摘要：随着我国经济繁荣昌盛，房地产行业的崛起，使得更多投资者重点关注房地产开发行业。房地产开发项目具有很多较为明显的特征，如较多的参与方，投资较大，建设周期较长等显著特征，这使得房地产开发项目的管理者实施工作较为困难，若管理存在缺陷，就会导致投资者经济效益降低。所以本文主要针对房地产成本控制相关概念及存在的问题进行分析，并提出相应的控制措施。
关键词：房地产开发项目；成本控制；要点
房地产开发是一项较为复杂的系统工程，主要包括成本分析，土地利用，勘察设计，施工，验收及销售等多个重要环节，当然房地产开发不仅仅包含这几个环节，成本控制也是一个非常重要且相当复杂的工作。越来越多的房地产开发把成本控制放在至关重要的招标和施工阶段，却忽略了设计阶段的成本控制[1]。根据相关资料统计，房地产开发项目在设计阶段占整个工程项目成本至关重要的地位，如果没有及时对成本控制，必会导致施工建设和售后的运营造成巨大影响。接下来本文就对相关问题进行阐述。
一、成本控制的概念分析
成本表示项目经营以及生产期间各种不同的支出，其中备受关注的就是劳务支出。房地产开发期间所耗费的成本包括项目拿地、项目竣工期间所耗费的各种支出。项目成本则包括土地、工程建设、开发期间所耗费的费用等。房地产企业在进行新项目投资决策期间的成本则包括配套分析、选址活动多发生的调研支出、员工费用、试验以及公共费用等[2]。而前期工作费用则包括土地、前期工程费用以及拆迁所耗费的费用等。项目建设期间所耗费的成本为总成本的一半，也是成本控制备受关注的阶段；销售期间所耗费的费用包括广告宣传、销售服务、品牌建设以及各种影响费用等；项目期间费用则包括金融手续、利息支出、保险、管理人员工资、办公费用等。
成本控制要对生产其经营期间的各种费用加以控制，尽可能减少实际成本和计划成本之间存在的差额，并且尽可能找到需要明确控制的主要变量，充分制定有效的成本控制方案，提升资金利用率，降低浪费现象的出现。成本控制期间还受到经营市场、地产销售以及土地市场等因素的影响，其中房地产市场也会直接受到百姓购房意愿、国家相关政策等影响，这些不确定性都会让成本控制难度逐渐增加[3]。房地产开放期间材料和人工费用的上涨也会让成本超过实际的预算，材料费用变化是成本控制期间需要兼顾的主要因素，施工进度和质量的不确定性都会让工程成本变大，房地产安全事故虽然最近几年 很少发生，但是，做好安全控制和管理工作依然十分重要。
二、成本控制期间存在的问题
现阶段我国房地产企业已经从快速上升阶段发展到较为平稳的阶段，企业利润逐渐下滑，国家通过经济干涉政策对房地产实施可持续发展策略，房地产在成本控制上出现了很多管理漏洞，没有进行更为详细的成本预算，然而部分企业只看中眼前微薄的利益，更没有进行系统的评估，缺乏一套具有价值性的长期成本控制方案，容易产生资金链断裂，出现资金周转困难的地步[4]。多数企业在对成本控制的认知存在误区，认为只要在设计阶段对成本进行有效的控制，其他阶段完全可以忽略，这是一种完全没有系统的、领先的成本控制管理方案，成本控制的主要来源信息为财务部门，其他部门可提供的信息时间点较为落后，导致整个项目在实际开发过程中的效益出现很大差异，无法确认变动因素，是预算成本问题还是实际发生的成本出现偏差。很多房地产企业处于散漫式的管理模式，没有进行有效的成本控制，并完善成本控制体系，参与者和管理者的工作效率低，缺乏责任心，没有实行监督权，没有对成本进行有效的分析，这是一个很容易被忽略的重要环节。
三、房地产开发项目控制的措施
房地产开发项目的成本控制在整个项目中处于至关重要地位，贯穿整个流程。房地产开发需要在投资、项目设计、招标投标、工程实施、竣工验收、销售过程、企业财务管理等方面进行有效的成本控制。
（一）投资中的成本控制
房地产项目往往是投资时间较长，资金周转缓慢，因此在投资阶段需要有计划性和秩序性的制定能够展开全局的方案，房地产开发项目投资阶段的成本占比较低，但对整个项目的影响却高达65-85%，投资的重要性不可忽视。在前期投资阶段必须寻找具有价值性的投资机会，可以通过对某一个区域的建筑工程投资进行可靠性分析，确认该区域的经济能力水平，发展阶段及政府的相关政策和可提供的资源，确认房地产开发项目的目标及定位[5]。定位主要包括消费者、功能和品质等方面的定位，通过经济能力水平和消费者的消费能力，寻找准确的目标，才能更好的利用消费者心理，制定营销策略。对项目进行规划，使项目设计更为标准、规范。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆先对项目进行可靠性分析，确保投资方案较为科学合理性，能够对先进的技术、政府政策、宏观市场等一系列问题进行全面的评价，吸取失败的教训，造就精华的成功方案，需要不断优化投资方案，详细而内容丰富的可靠性报告为投资者提供可行性的依据。
（二）项目设计中的成本控制
房地产开发企业对项目设计过程中的成本控制站总项目投资的一半以上，正确的设计可以降低总成本的4-22%。房地产开发项目的设计成本控制主要策略有采取设计的招标投标，对于配套工程进行统一招标，采取多家企业一共竞标，寻找最佳的设计方案。房地产企业应根据自身的设计经验对项目设计进行低额设计，降低总工程成本。对投标中设计、地形、其他条款进行科学合理化设计。
（三）招标投标中的成本控制
房地产开发企业招标投标的成本控制有利于降低建设成本，降低工程总投入，应采取邀请和公开相互结合的方式，针对性进行发包，因地制宜选择合同类型，挑选最佳的评价人进行公开公正公平的评选，对合同的每个内容都要清楚，避免合同纠纷。编写工程清单，制定正确的投标文件，制定招标工程的最高报价，有效控制招标投标过程中的成本[6]。
（四）工程实施中的成本控制
建设施工环节的成本控制需要通过各种变量的费用进行控制，确保建设施工质量。建设施工阶段需要对工期进度进行量化管理，严格执行工程量变动和经济签证等规定管理。对工程建设成本监管，及时收集各种变更信息资料，定时对计划进度进行比较分析。对项目变更进行跟踪监管，工程变更中应该做到实事求是的态度，确保工期定时定量完成。
（五）销售中的成本控制
房地产企业的销售策略是降低成本提高效率，需要进行正确的销售市场定位，展现自己的品牌魅力，降低销售人员费用，有利于建立自己的品牌，加深项目的形象，基于项目定位制定宣传品牌、营销策划，有利于房地产项目的准确定价，要因地制宜实施销售策略。
（六）财务管理的成本控制
财务管理的成本控制是企业各项管理制度的重要组成部分，房地产企业财务成本控制需要建立规范的管理制度，以成本管理为主要核心，合理分配管理资金，通过财务管理不断规范房地产企业的营销活动，获取最大的利润。在房地产企业财务管理成本控制的过程中，需要不断完善财务管理的信息化建设，采取各类专业化硬件，避免信息在传递过程中丢失，提高房地产企业资金利用率，提高财务管理在成本控制中的效率。针对某个项目而言，成本控制内容较多，影响因素同样较多，建立信息化平台，对成本预算、设计变更、资金周转等进行有效的控制，使得成本控制发挥更大的作用。
四、结语
随着房地产市场发展日趋成熟，成本控制已经成为房地产开发中的重要组成部分，对增加房地产开发经济效益，建议企业的品牌观念，提高自身的竞争力有着至关重要的作用。因此需要建立低投入高效益的成本控制体系，准确分析建设设计内容，确认定位，制定一套详细的，可实施分析报告，不定时动态化监管工程实施进度。采取科学合理的技术措施，加强各个专业间的相互融合、配合、合作，减少投入资本，获取最大化的经济效益。
参考文献：
[1]李莉.房地产开发项目的成本控制要点探析[J].财会学习,2017(07):11-12.
[2]罗劲文.房地产开发项目成本控制与管理[J].中国管理信息化,2016,19(11):31-33.
[3]吴玉苹.新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济,2014(24):50-51.
[4]张晋,徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J].河南科技,2013(12):263+265.
[5]王波.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].中国西部科技,2013,12(01):58-59.
[6]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品,2011(18):212-213.
[7]王玉山.房地产开发项目成本控制研究[J].中国集体经济,2011(21):160-161.
论文作者:林珍
论文发表刊物:《基层建设》2018年第22期
论文发表时间:2018/9/12
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