核算时以预算标准为基础，并认真落实预算编制中的内容，并安装相应的规定对各部门的业务服务进行考核，促使每个部门都能深刻认识到成本控制的重要性，以便最大限度上调动物业从业人员的积极性和主动性，努力完善成本预算设定目标。此外，为确保预算目标能顺利实现，物业企业的财务部门要定期进行审批考核，通过成本控制责任考核，将各部门的预算成本执行情况和单位利益以及个人利益结合到一起，建立奖惩机制，从而逐步提升物业企业的成本控制水平。
第三，专业合作社法人。《江苏省农民专业合作社条例》第十三条规定，农民可以以量化到自己名下的资产为份额来进行出资，从而设立农民专业合作社。这里确实给了明确的定位——直接登记为合作社，但是这种做法是否符合大众的实际情况，还是值得商榷的。
三、提升物业企业成本控制水平的对策
(一)合理分配人力资源，降低人力成本
在2016年6月11日，国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》，将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理[3]。截止目前为止，这一目标基本实现。也就意味着物业企业可以通过代售水电气等来增加经营收入，从而到达补贴公共区域能源消耗的部分，如果能耗增加，则势必会提升物业企业总成本支出。因此，物业企业必须不断强化内部节约机制，并加强节约意识，切实做好开源节流。严格控制容易发生能源系消耗的环节，定期测算水电气的使用情况，避免公共设施设备发生漏、冒、滴等问题。更改电力线路，采用声光控开关，充分挖掘物业企业内部节约潜力，提升增效节支的经营效果。
通过合理应用先进的科学技术也可以降低企业人工成本，目前很多物业企业在管理上仍然采用粗放式管理模式，智能化水平略显不足，通过增加物业管理的科技含量，可大幅度提升管理职能，比如：出入口设置电脑自动收费系统、在小区内部设置巡更机等，既能提升管理水平，又能减少保安岗位设置。在物业成本管理中占比最大的项目是人员工资，因此，需要物业企业合理设置职能部门，完善运用管理机制，建立完善人工绩效考核机制，合理分配现有人力资源，才能有效降低物业公式的经营成本。
(二)建立预算体系，完善工效考核机制
能耗设备主要由开发商向水电气部门进行申请，在后期运行中由物业公司全权管理，水费、电费、煤气等都通过物业公司代缴。如果为商业项目或者工业项目提供物业服务，则需要安装专用的变压器，能耗计量比较多，计量规则也比较复杂。比如：中央空调的能耗、工业企业生产用电等需要单独计算，如果能耗管理不到位，就无法收取准确的能耗费用，物业企业独自弥补能耗支出。
(三)降低公共能源消耗，强化内部节约机制
截止目前为止，我国共有物业服务企业共计11.8万家，从业人员全国约904.7万人，物业从业人员众多，综合素质参差不齐，智能化背景下，无论是商业写字楼，还是住宅小区，对物业管理的技术化、知识化等都提出了更高的要求。物业行业属于劳动密集型行业，合理配置人力资源对成本控制水平的提升有重要意义。物业从业人员普遍具有年龄大、学历低等特性，再加上物业的特殊性，使得物业企业人流量比较大。因此，在分配人力资源时，要充分结合物业企业的实际发展情况和当地的经济发展水平。根据物业企业发展状况，合理调整人力资源可在短期内降低人工成本，获得更多的经济效益，并通过改善待遇和调整薪资的方法，留住高素质人才，提升物业企业的市场竞争了[2]。
(四)强化物业企业成本控制意识和服务意识
在市场经济体制不断完善的背景下，物业企业逐步向着专业化、标准化、法制化、智能化、多样化的方向发展。而成本控制是影响物业企业持续稳定发展的主要因素。科学、合理、高效、规范的成本控制理念和方法，既能降低物业企业的经营成本，又能提升企业的市场竞争力[4]。但成本控制具有很强的广泛性、系统性和综合性，需要参与才能提升成本控制工作效率。因此，物业企业需要积极转变成本控制理念，并积极参与社会公益活动，提升物业企业的知名度和影响力，为物业企业持续健康发展营造良好的环境。
基于相关性分析，确定平均距离、任务标价、交通便利度和标价占最低工资比例这四个参数作为变量，对任务执行情况进行多项式非线性回归，可以得到任务成功率预测模型预测完成情况与实际完成情况对比后，发现平均偏差为10.2%，检验精准度达到89.8%。
四、结束语
综上所述，本文结合理论实践，分析了物业企业成本控制中的常见问题和改进对策，分析结果表明，物业企业属于劳动密集型企业，成本控制低企业健康发展有重大意义。在新时期背景下，物业企业需要从合理分配人力资源、建立科学的预算体系、降低公共能源消耗、改革税务政策、强化物业管理成本管控意识与服务意识等方面入手，才能有效解决历史遗留问题和新时期背景存在的问题，促使物业企业持续稳定发展。
参考文献：
[1]赵静.浅析物业公司成本管理与控制[J].经贸实践，2018(20)：155-156.
[2]黄静.企业物业管理成本的特点与管控策略[J].中国市场，2018(24)：78-79.
[3]王秀梅.如何实施物业企业内部控制[J].财会学习，2018(12)：1-3.
[4]王玥菡.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].企业改革与管理，2018(04)：14+16.
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