租购同权政策下住房租赁市场发展对策探究
——基于模糊层次分析法
罗晓彤，陈盈颖，吴燕尔
(浙江财经大学，浙江 杭州 310018)
[摘 要] 我国住房租赁市场一直处于不完善状态。十九大报告催生了租购同权政策的诞生，同时推动了国内长租公寓的蓬勃发展，但住房租赁市场的状况非一朝一夕所能彻底改变。本研究基于杭州市住房租赁市场，运用模糊层次分析法对当前住房租赁者的满意度情况进行调查和分析，并为住房租赁市场的未来健康稳定发展提供借鉴和建议。
[关键词] 住房租赁市场；租购同权；模糊层次分析法；满意度
1 引言
随着我国城镇化水平快速提升，人口大规模流入城市，住房市场供需失衡越来越严重，房价持续上涨。一些中低收入居民及新流入城市的居民承担不起高房价，从而选择了租房。全国2010年第六次人口普查资料显示[1],我国约有25.8%的家庭户以租赁方式解决住房问题，并且租赁人口仍在持续增长。完善住房租赁市场，改善居民的基本居住条件一直是政府在关心的问题。2017年党的十九大报告提出住房体制改革后，地方政府纷纷出台了租购同权政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障承租人的福利。同时，不少大型房地产开发企业开始进入住房租赁市场，住房租赁市场加速发展。
图1为导弹及其红外导引头的光学系统镜面的相对位置示意图. 本文的研究工作主要是建立导弹弹头及气动流场模型, 划分计算流场网格, 红外导引头镜面网格, 辐射场计算网格. 从辐射照度和亮度的理论公式开始, 推导出适用于辐射网格的气体辐射积分式, 并将流场网格数值插值到辐射场网格, 求出各节点辐射值, 得到由导弹飞行状态确定的导弹头部流场气体辐射, 积分到红外导引头的光学系统镜面处, 求出导弹弹头流场对含于其内的导引头的光学系统镜面产生的辐射照度.
许多优秀学者对中国住房租赁市场的发展问题进行了理论探究[2-3]和国际经验借鉴[4-5]，为住房租赁市场提供了丰富的理论发展基础。本研究基于住房租赁者对杭州市住房租赁市场的满意度调查，运用模糊层次分析法[6-8]与模糊综合评价法相结合的方式[9]，构建评价指标体系，评估杭州市住房租赁市场的满意度情况，为完善和发展住房租赁市场提供借鉴。
2 基于模糊层次分析法的评价体系构建
2.1 确定评价指标体系
2.1.1 明确调查对象
由于住房租赁市场中承租人相对于出租人及租房中介等处于绝对弱势地位[10]，本研究将调查对象设定为杭州市住房租赁市场的承租人群，通过考察承租人对住房租赁市场各方面的满意度情况，分析目前我国住房租赁市场的现状及所存在的问题。
规定评分等级的量化表为“1”不满意(20分)，“2”不太满意(40分)，“3”一般(60分)，“4”基本满意(80分)，“5”满意(100分)，形成指标分数量化矩阵U = (20 40 60 80 100)T ，对二级指标进行分析。
通过文献研究预设评价指标体系，选取与我国住房租赁市场关联度较高的因素，得到初步的评价指标集；然后，通过自由访谈收集承租人的关注点，优化评价指标集。最终确立的杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系由1个目标层和2个准则层(5个一级指标和23个二级指标)构成(如图1所示)。
宋代首位状元，时任开封府判官的许将，还因此吃过一次不小的亏。许将体弱多病，有一天回家晚了，他只好请一名巡卒替自己叫了一辆“的士”。刚好那会儿“夜禁”甚严，马夫又不认识他，为赶时间拼命赶路，一路颠簸中，不仅将许将从马上颠了下来，而且好不容易赶到家门口，却发现大门紧闭。马夫为了喊门就问许将姓名，一问才知道他是著名的开封府判官。马夫怕被追究责任，吓得逃之夭夭，扔下许将一人。
图1 杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系
2.2 模糊层次分析明确指标权重
2.2.1 建立层次结构模型
其中，a ij 为模糊矩阵中第i 行第j 列数值；a i 为模糊判断矩阵中第i 行各数之和。
基于杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系，建立结构模型，该模型包含A(目标层)、B(一级指标)、C(二级指标)三个层级。
2.2.2 确定模糊判断矩阵
对隶属于同一子集的指标(同一层级指标)进行两两比较，依据各个元素相对重要程度，按照0.1～0.9标度进行赋值，从而通过数量标度方法构建模糊判断矩阵(b ik )n×n 。
2.2.3 构建模糊一致矩阵
(1)对模糊判断矩阵按行求和，记为a i
(1)
其中，b ik 为模糊判断矩阵中第i 行第k 列数值；n 为模糊判断矩阵中构成要素个数。
(2)进行行变换处理
(2)
药师应注意加强医师处方的监控，严格审核每张处方，不可失职。同时注意提高医师的重视程度，做到处方合理。药师监管喹诺酮类药物处方的力度提升，有利于及时发现不合理的用药情况，并联系医师给予及时正确的处理，避免发生药物不良反应。
由式(1)和式(2)可得一级指标的模糊一致矩阵。同理可分别得出各二级指标的模糊一致矩阵。
之后在印版实验室、喷墨测试实验室、应用展示厅里见到的，那些前沿技术及特殊效果的应用演示，更令我们眼界大开。在这里，一切定制化都可以实现。从一元硬币大小的纪念币到四五米高的巨幅广告，从电路板到玻璃、瓷砖，从纺织品到建筑物，完美展现了印刷的无所不能，诠释了何谓大印刷。
与上述国家相比，我国实施住房抵押贷款模式相对较晚。在金融严格监管的大环境下，初期各项操作较为谨慎，受2008年美国次贷危机的影响，该项工作也出现停滞。直到2012年5月中旬，人民银行、银监会和财政部联合下发了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，在全球经济形势较稳、市场预期普遍好转的情况下，我国资产证券化业务才重新步入正轨，并逐步驶入快车道。
2.2.4 指标权重计算
(1)模糊一致矩阵按行求和(不包含自身比较)，记为d i
(3)
其中，a ij 为模糊一致矩阵中第i 行第j 列数值。
(2)对d i 进行归一化处理，记为w i
本次调查共发放312份问卷，其中线上232份，线下80份，总回收量为293份，回收率达93.91%；淘汰22份无效问卷，得到有效问卷271份，占回收问卷的92.49%。
(4)
则该层次中各指标对于上层目标的指标权重即为:
其中，d i 为模糊一致矩阵中第i 行各数值之和(不包括自身比较的数值)。
W = (w 1w 2w 3…w n )T
很多瑞士表厂以这些机心为基础机心，增添一些复杂功能来个人化。过去的10年里，在首席执行官兼所有者Miguel Garcia的激励和引导下，Sellita树立了良好口碑，在质量和数量方面都已成长为ETA可靠的替代者和强劲对手。但是，这家公司是否能通过自产擒纵机构来保持价格上的竞争力还有待观察。
该评价指标体系中一级指标的权重向量为:
W = (w 1,w 2,w 3,w 4,w 5)T = (0.245 0.225 0.145 0.200 0.185)T
同理可求得各二级指标的权重向量为:
w 1= (0.3250 0.2583 0.2417 0.1750)T
w 2= (0.1018 0.1339 0.1589 0.0875 0.1429 0.1143 0.1071 0.1536)T
w 3= (0.4000 0.2500 0.3500)T
w 4= (0.3333 0.3834 0.2833)T
w 5= (0.2250 0.1750 0.2500 0.2000 0.1500)T
3 评价结果分析
3.1 问卷设计
不同平面上的支撑油缸分布如图5所示，其中，XOZ平面和YOZ平面各由4个支撑油缸调控。当竖井掘进机发生偏斜时，其任意偏斜量均可分解为XOZ平面和YOZ平面上的分量，各平面上的偏斜分量通过控制该平面的4个油缸进行纠正。
孙子在后文中提出“兵之所加，如以碫投卵者，虚实是也”。他认为在战争中最有效的方法就是集中优势火力，针对对方的薄弱环节进行攻击。因此在战争中应当着眼于全局，审时度势，通过调动、牵制敌人，科学的部署自身力量，分散对方的兵力，集中自己的兵力，造成局部的以众击寡的态势。在这里，合众并不是单纯数量的集中，更重要的是质量的集中；不是兵力兵器的集中，而是战斗力的凝聚；不是多多益善，而是善于调度，在短时间内形成优势。在战场上，形势往往瞬息万变，战机抓不住，弱势就会得到支援而成为强势。所以应当抓住战机，一击致命。
3.2 数据收集
2013年11月党的十八届三中全会提出了“建立权责发生制的政府综合财务报告制度”的重要战略部署，要求建立规范合理的中央和地方政府债务管理及风险预警机制。2014年年底新《预算法》相应地对各级政府财政部门提出了明确要求，按年度编制以权责发生制为基础的政府综合财务报告，以此分析政府整体财务状况、运行情况和财政中长期可持续性，报本级人民代表大会常务委员会备案。
3.2.2 洗手后干手用纸巾情况 26.50%护士洗手后干手经常使用一次性纸巾，15.97%的护士洗手后从不用一次性纸巾。从结果来看，可能有些社区医院的经济条件差或医院领导对感染控制不够重视，投入经费不够有关;也有些医院科室为了成本核算，平时舍不得使用，应付检查时再用;还有一些护士习惯洗手后擦于工作服上。提示社区医院管理者应高度重视，加大对医院感染控制的投入，增加必要的开支，添置一些防护设施;同时加强对各级护理人员的教育，改变一些不良防护习惯。
3.3 模糊综合评价估计指标分数
2.1.2 建立评价指标
本次调查针对杭州市住房租赁人群，问卷内容包括填写人基本信息和各评价指标满意度层次表。在满意度层次设定上，本研究根据语义差别法将各评价指标划分为5个语义等级，分别为“不满意、不太满意、一般、基本满意、满意”，以此划分主观评价的定距测量层次。
3.3.1 整理频数资料
根据问卷数据，将二级指标按5类评分等级汇总成频数表。
3.3.2 计算二级指标分数
由同一级指标下各二级指标评分的5种等级频数占总频数的比重构成矩阵R i ，乘以指标分数量化矩阵U ,计算出二级指标分数F i ，即
F i =R i ×U =R i ×(20 40 60 80 100)T
(1) 地表横向沉降集中在两隧道中轴线两边各35 m的区域内，并形成漏斗状的沉降槽，且地表沉降值均在控制范围之内，沉降最大值随着开挖面的推进逐渐增大，最后趋于稳定。右线先行施工时，地表发生首次沉降，当左线后行开挖时，地表将发生二次沉降，且由于右线及时采取支护措施，故右线二次沉降值略小。由于土体变形的滞后性，导致监测值小于计算值。经对比，模拟值更加接近实际值，从而验证了数值模拟的合理性和适用性。
3.3.3 确定高层级指标分数
基于第二层级各指标评价分数的结果和其相对应二级权重值，计算各第一层级指标评价分数；基于第一层级各指标评价分数的结果和对应一级权重值，计算目标层级指标评价分数，得出杭州市住房租赁市场综合满意度分数。结果如表1所示。
表1 杭州市住房租赁市场满意度评价得分统计结果
续表
3.4 评价指标结果分析
对于各层级指标满意度评价得分进行统计分析，发现：
(1)杭州市承租人对住房租赁市场的综合满意度评价为中等水平。
(2)一级指标中，租房保障、社区建设的满意度相对较高，房源信息评价中等，而生活设施、公共福利相对不满意。
(3)二级指标中，杭州市承租人对于水电煤气供应、交通便利度、便民服务、商业及餐饮配置、治安情况等因素较满意，而对租房补贴政策、租金高低涨幅的满意度较低。
(1)以地理空间平台为基础。近年来，国家测绘地理信息局精心打造的各级城市地理国情监测、地理空间框架以及天地图平台，正逐步构建起支撑城乡规划所需大数据的渠道，统筹推进城乡规划管理的精准化和数字化。
4 对策建议
对于完善和发展住房租赁市场，提高住房租赁者满意度，可以从以下几个方面入手。
其次，对印花税进行分析。印花税主要在以下几个环节申报缴纳：一是借款人收到银行贷款后没有偿还能力，以协商或者判决/裁定决定，将抵押的财产交付商业银行时，需要依照双方协议或者法院判决或者仲裁文件进行产权转移，转移时需要按照产权转移文件记载的金额计算缴纳印花税(一般是转移或者承贷金融的5‰进行缴纳)；二是抵债资产出租期间应当按照租赁合同/协议记载的金额计算缴纳印花税；三是商业银行在转让债权资产时应当按照转让合同/协议记载的金额或者不动产登记机关认定的金额计算缴纳印花税。
(1)出台并落实相关政策，保障公共福利。基于民众对物权之上公共福利的深层次需求，地方政府在2018年开展以“租购同权”为特色的房屋租赁市场改革，尝试实现租屋供给不足和租屋赋权不足的双重解铃。尽管如今完全落实租购同权还有一定的困难，但政府应坚持维护承租人权利，积极探索切实可行的改革方式，加快立法进程，明确、保障承租人具体可享受的权利。
对于租房补贴方面，政府应加大财政投入。一方面，提高对于极低收入人群的租房资助力度，完善中低收入人群租赁住房的补贴政策与保障体系；另一方面，运用政府和社会资本合作(PPP)模式为中低收入人群提供保障性住房，扩大保障性住房覆盖面。
(2)立法设定合理租金的定价基础，限制租金涨幅。中国目前的住房租赁市场仍然以自由发展为主，企业内在盈利本性容易引起租金设定过高及涨幅过大的问题。在过去的一年，全国一线、二线城市住房租金突然出现快速上涨。介于当前住房租赁市场主要解决的是中低收入人群的居住问题，政府应加快立法设定合理租金定价标准，控制租金在租赁者可承担范围内。
(3)加强监管房源信息和中介机构，保障租赁者权益。房源信息的真实透明是保障租赁者权益的重要层面，当下房源信息主要由房地产开发企业及中介机构掌控，其真实透明度需要政府监管。近期以自如为代表的长租公寓甲醛超标事件提醒我们，政府要尽快建立市场监管有效机制，严格保障租赁者各项权益。
5 结论
杭州市住房租赁市场满意度评价是一个综合的评价过程，笔者运用模糊层次分析法，将其分为生活设施、租房保障、社区建设、公共福利、房源信息五个方面，为探究住房租赁市场未来发展机制提供了一定的数据依据。再进一步从政策、法律法规、政府监管方面提出了具有针对性的优化对策，期望能够推进住房租赁市场的未来发展。
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[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.009
[作者简介] 罗晓彤(1999—)，女，汉族，浙江衢州人，本科，研究方向：会计学；陈盈颖(1996—)，女，汉族，浙江台州人，研究方向：会计学。