我国目前住宅问题的定位，本文主要内容关键词为：我国目前论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国的住房制度是在传统的公有制观念上逐步形成的一种低房租福利制。1955年以前，国家工作人员住房实行的是供给制。实行工资制以后，工资含量中基本上没有考虑住房消费支出，住宅建设纳入国家基本建设的轨道，住宅投资采取国家包下来的政策，住宅分配采取无偿分配办法，住宅消费收取象征性房租。这些办法从一开始就暴露出一系列问题。1958年，周恩来总理提出了“以租养房”的思想，指出房租支出应占家庭收入的8%左右。1959年国家出台了较为科学的“积分计租”法，最好住房积分为100分，最差的为20分，分值为3厘，计租以居住面积计算，住房最高月租为0.3元／m[2]，最低为0.06元／m[2]，平均为0.15元／m[2]。这一计租办法，一直延用到1991年。“文革”时期，城市住宅紧张问题很突出，中心城市于1970年前后成立住宅统建办公室，以5%的城市维护费作为投资的主要来源。80年代初，小平同志视察北京住宅建设时，提出了住宅也可以出售的思想。随后住宅领域发生了两件大事：一是住宅商品化理论大讨论，到1983年，形成了住宅也是商品，应按商品化的要求来经营的观点；二是成立了中国房屋综合开发公司，并在沙市、常州、郑州、四平四城市试点“三个1/3”综合开发、补贴出售方案，迈出了我国住宅走向市场的第一步。1984年全国成立房地产综合开发公司36家，房地产作为商品生产登上了中国的经济舞台。1986至1987年，深圳、上海试行土地出让转让办法，1988年4月28日修改宪法，确认国有土地使用权在法律许可的范围内可以出让转让，土地使用权开始步入商品流通的转道。1992年小平同志南巡谈话，推动了1993年房地产热的形成。当时，全国房地产公司达28400余家，设开发区面积达1.5万平方公里。单一的国家投资建设住宅的格局被打破，住宅建设的商品化观念已经形成。但在消费领域，尽管出台了或提租或出售的多种改革方案，但低租金制、无偿分配住宅的格局并没有实质性的改变。直到1998年6月全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议召开，开始讨论住房分配货币化政策方案，预示着住房消费福利制将寿终正寝。
回顾我国住房问题的历史变化，可以得到以下启示。第一，我国的住宅福利制是与传统的公有制观相关连的制度。改革是一项艰苦的探索过程，从观念的转变，政策的出台到方案的实施，需要较长时间的艰苦努力和付出经济上的代价。住宅是消费品，也是商品。福利制不是解决住宅问题的办法，它从根本上违背了经济发展的规律。第二，住宅商品化是住房制度改革的核心。这项改革可分为两大步。一是住宅建设商品化，重点是改变国家包办住宅的建设方式，按住宅的性质，商品生产的思路，把住宅建设推向市场。这一步我们走了15年，取得了显著的成效，同时也付出了1993年房地产热的代价。二是住宅消费商品化，其核心是实现住房消费的等价交换。实行住房分配货币化，只是迈出这一步的开端。比较而言，住宅商品化的关键是住房消费商品化。实现住宅消费商品化的跨越必将是一个更为艰苦的跋涉过程。住房消费支出纳入工资的范畴，货币补贴的大量投入，来源何在？个人支配收入的大量增加，国民收入分配结构的大调整，宏观影响效应如何？这些都是必须周全考虑和论证的问题。
鉴之如此，笔者认为，目前我国住宅问题总的定位应该是以小康经济发展阶段为依据，以住宅消费商品化为核心，以住房分配货币化为起点，以提高居民住房消费支出的比例为中心，以改善居住条件为目标，引导住房消费升级，推动经济持续增长。
具体讲要从以下三个方面明确定位：
（一）认识定位
1.住宅是商品，应当按照商品化的观念来经营。
2.城市化过程中出现的住宅紧张现象，是生产力发展过程中的必要代价，住宅的发展不能超越现实经济基础。
3.住宅领域的主要矛盾是住宅消费的不等价交换。解决这矛盾的方法是实现住宅建设商品化与住宅消费商品化的对接，用市场经济规则来规范住宅的流通和消费。
4.居民是住宅消费的主体。拓展住宅投资来源的主渠道，是调整消费结构，增加居民住房消费的比重。
（二）发展定位
以小康经济阶段为依据确定住宅发展目标。1983年以前，我国经济处在贫困型发展阶段（当年的恩格尔系数为59.12%）。1983年至1995年，是我国的温饱型发展阶段（1995年恩格尔系数为49.92%）。目前我国经济中出现了三个引人注目的现象：一是投资饥渴症被投资观望所取代；二是卖方市场被买方市场所取代；三是温饱型的充分就业受到了“下岗”问题的冲击。形成这些现象的根源是温饱型的市场供给体系已经饱和，衣、食问题已经退出了生活的中心，居住问题将成为最大的消费支柱。“小康”成为热门话题。其实小康经济是一个发展阶段，解决温饱问题，我们用了几十年时间，直正实现小康，也需要很长的时间。住宅的发展应以小康发展阶段为依据确立总体思路。根据规划，到2010年，全国城镇要新建住宅45亿平方米，年均建成3亿平方米。从市场的角度来看，这些指标带有政府引导市场的性质。我国住宅问题的主要矛盾方面，是住宅消费没有实现商品化。1996年住宅消费（含水、电、燃料、房租）在居民实际支出中仅占2.93%的比例。住宅建设的大发展，主要取决于居民住房消费实际支出比例的提高。按小康标准，应把住房消费支出比例提高到15%～20%的水平，相应地把住宅建设投资占社会固定资产投资的比例稳定在15%～20%的区间。
（三）改革定位
1.思路与方法。稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，加快住宅建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。在方法上采取四大步骤：即实行住房分配货币化；建立以经济适用住房为主体的多层次的住房供应体系；扩大金融服务，促进住房商品化；培育规范住房交易市场。
2.目标与重点。住房制度改革的目标，是要通过建立新的住房制度，满足城镇居民日益增长的住房需求，改善居住条件。这一目标应定位于整个小康经济发展阶段。为此，必须处理好住宅建设与经济持续增长的关系。住宅投资是固定资产投资，加大住宅投资能刺激经济的增长，但住宅投资又是消费投资，投资形成的住宅是消费品。经济持续发展的动力主要取决以劳动资料为中心的积极投资，劳动手段不超前发展，就业领域和就业面难以扩张，经济持续增长就没有后劲，消费（包括住房消费）就会成为无源之水。因此，培育住宅业成为新的经济增长点，必须把握住宅投资的性质，协调好住宅投资与生产性投资的比例。当前深化住房制度改革的几项重点是：其一，尽快制定住房分配货币化方案。停止单位建房，终止福利分房，增加工资收入中的住房消费部分的比例。对住房货币补贴采取定向储蓄、专门用于购房的管理办法，避免工资性收入增加对市场的冲击。其二，引导居民以住房为支柱的消费升级。通过较大幅度调整房租，提高居民住房消费的比例，引导居民购房，盘活市场存量住宅，扩张住宅投资的来源。其三，完善抵押贷款购房办法，关键是改变金融观念，以小康阶段住宅建设与消费这一最大的市场为依据，将住宅贷款的中心由住宅建设转移到住宅消费上来，将住宅金融业务的主要对象由房地产开发公司转移到居民方面。其四，清理已售公有住宅，界定产权，为培育二级住宅市场奠定法律基础。由于房改采取的是渐进的办法，公有住宅的出售也是逐步进行的，买房者付出的代价在不同时期极不相同，从而形成了住房产权不清的局面。目前已售公房面积已达到了相当比例，已经提出了住宅再次流通的要求。清理已售公有住宅，核定售价，界定产权不仅仅有利于培育住宅二级市场，也有利于制定可比性的住房分配货币化方案，推动住宅的建设、流通和消费，使住宅业成为现实的经济增长点。