住宅金融体系国际经验借鉴与分析，本文主要内容关键词为：金融体系论文,住宅论文,经验论文,国际论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从我国根据国际惯例进行的行业分类可以看到，我们通常所说的房地产业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他等四方面，而房地产金融不仅涵盖这些领域的金融活动，还包括纳入了建筑业的房地产投资建设的相关内容。在目前的研究中，房地产业、房地产金融与住宅产业、住宅产业经常被混用，本文的研究是围绕住宅产业与住宅金融展开的，研究重点是与个体消费密切相关的家庭住宅及其相关金融活动，不包括非住宅类房地产。住宅金融是指为住宅生产和消费而进行的筹资、融资、借贷和结算等金融活动的总称，是住宅业与金融业相结合而发展起来一种金融制度。目前已成为世界各国住宅资金市场最主要的资金融通手段，推动了住宅产业的发展。
住宅金融体系是一个系统工程，国际上大多数国家的住宅金融体系是以住宅抵押贷款市场为核心，包括一级市场和二级市场两个相互衔接的市场体系。其中一级市场是金融机构初始发放住宅抵押贷款的市场，二级市场是金融机构转让住宅抵押贷款债权，实现债权和资金流动的市场。住宅抵押贷款保险和担保体系，是为住宅抵押贷款一级市场和二级市场机构提供保险和担保的机构和市场体系。住宅金融监管体系，是指规范和监督住宅金融市场发展的机构、法规体系。住宅金融体系的建立和完善，还涉及法律、会计、税收、利率、标准化、风险管理等一系列金融基础设施的建设问题。
由于各国经济体制不同，经济发展和市场发育程度不同，市场主体差异较大。住宅金融体系建设比较成功的各个国家和地区，都是结合本国国情，设计适合自身发展需要的住宅金融体系。一些成功的经验值得我们认真研究和借鉴。
1 三类住宅金融体系运作模式
纵观各国住宅金融体系的发展和建设中，都有政府直接或间接的参与，尤其是在起步阶段。随着住宅金融体系的不断发展和各国具体国情的不同，发展到今天，根据政府参与程度的现状各国住宅金融运作模式大体上可归为有准政府、准财政模式，纯市场化模式和半政府、半市场化模式三类。
(1)准政府、准财政模式。这种模式带有很强的政府强制色彩。较为典型的是新加坡。
为解决居民住房问题，新加坡于1960年设立住房发展局，以低于市场的价格从私人土地所有者手中强制征地，为国民开发和提供住房。住房发展局纳入国家财政预算计划，既是新加坡公共住房事业的主管单位，制定相关政策，提供法律、贷款、房地产管理等一系列配套服务，又是公共住房的惟一提供商。新加坡住房发展局建立以后，对改善住房条件效果明显。目前新加坡住房发展局住房供给覆盖面达85％。96％的居民有自己的购建房，4％租住公房，成为世界上住房拥有率最高、住房条件最好的国家之一。
区别于很多国家，新加坡住宅融资体系的核心是公积金制度，将国家建房、低价出租转变为居民分期付款购买。1955年，国会通过《中央公积金法》，将公积金作为一种强制储蓄制度。规定每个雇员每月将月薪一定比例，强制存入中央公积金局，作购房、医疗、保险、养老之用，不能随意不缴或迟缴。中央公积金局负责公积金的归集、管理和保值。不得将公积金挪作他用，不得将此作抵押、查封或被征收，以保障雇员拥有公积金的权利。住户购房首付售价的20％，余下由住房发展局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。新加坡住房公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。公积金制度刚建立时是一种纯粹的养老金制度。随着公积金归集额的扩大，逐步扩大到住房、医疗、养老、保险、教育等各个领域，成为新加坡一项包括范围甚广的基本社会保障制度。
新加坡政府还充分发挥公积金对国民经济的宏观调控作用。当经济增长速度较高时，提高缴交率(雇主和雇员缴交公积金占雇员工资收入的比例)，降低总需求，防止经济过热；当经济增长速度较低时，降低缴交率，刺激社会需求，带动经济增长。对公积金缴交率每隔两三年提高一个百分点，至1984年达雇主和雇员各25％的最高峰。1997年发生亚洲金融危机时，政府曾把雇主的缴交率从25％降到10％，减轻了雇主的成本开支，提高了经济增长速度。后随经济的复苏，又逐渐提高了缴交率。
(2)纯市场化模式。这种模式的特点是住宅抵押贷款二级市场发达，市场化程度很高，政府没有直接干预。比较典型的是澳大利亚。
从二十世纪八十年代中开始，澳大利亚的住宅抵押贷款支持证券(Mortgage-backed secutities，以下简称“MBS”)市场一直持续健康发展，成为继美国和德国(包括潘德布雷夫债券)之后的全球第三大住宅抵押贷款证券化市场。由于具有较高信用等级和低违约率，澳大利亚的MBS一直得到美国和欧洲投资者不断增强的认可度。随着发行频度的增加，MBS市场的流动性也不断增强。MBS的结构也更为灵活，使发行人的市场更为巨大。二十世纪八十年代中，澳大利亚全国抵押贷款市场公司发行了第一笔MBS。澳大利亚MBS市场的发展得到了政府住房计划的支持，但与美国和加拿大的情况有所不同(在这些国家，中央政府积极推动市场的发展)澳大利亚州政府在促进市场发展方面发挥主要作用。在1992年以前，政府发行计划占MBS发行的大多数，之后私有机构的发行逐渐取代政府计划，政府发行渐渐退出MBS市场。
1997年以前MBS的发行仅限于国内市场，1997年对MBS税收政策的调整使其在欧洲和美国市场发行成为可能。1996年MBS总量37亿澳元(约合29亿美元)，1997年增加至96亿澳元(约合72亿美元)，1999年增加至140亿澳元(约合90亿美元)。与美国市场相似，澳大利亚MBS的发行体有两大类，银行和非银行。非银行机构，类似美国的住宅金融公司，主要依靠资本市场获得资金，国内MBS市场的逐渐饱和使非银行机构的融资成本上升。在过去，银行机构倾向于通过表内证券化或存款获得发放房贷的资金，随着美国和欧洲市场对澳大利亚MBS发行体的开放，由于国际资本市场提供了更为有效、灵活的资金渠道，银行机构也更多的选择通过发行MBS进行融资。
现在，在澳大利亚每年大约有1/5到1/4的住宅抵押贷款被证券化。尽管银行是住宅抵押贷款的主要发起人，在1999年已经占到住宅抵押贷款一级市场的83.8％，在MBS市场上的份额仅为50％左右，意味着澳大利亚MBS市场的增长空间很大。
目前，澳大利亚住宅金融体系建立了一套较为完善的市场化运作机制，主要包括住宅抵押贷款发放标准化、严格的信用审核制度、健全的保险制度、引入担保等信用增级措施，以及灵活的风险管理机制。
(3)半政府、半市场化模式。这种模式的特点是采用政府和市场双管齐下的方式。住宅抵押贷款发放机构非常多元，几乎所有金融机构都可发放住宅抵押贷款。政府引入完善的一级市场保险制度，通过向住宅抵押贷款提供保险，进而为二级市场提供担保的形式，发挥调控职能和实现政策目标。比较典型的是美国、加拿大和我国香港地区。
①美国。为实现“居者有其屋”的政策目标，美国政府主动进行市场建设，消除市场缺损，建立了政策性、商业性住宅金融机构分工协作的多层次住宅金融体系。美国住宅金融体系以住宅抵押贷款为主体，证券化为工具，既运用政府调节方式，又建立完备的市场体系和多样化的金融工具，在长期发展和不断完善的过程中，形成了比较规范的住宅抵押贷款一级市场和发达精巧的住宅抵押贷款二级市场。美国住宅金融体系是现代住宅金融体系的典型，基本代表了市场经济条件下住宅金融体系的发展方向，为世界许多国家和地区如香港、韩国、马来西亚等所仿效。美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之一，这与其较为完善的住宅金融体系有很大关系。目前，美国住宅金融体系的总体构架如图1所示。
图1中，美国住宅金融体系包括如下四部分：
第一，以私营金融机构为主的住宅抵押贷款发放体系。美国的住宅抵押贷款基本上都由私营金融机构发放，包括互助储蓄银行、信用社、商业银行、抵押银行、储蓄贷款协会、人寿保险公司等。
第二，联邦住宅信贷银行体系。包括12个区域性联邦住宅贷款银行，相当于住宅抵押贷款一级市场中的中央银行，是美国政府用以干预市场调节的一种工具，发挥在一级市场的储备中心功能与杠杆调节功能。联邦住宅贷款银行是政府保证、私人所有的住宅金融机构，它们的持股者就是互助储蓄银行、储蓄贷款协会与人寿保险公司。
第三，政府主导的保险保证体系。美国实行了住宅抵押信用保险制度，形成了以三大政府机构为主导，商业性机构为补充的保险保证体系。其中三大政府保险机构是：一是联邦住宅管理局，对居民购、建、修房的贷款提供保险；二是退伍军人管理局，为退役军人购房提供保证；三是联邦储蓄及贷款保险公司，接受发放住宅抵押贷款的金融机构的投保。
第四，住宅抵押贷款二级市场体系。政府通过设立三大政策性住宅金融机构开展证券化，作为政府与市场之间的中介，逐渐引入私营机构，推动住宅抵押贷款二级市场发展，形成了三足鼎立的市场格局：由政府机构，政府国民抵押协会(Government National Mortgage Association，以下简称“吉利美”)主导政府保险的住宅抵押贷款证券化；两大政府发起设立的私营企业，联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，以下简称“房利美”)和联邦住房抵押贷款公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，以下简称“福利美”)控制常规住宅抵押贷款的证券化；私营机构则致力于大额住宅抵押贷款证券化，属于完全的市场化运作，与政策性机构的证券化形成互补。
上述四个体系相互衔接、相互协调，构成了完整的美国住宅金融体系。前三个体系构成了完善的住宅抵押贷款一级市场，即居民从第一体系获得住宅抵押贷款，贷款机构从第二体系获得资金调节，居民和贷款机构从第三体系获得保险保证；第四个体系即构成了住宅抵押贷款二级市场，为一级市场提供了稳定、长期的资金来源，极大地活跃了住宅金融市场。
②加拿大模式。1944年，加拿大实行《全国住房法》，中央房屋抵押贷款和住房公司于1946年依法建立，公司注册资本全部来自联邦政府财政预算，履行战时和战后住房建设的职能，并于1975年更名为加拿大房屋抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，以下简称“CMHC”)。1954年，为降低抵押贷款首期付款比例，提高中低收入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》，授权加拿大抵押住房公司向低首付款的住宅抵押贷款提供100％担保，以此鼓励金融机构发放低首付款的住宅抵押贷款。1986年，为使更多的投资者进入住宅抵押贷款市场，以稳定住宅抵押资金的供给，加拿大抵押和住宅组织实施了住宅抵押贷款的证券化，创立了一种新的信用票据——国家住宅法下的MBS，实现了住宅抵押贷款市场中资金的长期、稳定供给，也为加拿大居民提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。到1997年，CMHC为48.6万个住宅单元提供了抵押担保，发行的抵押证券金额达70亿美元。1992年，加拿大政府又根据社会对住房需求的变化，推出购房担保计划，完善了抵押证券保险基金制度。这些措施，对于极大地改善加拿大人生活居住条件，起到了重要作用。
③我国香港地区模式。1997年，香港政府通过外汇基金出资20亿港元，成立香港按揭证券有限公司(Hong Kong Mortgage Corporation，以下简称“HKMC”)。该公司是香港特别行政区六大公营公司之一，为中低收入居民购房提供资金支持和促进住宅抵押贷款一级、二级市场标准化，专门化解银行住宅抵押贷款集中度高、银行“短存长贷”的风险，推动住宅抵押贷款二级市场的建立。HKMC成立以来，在香港住宅金融体系中发挥了重要作用。截止2003年底，累计购买按揭贷款639.9亿港元，年均增长率30％以上。从1999年推出保险业务以来，HKMC住宅抵押贷款保险总金额达910亿港元，在住宅抵押贷款保险的市场渗透率从2002年的8.5％上升至2004年的16％，其中2004年为142亿港元的新发放住宅抵押贷款提供保险，较2003年增长89.3％。通过提供保险，有效降低中低收入群体首付款比例，体现了住宅产业的政策性支持，并通过再保险机制分散风险。
为搭建满足住宅产业需要的长期住宅金融资金平台，HKMC设立了两种证券化计划：一是有担保的住宅抵押贷款通递证券化计划，二是Bauhinia证券化计划。第一种证券化计划开始于1999年10月，即以背对背的方式，HKMC购买银行的住宅抵押贷款并直接出售给破产隔离的特设公司(SPC)，通过该证券化方式，银行可将流动性不强的贷款转变为流动性强的MBS。该证券化计划共发行了4个系列，总金额28亿港元。第二种证券化计划开始于2001年12月，该计划通过更灵活、更方便的发行平台，同时可用多种产品结构、信用增级及分销方法发行MBS。自设立来，HKMC通过3次公开发行1次私人配售，共证券化74亿住宅抵押贷款。
与此同时，花旗、汇丰等一些大型商业银行集团，既是香港市场上发放住宅抵押贷款的主体，也是MBS证券的发行体，与HKMC共同形成政策性机构与商业银行互补的格局，有效实现了政府支持居民购房的公共目标。
2 各国住宅金融的特点和经验启示
(1)住宅金融涉及人民群众基本生活需要，也是各国经济发展中拉动消费需求的支柱产业，同时又具有额度较高、期限较长、客观上存在较大信用风险的特点。
①额度较高。在美国，住宅抵押贷款如无保险，贷款额度可达房价的80％；若有私人抵押贷款保险，贷款额度可达95％；在政府担保的情况下，贷款额度可达100％。法国住房贷款额度一般为60～80%。丹麦的住房信贷机构仅依住房价值而定，不考虑借款人的还款能力，贷款额度不超过80％。香港个人住宅抵押贷款额度达70％，即个人只需首付30％，银行提供其余按揭贷款；如果有HKMC提供房贷保险，个人住宅抵押贷款额度最大可达95％，即个人只需首付5％。
②期限较长。在美国、丹麦、新加坡、香港等经
济发达国家及地区，个人住宅抵押贷款的期限最长可
达30年。法国、英国为15～30年。德国的储蓄银行
为6～18年，抵押银行为25～30年。马来西亚为20～25年。
③信贷方式灵活便利。各国个人住宅抵押贷款利率无论是固定的，还是浮动的，都相对优惠。为鼓励住房消费，刺激经济繁荣，许多国家为借款人考虑，还款方式灵活多样。美国的一些银行在房主因经济条件的改变而无力还贷时，为其重新设计还款方案。如将偿还期延长至20～30年，以减少每月还款额，或者帮助调换较小的房子，以减轻还款压力等。
(2)各国政府对住宅金融发展都起到积极推动作用。住房产业是一国重要的支柱产业，住房政策是各国政府公共政策的一项重要内容，政府需为中低收入者的住宅提供一定程度的保障，而住宅金融则是政府通过市场手段实现社会公共目标“居者有其屋”的有效手段。各国政府通过制定住宅金融政策，从法律、监管、担保、会计、税收等多方面提供适时适度的支持和保障，培育、促进和调控住宅金融市场发展，达到防范金融风险，促进经济社会发展的目标。
①一些国家或地区设立专门的住宅金融监管机构。例如，美国房利美和福利美的监管部门是联邦住宅金融机构监管局，将住宅金融机构作为单独的一类金融机构进行监管，对其监管标准不同于银行等金融机构。
②税收优惠。例如，美国政府规定，个人收入用于购房支出的部分免收个人所得税，所借贷款也免交收入所得税。根据美国联邦国民抵押贷款协会特许权法案，吉利美无需缴纳联邦和地方所得税。房利美和福利美无需缴纳州和地方所得税，发行的证券享受国债待遇。德国、奥地利等国政府规定，国家给予住房储蓄存款奖金。德国住房储蓄银行法规定，住房储蓄、相关国家奖励及利息都免税。
③贴息。很多国家政府规定，商业银行向低收入者、残疾人和多子女家庭提供无息贷款或低息贷款，低于市场水平的利息差额由政府补偿。德国政府规定，旧房改造享有政府低息贷款。
④保险和担保。加拿大、法国和荷兰等国政府通过在一级市场引入住宅抵押贷款保险，分担住宅抵押贷款发放机构的风险，实现支持中低收入群体住房需求的政策目标，并为建立住宅抵押贷款二级市场提供基础。美国联邦政府对吉利美的负债提供信用担保。房利美和福利美拥有政府的隐性担保。
⑤设立住宅抵押贷款二级市场专门机构，政府提供信用增级和资金支持。美国、韩国等政府和我国香港地区直接设立政府背景的住宅抵押贷款二级市场专门机构，专门从事MBS业务。根据美国联邦国民抵押贷款协会特许权法案，房利美和福利美都属政府特许经营公司，即政府在住房产业方面设立的政策性金融机构。根据该特许权法案，两家公司享有一系列特殊政策。由于拥有强大的政府背景，目前两家公司的信用评级都是AAA，与美国国债的信用级别相同。美国财政部为房利美和福利美提供22.5亿美元信用额度的流动性支持，无需国会批准。房利美和福利美能够以低于一般银行的利率向联储贴现窗口借款。我国香港特区政府还为HKMC提供灵活丰富的资金渠道，如可发行200亿港币的无抵押短期债券和20亿港币的无抵押长期债券，并由外汇基金提供100亿港币的备用循环信贷额度。
(3)在以住宅抵押贷款为主要形式的国家和地区，住宅抵押贷款一级市场和二级市场互相促进，协调发展，是实现住宅金融体系风险分担、市场化运作、政策性支持三重目标的重要保证。
①一级市场是基础。住宅抵押贷款一级市场的规范化和标准化，是二级市场发展的前提，也是控制住宅金融风险的基础。加强一级市场的管理很重要，只有住宅抵押贷款的承销、评估、信息搜集等各方面的工作措施都到位了，住宅抵押证券的定价和期限等才能与住宅抵押贷款本身的价值和期限匹配起来。一级市场的问题及时发现，及时解决。
②二级市场是核心。二级市场的发展又反过来促进一级市场的规范化和标准化，并建立长期、稳定的资金渠道。从小规模试点工作做起，逐步摸索二级市场的经验，至关重要。不能等一级市场的所有制度措施都完善了，才开始二级市场操作。目前，我国已经启动了二级市场上MBS产品的试点，但二级市场的建立与长远发展还需整体设计、分阶段推进。通过二级市场的建立，可以督促一级市场的规范与健康发展。只有在二级市场摸索、试点的过程中，才会发现一级市场有哪些具体问题。
③住宅抵押贷款二级市场的发起机构一定要与MBS的发行人独立。住宅抵押贷款二级市场的发起机构有将不良资产放入资产池，以转嫁自身风险的内在动力。如果住宅抵押贷款的发起机构同时又是MBS的发行机构，就会存在很强的道德风险。比较合理的做法，是在住宅抵押贷款二级市场的发起机构和MBS的投资人之间建立证券化的专门机构。这个专门机构，为确保MBS发行成功，会尽全力做好住宅抵押贷款的尽职调查工作，保证进入二级市场资产池的质量。
④住宅抵押贷款二级市场建设要有政府支持，同时也要引入竞争机制。目前，美国在现有房利美和福利美两家专门的、在二级市场操作MBS业务的机构的基础上，正在考虑增加类似机构，研究引入私人投资者，以使住宅抵押贷款二级市场更加开放，更有竞争性，市场化程度更高。
(4)完善个人资信调查系统，做好风险控制，是建立健全住宅金融体系的基本保证。从各国住宅金融的成功经验看，住宅抵押贷款一级市场信用状况良好，包括违约率低、损失小、居民负债率低等因素，都是住宅金融体系稳定、健康发展的重要基础。所以，建立高效的信息系统，对风险分析、预测和防范极其重要。当购房者提出贷款申请时，银行的重要工作之一是调查申请人的信用记录，并相应考察借贷者的偿付能力。银行一般将每月支付抵押贷款的最高数额控制在借款人月收入的三分之一左右，而不会给借款人过多、期限过短的贷款，以避免其日常生活出现困难。住宅抵押贷款证券化，面临信贷风险、利率风险、提前还款等风险。对这些风险的分析判断，要依赖于各种信息的汇总分析。
(5)建设住宅金融体系要适合本国国情，循序渐进推行。新加坡通过建立严格的公积金制度确保住宅产业发展的资金，澳大利亚逐渐建立了市场化的住宅抵押贷款证券化机制为住宅产业提供长期资金，以美国为代表的一些国家则通过设立政府背景的证券化专门机构促进住宅金融体系的完善，加拿大和香港通过引入一级市场保险机制促进住宅金融体系的发展。这些国家住宅金融体系的建设取得了各自的成功，都是结合一国国情设计的住宅金融体系模式，而非照搬复制。住宅金融体系是一个系统工程，包括住宅金融一、二级两大市场，房贷发放机构、保险/担保机构、证券化机构、信用增级机构四大主体机构，贷款、保险、证券化三类工具，还涉及法律、会计、税收、利率机制、标准化、风险管理等系列金融基础设施。住宅金融体系的建立不可能在短期内完成，需要结合现实状况和整体设计，逐步推进、逐步完善，支持实现“居者有其屋”的社会公共目标。
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