两岸房地产：如何谋求双赢？，本文主要内容关键词为：两岸论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
两岸已先后加入WTO，各类产业都将不可避免地融入到国际全球化竞争的大潮之中。对于两岸房地产来说，如何把握入世的机遇，从容应对来自各方面的挑战，接受国际竞争的洗礼？如何寻求新的发展，谋求两岸房地产业的双赢局面，将是两岸房地产界值得认真思考的新课题。为此，记者在两岸房地产发展研讨会上采访了两岸研究房地产的专家、学者，并走访了建设部和在京从事房地产业的部分台商。
国民待遇 公平竞争
记者采访建设部房地产司司长谢家谨时，开门见山直问谢司长，两岸“入世”后台商都有哪些优惠政策？谢家谨答，两岸都已加入WTO，台商和外商、大陆企业家一样，都享受国民待遇，大家公平竞争。不过，我们鼓励发展普通住宅，限制建设高档公寓和别墅，希望台商投资鼓励类项目。
房地产司市场开发处处长刘霞具体分析了“入世”对大陆房地产市场的积极作用和造成的冲击。她说，入世后，外商将大举投资中国市场，大量外资的涌入毫无疑问会激活并扩大中国的房地产市场，伴随外资涌入的将是国外的先进技术、先进的管理经验、超前的经营理念以及高品质的住宅产品。同时，“入世”对大陆房地产的冲击也是很明显的。目前，大陆的房地产企业是大、散、小。其中资质1级才占1%，绝大多数都是3、4级；经营规模也都比较小，规模小的注册资金是100万，大的诸如“万科”也才40多个亿（人民币），而国外的房地产企业一般都是几百个亿（美元）。可见，“入世”对我们的中小房地产企业的冲击是比较大的。
刘霞认为，短期内外资对大陆房地产市场的影响不大，许多外商都在观望、看中国的政策如何走向，短时间大量外资涌入的可能性不大。现在，大陆整个房地产市场供销两旺、市场健康、发展稳定，房地产投资出现持续、增长势头。
抓住机遇 迎接挑战
著名的经济学家、北京大学教授厉以宁对记者说，两岸加入WTO后，两岸房地产业者要了解双方的房地产政策、法规。
中国房地产业协会副会长孟晓苏博士在回答记者问及两岸加入WTO后对大陆房地产有何影响时说，改革开放至今20多年来，大陆城镇住房严重不足现象有所缓解。但与发达国家人均住房面积相比仍差距很大。到2000年底，大陆城市居民人均居住面积10.25平方米，人均使用面积14.7平方米，人均建筑面积20.4平方米（农村人均使用面积24平方米），是改革开放之初的人均居住面积3.6平方米，人均使用面积5.1平方米的3倍。但与美国人均使用面积60平方米，欧洲的40平方米，新加坡的26平方米，台湾的28平方米相比还差得远，居民对提高住房的面积和质量都有迫切的需求，大陆房地产业的市场潜力非常大。
说到加入WTO对中国房地产业的影响，其实不光是对房地产而且对中国许多产业都有重大影响，所有企业都将在国际竞争中决定取舍。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，加入WTO后对我们这个产业的影响应是很有利的。比如降低关税有利于进口建材价格。
此外，“入世”可能带来住宅市场需求较大增加和需求档次提高，使住宅有效需求进一步扩大，促进居住物业的舒适性要求提高和科技含量提高。即使在外来竞争很为激烈的其它产业领域，对房地产业所产生的影响仍是正面的。如关税降低将使汽车加快进入家庭，改善居民的交通工具，促进城乡结合部的开发和房产增值；国外金融机构的进入会对国内金融业造成压力，但它有利于加快中国住房金融的完善；开放农业造成大量农民进城，为社会带来压力，但它将有力地促进中国的城市化进程。这都会为房地产业的发展创造新的条件。外国资本如果大量进入开发和建设领域也会对两岸带来新的竞争。特别是大陆现阶段房地产中介服务业和物业管理比较稚嫩，外商进入后将面临较大冲击。台湾房地产市场比较成熟，其冲击可能要小一些。但从积极方面来看也是极好的机遇，可以化冲击为动力，全面提升两岸房地产业的整体素质。
加强合作 共谋发展
台湾房屋仲介商业同业公会全国联合会创会理事长王应杰告诉记者，过去台湾房地产市场景气不佳，市场的供给量大于需求量，造成长期的供需失衡现象，房价下挫。但是经过近年来的市场机制调整，供需失衡的现象已经获得大幅改善，目前房市的不景气主要是因为外部市场的整体经济景气不振。因此，只要台湾的经济景气好转，台湾房市在没有内部包袱的情况下，定当迅速转为兴旺。目前台湾房价已经跌到合理价位，这是参照欧美各国的经验值得出的。即每家可负担的房价，约为5年的收入。台湾平均房价约为新台币550万元，平均每家年收入为3.2552万美元，已经达到合理房价，这为两岸加入WTO后大陆房地产业投资台湾创造了条件。
台湾建筑开发商业同业公会联合会理事长赖正镒认为，两岸加入WTO后，两岸房地产企业的关系更加密切。当然，竞争在所难免。但总体来说，利大于弊。如何以宏观的视野，有效的运作，引导WTO后所释放出来的活力，转换成竞争的动力，则是考验两岸房地产界企业领导者的智慧，也决定了企业在21世纪的竞争力。
随着两岸房地产业交流的日益密切，传统投资，购买房地产的商业行为，终将无法满足两岸房地产业界需求。加上两岸房地产业界共同面临国际巨型公司的竞争，两岸房地产业者通过相互投资、策略联盟、合作开发、集资创业、议题合作等高级合作模式，将为两岸房地产市场带来新面貌。一种超越地域性的不动产经营理念、操作技术、营运模式，将逐渐挑战以区域为市场的传统观念与做法，并最终取而代之，使两岸房地产业出现结构性改变。
台湾永庆房屋董事长孙庆馀从两岸产业的整体发展的高度来谈“入世”后的两房地产业。他对记者说，两岸加入WTO后，商务往来将更为密切，“三通”势在必行。两岸各企业原本频繁的接触必然更为具体化，积极寻找彼此的新商机。今年以来，双方实质的互动更加有效。而房地产属于基础性投资，在两岸各产业经贸发展的规划中，房地产绝对是不可或缺的重要角色。
北京山圣房地产经纪有限公司总经理李复圣面对记者采访，高兴地说，两岸加入WTO对两岸房地产业都有好处。随着外商进入，外资大量涌入大陆和台湾。而且，不仅台商投资大陆，大陆的企业家也可以投资台湾，两岸经济可以互惠互利。两岸经济增长了，那么房地产市场也会连带升温，形成一个良性的互动局面。目前，北京和上海的房地产市场普遍看好，房地产促成了一批“大款”。但有些房地产商赚钱赚在关系上，而不是靠本事运作，靠先进的技术和管理。这样的企业在WTO后将被淘汰出局。台湾的房地产业比较成熟，但在走下坡路，台湾靠自身的经济实力已很难再拉动房地产业的发展。
王承名是位年轻的台商，在北京从事房地产业多年，北京亚运村的“阳光广场”就是他的杰作。他的母亲是金马国际投资有限公司董事长，在北京台商中是出了名的女强人。王承名当年随母亲来北京上北京大学，毕业后就跟母亲一块从事房地产业。说起北京的房地产市场，王承名滔滔不绝。他说，他在北京做了几个大项目，如“阳光广场”、“罗马广场”和“名人广场”，成败得失，酸甜苦辣，真是一言难尽。他比较得意的是“名人广场”，对“阳光广场”感到有些遗憾。他认为“阳光广场”本可以做得更好，但由于该工程工期太长，配套设施跟不上；有机会出手，却因犹豫不决而错失良机；再加上市场变化太快，周围土地也降得快等原因，“阳光广场”没有取得预期的效益。王承名认为，北京的房地产市场潜力很大，两岸现已加入WTO，北京申奥又获得了成功，北京的房地产会有一个大的发展期。不过，他已打算投资中小城市，特别是西部的省会城市。因为，北京虽然利润空间很大，市场广阔。但毕竟是大企业、大财团云集厮杀的“战场”，竞争非常激烈，稍有不慎，就会血本无归。而西部的省会城市基础设施也不错，各项开发费用也偏低，竞争也不够激烈，老百姓的消费水平逐年提高，消费观念也在不断更新，所以，投资西部的风险相对要少得多。王承名建议台商发挥脑子灵活，转产快的特长，多做一些“短平快”的项目，看准了的，就及时出手，不要打“持久战”。否则资金周转不过来，将使你陷入欲罢不能的境地，甚至一夜破产。要在“小地方”（比如大连、青岛，西安、长沙，成都等）做小项目，减少投资风险，见好就收；不要在大地方做大项目，否则利率风险、汇率风险和资本风险，将会像金箍咒一样套在脖子上，随时将你勒死。他呼吁两岸房地产商在WTO框架内加强合作，共创双赢。
远中房地产发展（北京）有限公司总经理方国光，给人以精明能干的印象。果然，一谈到房地产，他就如数家珍，台北、上海、北京、广州，一路地比较了一番。他说，台湾的房地产搞了几十年，已经是一项成熟产业，发展潜力有限；而大陆的房地产业是一项新兴产业，时间不太长，市场空间较大，潜力不可限量。相比而言，上海、广州等沿海城市政策比较开明，透明度比较高；而北京等内地城市则相对保守。不过，方先生话锋一转，他说：“我对整个大陆的房地产市场看好，我在上海做了8年的房地产，开发了好几个项目，都比较理想。所以，大陆的房地产市场没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。一般来说，房产不会出现降价现象。如果你的实力够，房子质量好，为何要通过降价来倾销呢？”方先生认为，两岸加入WTO后，两岸的房地产商一定要提升产品质量，规范管理。否则，“外来军团”将会把我们打得一败涂地。
记者认为，两岸都已加入WTO，两岸房地产都将面临着严峻的挑战，但同时也带来了前所未有的发展机遇。记者衷心地祝愿，入世后的两岸房地产业一路走好。