警惕个人住房贷款陷阱，本文主要内容关键词为：个人住房贷款论文,陷阱论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，城市房地产出现了持续高涨的局面，个人住房贷款业务被各家银行列为新的业务增长点，这势必会对房地产的开发起到积极的推动作用。但是，一些房地产开发商为了更多地获取银行贷款，利用政策上的模糊界限和制度上的漏洞打“擦边球”，给银行设置一些陷阱。归纳起来，主要有以下几个方面：
陷阱一：虚增建筑面积套取银行资金
开发商为了最大限度地获得非法利润，常常会出现实际建房和图纸房有偏差的现象。蓝图的户型往往宽敞、漂亮，而实际建成的户型有许多不符的情况。开发商在办理按揭贷款的时候经常是拿自己的模型给银行的信贷人员看，如果信贷人员提出要看实房，开发商往往又带银行信贷人员去看早已准备好的标准套房，来证明实房和图房是一致的。由于银行的信贷人员不能对所有的房屋面积逐一测量，所以开发商就可以对其他的房子做手脚。在申请按揭贷款的时候虚报面积，争取更多的贷款，同时虚报面积对于借款人而言不仅不损害其利益，而且可能会减少首付款，获得开发商一定的补偿。因此，借款人往往乐于与之配合共同欺骗银行。在骗得贷款以后，如果开发商估计获得的贷款足以补偿建房的开销，就会找借口推脱还款，甚至赖账。当银行带着法院的人去执行的时候，才发现连借款人也是假的，于是开发商就顺利地把劣质商品房销售给银行。
陷阱二：抬高商品房价格套取银行资金
由于商品房市场一再升温，房价稳步上扬，一般人根本不清楚哪个地段的商品房价格是多少，开发商就利用这点和借款人或虚拟的借款人串通一起，通过虚报商品房购买价的方式来最大限度地骗取银行资金。银行信贷人员在核实商品房的价格时往往是根据周边的房价和有关部门核准的销售价来估算的，对于和周边价格的过大差距，开发商往往是通过花言巧语来自圆其说的，更何况个人住房贷款是买房市场；对于有关部门的核定价，开发商则通过各种手段让这些部门按照自己的意愿去办事。因此，专心、细心加业务熟练是避免掉进陷阱的对策。
陷阱三：虚假购房行为套取银行资金
开发商在开发商品房的时候往往热衷于铺摊子，恨不得把所有房地产的钱都赚到手里，资金紧张是其最为头疼的大问题。为了获得资金，尤其是银行的资金，开发商这时就会找到一个大“托”和其签订合作开发或定向售房协议，在办完所需要的各种法律文件后，就会跑到银行邀请信贷人员去考察，说其房子已经销售的差不多了，所剩有限，要求办理按揭。信贷人员通过检查其销售的有关文件，一般会答应安排办理，于是在几家银行的争夺下，按揭是越办越多，而结果开发商则扔下一堆烂尾工程，销声匿迹了。
陷阱四：虚假首付套取银行资金
开发商的苦恼之一莫过于把房子建成以后，没有人来购买，于是银行就成了其转移风险的最好对象。这时开发商就宣布自己可以做零首付的按揭，这对于资金匮乏的消费者来说，真是天上掉下来的馅饼，当消费者询问怎样办理零首付时，开发商就会和消费者达成一致的意见来共同欺骗银行，消费者的好处是不用交首付款，开发商的好处是得到了银行的资金，房子可以销售出去了。于是开发商就会按照银行的要求，开出一张张增值税发票，凭借齐全的手续得到银行的资金。当出问题的时候，开发商就会脚底抹油流之大吉，从而把一系列的纠纷留给了银行和借款人。
陷阱五：转移资产，假破产逃债套取资金
有些开发商为了获取更大的利益，常常以一个项目（楼宇）成立项目公司，当项目有利润时，他们就分一杯羹，而一旦项目有债务或诉讼，他们常常把资产巧妙地转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账，搞假破产，真逃债。
陷阱六：通过违约来降低成本从而套取银行资金
开发商为了更好地销售房子，往往在广告中夸大其词，预售合同与广告不符是经常的现象。而购房者因常被图文并茂的广告吸引，不仔细阅读合同，就想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中，于是草率签订合同。为了尽快卖出房子回收资金，开发商或以小区已有设施，大肆宣传，或承诺提供配套设施为业主服务。在楼未售完前，他们亏本提供上述设施，收费低廉；当房屋出售完毕，一旦物业管理公司接手管理后，公摊费用就大白于天下，业主才知道上了当。开发商于是合法地取得银行的资金并且合法地脱身，把一切的后续问题留给了业主和银行。
陷阱七：更改合作协议内容推卸责任
开发商除了在广告宣传上做手脚外，还会在与银行的合作协议上下“功夫”。他们在合同的空白处填一些对自己有利的条款，并且拿给购房者看，宣称和银行的关系密切，由于购房者看不到银行方面的协议想当然地认为两者没有区别，于是消费者踊跃购房造成一种房屋销售良好的局面，这样就容易取得银行的资金。开发商在卖完自己的房子后，留下了一堆问题房给消费者，从而给银行的收贷造成困难，变相提高了银行的收贷成本。
陷阱八：利用大户型套取银行资金
还有一种套取资金的手法是开发商先开发一定量的大户型房子或者是复式建筑，并虚拟一批购房者，在办完各种必要的手续后，向银行提出按揭申请。由于开发商在价格上做了大量的手脚，往往获得的资金远远超过其投入，加之建筑成本中有相当的资金是建筑商垫支的，因此开发商就额外拿到了一笔资金，用于后续的开发，正因为开发商的冒险行为导致银行的资金处于风险之中。
在现实生活中开发商套取银行资金的手段还有许多，开发商也还会设计出更多的新奇手法。这就给银行提个醒，需要银行在大力发展个人住房贷款业务的时候练好自己的内功，练就一副“火眼金睛”，不断地去研究开发商的信用变化，经营业绩，管理规范与否及房地产方面的有关政策、信息，加强个人贷款的中后期管理等，防止在营销贷款的过程中掉入不法开发商的陷阱。