摘要：近年来，随着我国法律的健全和购房人法律意识的增强，商品房投诉案件与日俱增，尤其反映在房屋建筑面积及其公摊面积的测量等问题上，成为诸多房地产司法诉讼中的焦点。房地产的测绘结果作为房屋建筑面积的合法依据记载于房屋登记簿，也是房地产权证书的缮证依据。由此可见，房地产测绘在房屋登记管理工作中处于相当重要的地位，关系到房地产开发商与业主的切身利益。文章针对房产测绘的自动化处理解析和应用 进行了详细的阐述，内容仅供参考。
关键词：房产测绘；建筑面积；管理部门；规划布局；测绘数据
1房产测绘的作用
房产测绘在房地产行业中发挥着重要的作用。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料；房产测绘为商品房的交易提供了基础数据的支持；房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。
2作业流程介绍
房产测绘基本包括外业数据采集、内业成图、检查修改、数据入库、成果上交及出图打印。以下介绍两种作业方案：
2.1主要针对大面积的房产测绘项目，由于房屋密集导致无法外业测量每栋房屋定位坐标的情况，只能先将图形编辑正确后，再提取坐标入库管理。
2.2主要针对小范围的房产测绘项目，房屋的定位坐标可以利用外业测量的，或者利用已有的坐标成果的作业模式，只需外业收集其他信息。此方案作业模式还适用于房产数据库维护及成果资料更新等管理工作。
本文将重点讲解第一种方案：
1）外业数据采集可以根据房管局要求或项目数据用途不同自己定义，如果是私房，需要房产使用者的信息，包括使用者信息、户主信息、家庭成员信息、隶属关系等信息；还需要房产的基本情况，如房屋的建筑面积、占地面积、修建年代、房产证情况等信息。如果是行政企事业单位的房屋，需要企业法人、职工信息、土地情况、是否为住宅等信息。所以，房产测绘外业数据采集很重要，如果数据采集不全，将会对后续的工作造成很大影响。
2）数据入库主要是将外业采集的信息填入 Access 数据库中，现在可以利用 Microsoft Visual Basic 或其他软件开发一款简单的数据录入程序，将所有信息分字段保存。由于房产测绘中所涉及的资料信息较多，所以，制作数据库完整性验证是很有必要的。本文利用 MicrosoftVisual Basic 编写一套关于诸多信息文件及数据库的验证程序，对于各种信息进行自动比处理，可保证成果的可靠性及完整性。只有建立一套完善的数据库，才能保证后期的自动成图、动态修改、出图等环节顺利进行。
3）在内业自动成图时采用 Auto CAD 平台，利用 Mi-crosoft Visual Basic 或 Microsoft Visual Lisp 等语言调用数据库，根据房屋定位坐标、层次、编号等信息完成自动绘制成图。还需要制作一款用于能动态修改的程序，就是在发现错误的地方直接修改 CAD 图形文件，所属的数据库信息也能直接进行更新。
4）成果资料整理和出图打印是我们需要的最终结果。可以根据数据库提取某个单位、某个户主或某个房屋编号等信息，并在 CAD 下自动绘制表格。如果需要一户一表或一房一表时我们的数据就很多，所以，出图打印时可以利用 Microsoft Visual Basic 或 Microsoft Visual Lisp等语言调用打印机进行批量自动打印，以提高工作效率。
3确保房产测绘质量的科学性
3.1房产测绘质量问题产生的原因
房产测绘质量问题产生的原因是多方面的。一是房产测绘领域的相关标准和规范不够完善。对房地产测绘质量的规定一般停留在原则层面，没有具体的操作规定。二是质量保证体系不完善，房地产测绘是一项技术性很强的任务。测绘人员在面临复杂的建筑测绘时，计算量大，数据繁琐，难以保证实际测绘中没有错误。因此，一个完整的质量保证体系在这种情况下显得尤为重要，但是许多测绘单位并不重视这一块的建设，因此提高房地产测绘的科学质量是非常必要的。
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3.2房产测绘成果审核验收
目前，我国的产权登记和发放制度正在进行实质性审查。目前，测绘成果备案制度可以保证数据的完整性，提高其使用价值，有助于房地产主管部门及时了解整个房地产的现状。房地产测绘改革的重要目标之一是计量和分离管理，这意味着房地产测绘部门不能从事具体的房地产测绘业务。它的主要任务是管理和监督，由房地产管理部门对测绘结果进行审查。它是一种有效的监督和管理方式。它能及时发现问题并及时纠正。
3.3房产要素调查与测量质量检查
首先是房产要素测量，房地产要素计量的计算和计量方法准确，计量要素完整，结果符合规定的标准，相关权衡不准确；二是物业调查。物业元素调查的内容和内容是否完整，图和图中所用房屋的所有权界限及相关说明是否与物业图相同；统计质量检验和面积计算，房地产面积的分配和确定是合理的，公共份额面积不为公众所接受，房地产面积的原始记录不完全规范，而房地产面积的计算方法和准确性也不符合规定的要求。土地面积的计算符合标准；房地产地图质量检验，房地产要素的表述不准确，是否符合相关要求，房地产地图的技术要求，图形表面和边框处理的准确性不符合要求。
4房产测绘工作的技术应用
4.1房产测绘工作中的GNSS技术应用
GNSS技术的应用是随着近些年科学技术的发展而成为一种应用广泛的数字定位技术，GNSS技术凭借着自身精准的定位和简单便捷的操作优势，已经被广泛的应用到很多的领域之中。在对房产进行测绘中，GNSS技术能够对相关的图形以及其属性进行准确的绘制，让GNSS图形的属性更加的清晰明了，使其对房产的面积测算更加的精确，使测算所得的结果更加的接近于真实的数据。
4.2完善测绘单位自查制度，提高检查力度。为了提高房屋测绘的标准质量，测绘部门应当建立自我检查和自我完善的制度，建立奖惩制度，并联想到已完成测绘的个人的表现，以提高测绘工作者的积极性。地方住房登记机构应当加强对房地产测绘单位测绘成果备案的培训和质量监督，建立和实施房地产测绘质量抽样、互检、信用管理制度。对房地产测绘中的违法行为，住房登记机构应当按照规定认真处理，向社会揭露其行为，并将其记入房地产测绘信用档案。
4.3推出GIS房地产管理进程，建立房产面积差错赔付。房地产的交易业务日益增多，权属变更关系也日益频繁，逐步出现种类多元化的新格局，为适应这一趋势，房产测绘引进GIS，可以将测绘数据和GIS结合，通过房地产GIS，可以根据需求进行任意地理范围内各类统计分析，能方便了解城市房屋的状况，社会公众也可以通过该系统浏览查阅房产信息。房产测绘单位应是独立的经济实体，根据我国的法规政策，应划清测绘管理部门与测绘单位的界限，房管部门还应建立房产面积差错赔偿制，对房屋面积测算失误，造成重大损失的，将按测绘管理有关规定对单位进行处罚。测绘单应该与委托人签订合同，以书面合同形式明确测绘差错赔偿责任。
4.4房产测绘工作中的RTK技术应用
RTK测绘技术以其精准的数据信息传输在房产测绘工作中得到重视和广泛的应用。在运用RTK技术对房产进行定位后，通过信号基站将所采集到的数据信息传送到流动站中，然后通过流动站对房产信息数据进行快速存储，得出房产测绘的相关三维数据。在房产测绘工作中运用RTK技术能够对地面物体坐标信息进行准确的定位，将房产的所属权、属界的界址点进行测定，通过厘米级标准的动态位置确定，将全球化的定位系统进行数据信息的梳理后，会将数据信息传到GNSS系统中，有GNSS系统对数据信息进行实时的录入，进而进行准确的、及时的对房产信息图进行绘制。
结束语
房产测绘质量与公众的利益紧密联系，随着我国房地产市场不管规范化，体制化，房产测绘管理体制改革实施测、管分离后，人民群众对房产测绘的精度越来越高，因此房产测绘质量的管理在这种情形下显得尤为关键，建立完善的质量管理制度，提高测绘的科学性是测绘业健康发展的前提。
参考文献：
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[3]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯，2018（2）.
论文作者:钟玉娟
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/30
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