房地产行业EVA考核存在的问题和对策探讨
张厚光 济南世茂置业有限公司
摘要： 企业经营成果的评价结果既是对企业已完成经营活动的总结，也是管理者制定经营决策的依据，因而评价结果的准确与否至关重要。EVA考核自引入以来，因能够弥补传统考核模式的空白与不足而逐渐受到了各行各业尤其是房地产行业的青睐。本文首先阐述了房地产行业采用EVA考核的必要性。然后分析了企业应用EVA考核过程中存在的问题，最后根据分析结果提出了相应对策以解决所存在问题，这也为房地产企业更好的应用EVA考核提供了参考。
关键词： 房地产行业；EVA考核；问题；对策
人们对生活质量的追求、国家对社会建筑设施的重视等为房地产行业的发展提供了得天独厚的条件。时至今日，房地产行业虽逐渐进入缓慢发展期，但其发展趋势犹在，依然是较为兴盛的行业。对房地产企业来说，若想适应当今经济形势，就必须提高管理水平，尤其是财务管理方面。毕竟企业存在的目的就是获取利润，而房地产行业资金投入大、周转周期长的特点使其在核算利润方面难度较大，这就影响了财务管理的科学准确性。为应对房地产企业成本核算复杂、收益波动极大的情况，可以选用EVA考核法。这是因为，EVA考核将投入资本的机会成本纳入了衡量范围，促使房地产企业管理者必须要权衡可得利润与所投资本之间的关系，从而避免管理者仅考虑可得利润而忽视成本投入，影响决策科学性。但是，房地产行业应用EVA考核的过程并非一帆风顺，也有诸多问题。因此，需要对EVA考核中存在的问题进行探讨，以便找到应对方法。
一、房地产行业采用EVA考核的必要性
(一)统一考核指标的需要
对财务管理来说，考核指标的一致性至关重要。这是因为，房地产企业设有多个部门，拥有多个业务流程，因而容易出现各个流程评价指标不一致的情况。比如，在进行战略规划时可能将收入增长情况作为衡量指标，在评价各个部门业绩时，又会将总资产回报率作为衡量指标。这种指标变化带来的前后标准不一致容易使考核评价结果不够科学，甚至造成考核结果的混乱，影响房地产企业的正常发展。但在采用EVA考核后，这种考核指标不一致的情况就得以妥善解决。具体来说，EVA是税后运营利润减去投入资本的机会成本所得值，这个指标适用于所有流程，也就不存在各个流程指标不一致的情况，最终，企业所有经营活动的目的都是为了增加EVA。
1999年10月，全国老龄工作委员会依法设立。各省、自治区、直辖市全面颁布老年工作条例，陆续依法设立老龄工作机构，编制实施老年事业规划。养老服务事业开始有了制度化的组织机构和管理机制。
(二)提高项目投资科学性的需要
房地产企业的项目大多都需要投入大量资金，而资金回笼的周期又十分长，因此，必须慎重决定项目投资情况。在传统考核模式下，企业在进行项目评估时大多仅评估项目可能带来的效益，而忽视了资金成本的问题，这容易导致企业从此项目中可获取的实际利润可能和预计情况相差较大。而在采用EVA考核后，这种情况就得到了有效改善。具体来说，EVA考核将投入资金的机会成本纳入考核范围，企业在进行考核评价时不但考虑可得利润情况，同样考虑资金成本，这就使得项目决策的科学性显著提高。
二、房地产企业EVA考核存在的问题
(一)应用环境不充分
EVA考核制度要想在房地产行业实现真正落地，就必须有良好的环境土壤予以支持。因为EVA 是从国外引入的，外国国情与我国国情存在着较大差别，无法实现EVA的直接应用，而是需要根据EVA需求进行适当调整和完善。因此若是应用环境不充分，必然会影响EVA考核的应用情况，无法带来理想的应用效果。目前，房地产行业就存在EVA应用环境不充分的问题。比如，我国针对EVA考核的相关制度规定不完善，这就使得房地产企业在进行EVA考核时缺少政策依据，从而造成EVA考核的混乱，影响其应有效用的发挥；EVA管理机构的不健全也是妨碍EVA应用的原因之一。此外，由于EVA考核的特殊性，它对企业管理模式也有着一定要求，一些房地产企业的现行管理模式与EVA考核不够契合，这也在很大程度上造成了EVA考核问题。
(二)应用范围存在局限性
EVA考核方式的有效应用，不仅需要外部土壤的支持，更是需要工作人员的能力支撑。外部环境再充分和优渥，工作人员若是不能实现EVA考核的科学落地，应用效果也会大受影响。然而在实际情况下，房地产企业应用EVA考核时正存在应用人员能力不足的问题。具体来说，一些房地产企业的管理者没有认识到EVA考核的优势以及能为企业带来的巨大作用，导致对EVA考核的重视程度不够；有些企业管理者虽然意识到EVA考核模式在企业决策方面的重要价值，但由于目光长远性不够，或是决策观念比较保守，最终因短期EVA考核而不敢投资建设工期长、投资回报大的项目，从而导致EVA考核所能发挥的作用十分有限。
(三)应用人员能力不足
虽然从理论上来说，EVA考核比其它业绩评价体系更适用于房地产行业，更有助于房地产企业财务管理水平的提高。但是每一种评价体系都有其适用范围，超出范围之外的评价效果将会大受影响，EVA考核也不例外。这也是房地产行业在应用EVA考核时遇到的问题，即应用范围有局限性。一方面，各个房地产企业的盈利模式存在差异，有以地产开发为主的房地产企业，也有依托人力资源等提供专业服务的房地产企业。前者应用EVA考核能获得较为理想的效果，而后者在应用EVA考核方面存在较高难度，所获效果也十分有限。也就说是，EVA考核在房地产行业的普适性不强，这严重影响了应用成效。另一方面，因为房地产企业的效益受市场调控较为显著，一旦经济波动过大，EVA估值也会出现较大差异，从而影响企业运营，鉴于此，房地产企业对EVA考核的利弊存在疑虑。
三、房地产企业解决EVA考核问题的对策
(一)优化应用环境
应用人员是实现EVA考核真正落地的关键因素，也就是说，若想解决EVA考核存在的问题，提高应用人员能力是最为关键的环节。首先要做的就是增强企业管理者的EVA考核意识，可以通过对其宣贯EVA考核的相关知识、介绍EVA考核成功应用的案例以及带来的巨大效益，帮助管理者认识到EVA考核的重大意义，从而增强其应用意识。其次，加强对应用人员工作能力的培养，包括对决策理念的优化、管理思维的树立、大局观念和长远眼光的培养等，提高应用人员管理决策的长远性和前瞻性，从而更好地应用EVA考核。
(二)调整考核指标
房地产行业受市场调控较为显著，而市场供求关系在一定程度上受国家政策的影响，因此，房地产企业在优化EVA考核方案时，务必重视政策因素并将其纳入考虑范围。可以根据政策变化相应调整EVA考核指标，以提高指标适用性和有效性。比如，企业可以成立研究小组，主要负责跟踪研究EVA相关政策。在政策出现变动时，及时了解变动发生部分和情况，并预测政策变动对市场供需可能产生的影响。同时根据政策变化以及可能发生的市场变动调整EVA考核指标，使其更加适用于新经济形势，从而提高EVA估值的准确性，保证EVA考核的科学性。
(三)提高应用人员能力
解决EVA考核问题，首先要做的就是优化应用环境。毕竟EVA考核的应用不能脱离环境单独存在，而在良好的应用环境下，EVA考核还有可能取得事半功倍的效果。为此，一是需要完善相关法律政策，可以在联系我国基本国情和经济社会现状的基础上，将传统的财务管理制度与EVA考核体系相结合，制定出一套符合我国实际情况的EVA考核制度，规范EVA考核，以便房地产企业的EVA考核工作有法可依。二是健全EVA管理机构，从机构部门的设置，到机构人员的配备，均需要确保其全面性和专业性，可以借鉴国外关于EVA管理机构设置的有关经验，再结合我国具体国情加以调整和完善，从而保证EVA管理机构的高适用性和有效性。三是优化企业管理制度，房地产企业进行EVA考核，其管理制度是影响考核效果最直接的制度因素。因此，需要根据国家相关法律政策，对管理制度进行调整，减少管理制度对EVA考核的干预，减轻制度障碍，以便更好发挥EVA考核效用。
四、结语
综上所述，房地产行业的EVA考核存在诸多问题，比如应用环境不充分、应用范围存在局限性以及应用人员能力不足等，这些问题的存在严重阻碍了EVA考核作用的发挥和实现。为此，需要采取有效对策以解决问题。优化应用环境、调整考核指标和提高应用人员能力都是行之有效的方法。
淀粉球晶样品于105 ℃下干燥3 h，用导电双面胶将处理好的样品固定在样品台上，置于离子溅射仪中喷金，在扫描电镜下观察淀粉球晶样品，选择具有代表性的样品，分别放大1000倍和5000倍进行拍摄[17]。
功能性食品通常是指适宜于特定人群食用，具有调节机体功能，不以治疗疾病为目的，并且对人体不产生任何急性、亚急性或者慢性危害的食品。20世纪60年代功能性食品概念率先由日本提出后，随后受到世界各国重视，我国功能性食品的研究和开发也迅速成为食品和相关行业发展的新潮流。相对于药品，人们更倾向于选择食品这种对人体没有任何副作用的治疗方式来达到健康的目的，因此对功能性食品的需求持续增加，相应的功能性食品加工企业加工规模和加工产品类型也随之不断增加，“功能性食品”课程应运而生，为功能性食品产业提供了大量的专业人才。
参考文献：
[1]何春芳.房地产行业EVA考核存在的问题和对策[J].财会学习，2018，203(29)：194+197.
[2]刘梅霞.房地产行业EVA考核存在的问题和对策[J].当代经济，2013 (10)：52-53.
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