关键词：房地产开发；风险分析；风险防控
引言
近年来，随着我国城市化建设进程的快速推进，房地产行业得到迅猛发展。在房地产开发过程中，可能会遇到很多风险，由于这些风险对房地产开发具有非常重要的影响，甚至决定着房地产开发的成败。因此，在房地产决策阶段，就必须对房地产开发展全过程中可能会遇到的风险进行科学的分析与评估，并采取有效的防控措施，从而有效降低房地产风险发生的几率，保证房地产开展的顺利进行。这对减少房地产开发成本损失，提高房地产项目的经济效益，也具有积极的作用。
1房地产开发全过程风险分析
1.1融资风险
房地产开发企业是一项高投资的行业，高投资必定有高风险。房地产项目在开发过程中，最常见的风险就是融资风险，由于项目的开发，从土地的购买到最终的建成以及后续的业务管理及维修工作都需要有大量的资金作支持，而且由于房地产的施工周期比较长，往往都需要采用融资的方式来进行资金的筹集和投入，但是在进行融资的过程中，往往由于融资的方式或者结构的不同而极其容易产生财务风险。举个简单的例子，在融资的过程中，一旦融资方式实效或者无法作用，就会直接影响整个房地产项目的资金使用和运营，还会延误工期；而融资结构的选择和规划更是会对房地产企业有严重的影响，比如利率不一样，会出现资金成本浪费的现象，严重时还会出现资不抵债的风险。
1.2投资拓展风险
此项风险在房地产获取土地过程中出现，如在项目一级整理过程中，拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致，将直接影响拆迁进度；若地块内涉及农用地等非建设用地，还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程；周边四邻对用地红线范围若存在争议，还需进行大量的前期沟通和测绘；合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等，都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价，能否在多轮竞争摘得土地，获取土地后能否实现预期利润，都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险。
1.3房地产施工阶段的风险
房地产施工过程中可能会引发风险的因素非常多，特别是施工过程长、环境复杂，这都提高了房地产的施工风险。对此，必须建立系统的风险监控机制，掌握参建各方的实际情况，加强对施工风险的预测能力，对尚未发生的风险进行有效的预防，将风险因素消灭在萌芽状态。此外，还要根据风险类型，制订相应的风险影响范围和影响量，从而对风险实施更加有效的控制，减少风险造成的损失。如果在房地产施工阶段发生风险，必须保证施工秩序，确保项目能正常交付为前提，然后结合实际情况，对施工方案以及参建单位进行科学合理的改进和调整，从而保证房地产施工的顺利进行，尽量减少风险造成的项目经济损失和避免项目未能正常交付的风险。
1.4营销回款风险
房地产开发周期的最后一个环节是销售，前期的所有准备都是为了通过销售达到资金平衡，最终实现盈利，而房地产市场的景气程度、房地产企业开发的业态产品是否符合市场预期，以及对标竞品的入市情况等因素，都会对销售造成影响，回笼资金快慢直接影响项目整体预期营收和后续项目滚动开发，此项风险不可忽视。
2房地产开发全过程风险防控
2.1房地产开发技术风险防控
在房地产开发的全过程中，技术风险是主要的风险因素之一，特别是重大技术，对房地产的决策能够产生极为重要的影响，特别是在地价确定的前提下，设计方案对项目的经济效益会产生最大的影响。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆为此，房地产企业为追求利润最大化，往往会在方案设计阶段采用比较激进的设计技术方案，例如追求更高的面积赠送、标准化的户型、容积率的使用最大化，对国家地方相关规划法规的极限使用。而往往在后续实施过程中，会出现政府规划部门在审批过程中对方案不认可，甚至出现新旧政策更替的情况，这些都将严重影响增加项目报建的难度及拖长项目报建周期，还可能出现项目设计方案因报建无法通过而重新设计的个案。对此，必须对重大技术进行科学的分析和评估，尽量采用已成熟的技术，适合项目所在地的政府法规要求，从而有效降低风险发生的概率。绝不能为了减少投资成本而采用风险大、不成熟的设计方案和施工技术，给房地产开发埋下巨大的风险隐患。在设计技术方案设计过程中，也要重视房地产后期风险，特别是物业交付风险，技术方案设计阶段就要让房地产企业的客服部门提前介入，提供专业的交付风险规避方案以及后期物业的可持续运营方案。
2.2构建完善的预警系统
构建完善的预警系统也是规避房地产开发企业财务风险的重要措施，预警系统简单来说就是具有指标性的系统，能够有效的对房地产开发企业的财力、偿还债务的能力以及未来的发展进行有效的评定。同时，房地产企业还可以借助财务或者金融方面的手段和技术来对房地产企业的未来发展以及经营进行评估，从而为财务战略的部署提供重要的参考数据，还能有效的规避企业的财务风险。
2.3设计施工角度
选择合适的设计、施工单位，建立并完善属于本公司的产品系，培育相对成熟的设计方案，提升设计质量和效率，在项目落地初期提前介入设计，按图施工，减少设计变更。要制定详细的施工进度计划安排，合理安排各工种、工作面，责成工程部门、施工单位等各方主体优化施工组织设计，合理调配人员、材料、机械等资源，加快施工进度，保证按期完工。
2.4分散、分离和转移房地产项目风险
首先，要分散房地产工程项目的风险，就是指将房地产开发过程中的风险，分散给其他相关单位。通过多个单位以一个小集体的形式，共同分摊房地产开发的风险，从而降低个体单位的风险压力。在房地产开发过程中，风险的影响范围和影响量并不是无限扩大的，其影响范围和影响量都是有限的。因此，房地产项目的参与者通过对风险进行科学合理的分配，使每个参与者都承担一定的风险责任，从而实现对房地产风险的积极管理和控制。其次，分离房地产工程项目风险。这是指将各个风险单位进行隔离，从而有效控制风险发生后的影响范围和影响量，有效防止风险发生后产生连锁反应，防止风险相互牵挂，从而缩小风险影响范围，减少风险损失。最后，转移房地产工程项目风险。这种方法通常在没有更好的处理风险的办法时才会应用，是项目管理者为了保护本部门的利益，将风险转移给其他部门的一种风险防控措施。由于不同的单位对风险的承受能力各不相同，同时不同单位的优势也不同，因此风险在被转移后，最终并不一定能会给风险承担单位或部门造成损失。
结束语
综上所述，随着我国房地产开发企业规模化、专业化程度日益提升，应进一步科学、系统地认清房地产开发过程中可能会产生风险，本文通过项目投资拓展决策、开发报建流程、设计施工要求、资金成本控制、销售回款任务五个方面分析了房地产开发全过程中的风险，提出了风险防控措施，通过强化对房地产开发风险的理解和认识，提升房地产开发企业综合开发实力。
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论文作者:史伟
论文发表刊物:《城镇建设》2019年19期
论文发表时间:2019/12/2
标签：风险论文; 房地产开发论文; 过程中论文; 项目论文; 房地产论文; 防控论文; 房地产企业论文; 《城镇建设》2019年19期论文;