深圳市建力建设监理有限公司
摘要：施工项目的成功管理不仅对项目、企业有良好的经济效益，而且对国家也会产生良好的社会效益。成功的管理，能促进项目和企业的发展，推进建筑市场不断前进。
关键词：房地产；施工项目管理；探讨
引言
房地产施工项目的管理是全方位的，要求项目经营者对施工项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等，都要纳入正规化、标准化管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。我们要开拓创新，总结经验，在项目的实践中不断摸索出作为一个有效提高企业绩效的、动态的管理模式，最终创造出一条施工项目管理的成功之路；逐渐提高施工项目的管理水平，有效的控制企业开发成本，建设适合百姓真正需要的高性价比的房子。
1.项目管理的特征
通过项目管理就是寻求项目成本、时间、资源和质量等要素的最优均衡控制。它有几个明显特征：(1)目标明确。对房地产开发项目而言，项目管理的目的性十分明确，那就是高效率的实现开发商规定的项目盈利目标。为了实现这一目标，项目管理的一切活动都要围绕这个总的目标进行。从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项目目标。
(2)项目经理个人负责制。项目管理的另一个特征就是十分强调项目经理个人负责制，这是由房地产开发项目的复杂性和系统性所决定的。虽然各个方面的专业人员的参与是必要的，但决策权必须集中。否则，多头负责，就会造成相互扯皮、职责不清和效率低下。(3)充分的授权保证系统。项目管理的成功必须以充分的授权保证系统为基础，如果仅仅给某人冠以项目经理的头衔和责任，而不授予相应的权力，项 目照样不能成功。例如，开发公司董事会如授予总经理项目经理的头衔和责任，却又不给其充分的授权，事事都要过问、干预，那样的话总经理就没有办法协调控制，项目经理也就是名存实亡。
2.项目管理的基本职能
(1)计划职能：它能把项目的全过程、全部的目标和全部的活动统统纳入计划的轨道。用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序地达到预期的目标。(2)组织职能：通过职责划分、授权、合同签定与执行和利用各种规章制度等方式建立一个高效率的组织保障系统，以确保项目目标得以实现。(3)协调职能：施工项目管理的内容是在一个长时间进行的有序过程中，根据阶段及要求的变化，管理内容也发生变化，所以施工项目管理要求强化组织协调工作。项目不同的阶段、不同的部门、不同的层次之间存在着大量的重叠部分，这些重叠部分之间协调、沟通是项目管理的主要的职能。在各种协调中，人际关系的协调最为重要。房地产项目开发是具有复杂性和系统性的，项目经理在整个项目开发的工程中即要进行内部协调也要进行外部协调。外部协调包括与那些房地产开发建设相关的政府职能部门的协调，为了能达到项目预期的利润目标，在遵循相关法律法规以及相关的各项条例的基础上，进行必要的协调工作；内部协调包括对企业各个部门以及人员的协调，使其达到最佳的运转状态，服务于工程项目的整个过程。同时内部协调还包括与施工项目的承包商和监理公司该项目监理部的相关协调。工程项目管理的主要内容包括：质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理，以及开发商、承包商等关系的协调。所有的协调都是建立在人与人之间的相互沟通、理解和尊重基础上，所以说在整个协调的过程中，人际关系的协调是核心的地位。(4) 控制职能：项目管理通过计划、决策、反馈对整个项目实行有效的控制。项目的控制往往是通过项目分解，阶段性目标的提出和检验各项指标、定额的贯彻和执行以及在实际施工过程中的反馈和决策来实现的。施工项目控制是以质量控制、进度控制、成本控制为中心。
3.成功的施工项目管理的基本步骤和程序
(1)对项目做总体的设想，确定项目的性质、特点和所要达到的目标。(2)考虑如何去做，即要选择适当的合理方案，制定规划并作好必要的准备。(3)组织实施对项目的进度、成本、质量进行控制。(4) 对完成的项目进行检查、分析、明确效果并进行总结。项目中各项工作是紧密联系的，而且所有这些工作常常需要多个单位或部门来完成，因此还需要统一指挥和协调。
4.房地产施工项目管理过程中存在的问题
对房地产工程项目而言，工程量很大，如果任何一个环节出现错误或者问题，在很大程度上就会影响建筑工程项目的质量。下面就房地产施工项目管理过程中存在的问题展开论述。
4.1房地产建筑工程项目施工管理观念落后
目前而言，随着我国建筑施工水平不断提高，管理意识越来越高。
但是在实际施工中，虽然建立了建筑工程施工管理措施，但是受到各方面因素的影响，导致施工质量管理工作没有很好的落实，没有充分发挥质量管理的职能和要求，一些不正当的手段和质量乘虚而入，降低了施工质量，给施工单位造成巨大的经济损失。由于施工质量管理人员的综合素质和管理水平较低，严重影响了建筑工程施工工作的开展，给建筑工程施工留下了安全隐患，影响到施工质量和施工人员的人身安全。
4.2房地产工程项目管理难度比较大
在建筑筑工程施工过程中，需要投入大量的资金和建筑材料。建筑筑工程施工属于劳动密集型的，因此在施工现场，施工人员繁多，素质不高，同时在施工过程中有的施工人员存在违规操作的行为，在很大程度上影响着施工进度和质量，还威胁着施工人员的人身安全。另外，由于在施工过程中需要不同种类的工程材料，增加了材料的管理难度，需要更高的素质。
4.3房地产建筑工程项目施工管理水平有待提高
由于施工质量管理方式比较落后和薄弱，就无法达到对建筑工程施工的标准要求，使得建筑工程工程的质量得不到有效保障，质量管理制度形同虚设。很难达到设定的工程目标，最终延误工期，影响到整个工程的施工投资。有的施工单位施工质量水平低下，施工效率很低，导致施工质量存在问题。由此可知，施工单位要提高建筑工程施工质量管理水平，保证施工能够顺利进行。
5.房地产施工项目管理的措施
为了保证房产施工质量，控制好工程造价，在实际施工过程中，施工单位要结合实际情况和建筑工程施工特点，制定完善施工组织计划，建立科学的施工质量管理体系。
5.1施工质量管理
施工质量管理是进行项目工程管理的非常重要的方面。在实际施工过程中，施工单位要根据施工合同约定的质量标准和规范，采用动态管理的模式，做好施工技术交底。施工过程中，要实现最高质量、最短工期以及最低成本的目标，就要严格控制工程施工质量，最大限度的减少不必要的施工维护管理费用，有效的降低安装投资费用，提高施工的效率，实现经济基础上的技术先进性，技术先进基础上的经济合理性，为施工单位创造更多的经济效益。施工单位要不断完善施工质量、施工进度以及施工成本管理的指标，保证施工能够顺利的进行，不断打造精品工程。
5.2施工成本管理
在房地产建筑工程施工过程中，施工成本管理是一个重要组成部分，制定完善的工程成本管理体系，采用限额设计的方式，要结合工程施工情况，控制好工程变更。第一，保证报价的准确性，减少索赔机会。第二，对于单件要规定详细，即便出现工程变更，也能有所依据，但是也不能超出合同规定的范围。第三，涉及到设计图纸变更，要越早越好，然后与工程师进行协商，再进行必要的修改，避免增加额外的支出，影响到施工进度和质量。另外，为了保证施工能够顺利进行，施工单位要对原材料、成品、半成品以及施工机械设备进行严格的管理。在施工过程中，需要投入大量的资金，支付施工费用，可以采用静态控制和动态管理的方式，控制好每一个投资的环节，有效的节约成本和资源。通过严格控制，设计好工程量，控制好项目管理预算，把工程造价控制可控的范围内，避免引起设计或者施工变更。
施工成本管理流程图：
6. 房地产建筑工程中项目管理的特点
6.1 项目管理的科学性
系统理论作为房地产建筑工程项目管理的基础理论，必须要对系统的运行进行调整和控制，这样才能使房地产建筑的项目管理系统具有开放性，才能实现系统的指标。有目的性的根据现代的组织理论建立一个优秀房地产项目管理的组织团队，组织好房地产建筑内部和外部的关系，提高项目管理的速度和准确率，保证项目可以成功的实现目标。
6.2 项目管理的复杂性
房地产建筑本身包括的内容和技术就非常复杂，工程的质量、进度和成本控制都是项目管理的内容，是一个综合性很强的管理。房地产建筑的项目管理跨度大，时间长。包括了开始工程中项目的选择、决策，后来项目的设计、建筑的安装，一直到建筑完成后效果和评价都是项目管理的组成部分。
6.3 项目目标的明确性
明确的目标是每一个建筑工程的前提，房地产行业也不例外。施工时间、成本控制、质量要求和性能的标准都是建筑工程的最终目标。
6.4 项目管理责任的明确性
为了确保房地产工程项目可以顺利的进行，最主要的方法就是严格的按照合同进行实施，建立一个有效和能干的项目管理团队。在签订的工程建设合同上，要准确的写出项目管理人员应尽的责任和义务，在项目实施期间，要相互的督查。项目管理团队要设置相关的部门和工作岗位，明确了解每个岗位的任务和权力，完善相应的工作规范，这样才能实现项目的目标。
结束语
虽然房地产项目施工管理对房地产企业和整个房地产行业都至关重要，但由于种种原因，不少企业未能正确认识到房地产项目施工管理的重要性，对房地产项目施工管理采取一种忽视的态度。这种行为不仅是对人民生命财产安全极大的不负责，也为企业声誉和企业的正常发展带来了风险、埋下了隐患。在新形势下，房地产企业需要将房地产项目施工管理视为企业生存和发展的必备条件和竞争优势，为中国房地产行业的稳步发展和中国特色社会主义市场经济建设做出自己的贡献。
参考文献
[1]吴浩然.论房地产施工项目管理[J]科技资讯，2008，34：127.
[2]黄勃华.房地产开发项目现场施工管理的探讨[J].中华民居(下旬刊),2012，06：50.
论文作者:邓集锋
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/26
标签：项目管理论文; 项目论文; 房地产论文; 建筑论文; 目标论文; 过程中论文; 质量论文; 《基层建设》2017年5期论文;