摘要：我国建筑行业自改革开放发展至今已经取得了非常不错的成就。房地产企业开发项目具有投资金额大、开发周期长、成本类型多样等特点，开发项目的主要成本有土地成本、前期工程费用、开发建设及管理费用、营销费用、融资费用等。因此，房地产企业要做好开发项目成本控制，就是要对房地产开发全过程的成本进行规划。本文就项目开发成本控制的重点与措施进行了分析。
关键词：项目开发；成本控制；重点与措施
目前阶段的房地产行业是国民经济的重要支柱，在房地产行业发展中，竞争也日趋激烈，想要提升企业自身的竞争力，不但具备强大的竞争能力以及竞争意识，同时还要具备强大的成本控制能力。所以，房地产开发商必须要加强对成本的控制。
1、房地产开发成本的组成
从成本角度来说，涵盖了企业商品房开发所有支出的综合。按照资金用途来说，主要如下：1）土地、建安工程费用和设备费用，占比达到80%。其中，土地费用占比较大，主要包括地价、契税、土地登记费出让费等等。2）配套和其他收费支出。主要包括前期设计费用、销售费用等。3）管理费用和财务费用。不同于其他行业，房地产开发的时间周期长，而且项目投资风险很高，为保证项目顺利进行，多数企业采取贷款的形式，获得资金，进而会产生大量的利息，也是成本的一部分。4）开发间接费。监理、造价咨询、相关检测费用等，由于这部分费用较少，可并入主体建安工程费。5）营销费用。销售代理、广告策划、售楼处样板房装修等。
2、房地产开发工程项目成本造价控制的影响因素
2.1 设计阶段
从设计角度来说，影响成本费用的因素，具体如下：1）总体规划设计。开展小区规划设计，要从功能以及要求角度出发，合理布局道路和建筑等，做好人口密度以及建筑密度等的把控。在建设用地利用率以及经济性评价方面，用地面积是重要指标，影响着项目费用。除此之外，建筑密度越高，对降低项目开发成本造价越有利。2）住宅建筑的平面布置。相同的建筑面积，若性质不同，则工程量以及建筑工程成本不同。通常来说，正方形建筑布局以及矩形布局形式，有利于降低工程造价。3）住宅的层高以及净高。据相关资料显示，若住宅层高从3m 降低为2.8m 时，每套住宅综合成本造价能够下降4%-4.5%，并且还能够节约施工材料和能源等。4）住宅结构。对住宅结构的设计，要做好不同结构的经济学分析，优选结构类型，进而减少造价成本。
2.2 建设阶段
从开发工程项目具体实施阶段来说，影响工程造价的因素，主要包括人员、物质和财力等。大型房地产开发项目，材料以及设备等的价格，极易受到各类不确定因素的影响，产生变动。项目建设阶段，项目建设对项目成本造价的影响较大，能够达到80%-90%。因此，要保证建设施工的科学性，做好各类因素的把控。
3、各阶段房地产开发工程项目成本造价控制策略
3.1 设计阶段
在房地产开发工程项目中，对于成本造价的把控，要重点把控设计环节的成本管控。
在设计优化方面，利用BIM 技术，构建建筑模型，进行碰撞分析，发现了管线碰撞问题，获得了不错的效益。除此之外，在结构设计方面，利用各类软件进行分析，比如风荷载分析，实现了设计问题的前期控制，避免了质量问题的发生，节省了一部分投资。结合此工程实践，提出以下措施：
1）设计方案优化。设计图纸是工程预算编制的重要依据，是工程造价控制的有效保障。设计方案的优化，能够节约工程建设成本。对设计方案的编制，要保证技术可行性，做好经济性分析。目前，在建筑设计中，利用BIM 技术或者其他技术，进行建筑造型和管线等的优化设计，将设计缺陷控制在施工前，减少设计变更，进而保障工程项目的效益。2）实行限额设计。房地产开发工程项目的执行，若想实现成本造价的有效把控，必须要严格控制预算。在具体实施中，实行限额设计，并且落实设计经济责任制度，进而强化设计环节的造价把控。目前，房地产开发项目中，普遍存在着设计不精以及深度不够等问题，极易造成工程造价增加。对于此问题，推行限额设计，构建奖惩考核激励机制，增强相关人员的造价意识，使其能够做好严格控制。3）做好前期造价分析。开发单位在委托相关单位设计前，要积极组织力量，开展成本可控分析。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在具体实践中，采取技术资料收集以及专家会议等方式，从项目设计和工程建设以及销售等方面入手，对工程设计方案，进行全面的分析。
3.2 前期工程费的控制
前期工程费主要由勘察测绘费、规划设计费，建设项目咨询、招标费，报批报建费，“三通一平”费和其他前期费组成。前期工程费一般占项目总支出的2-6％左右，其中设计费为前期工程费成本控制的重点，同时设计结果决定了工程造价的75%甚至以上，故有“设计阶段是成本控制的关键阶段”。虽然各地实际政府相关收费差异有很大差别，但从成本控制的角度来说，重点要关注以下几点：（1）“三通一平”费和临时设施费应根据实际情况估算，应注意结合实际状况，充分考虑临时设施对项目建设的相对永久性，进而降低开发成本。（2）前期工程费用中的其它前期费，应充分关注规定费率与实际收费有差异，加强同相关部门沟通协调。同时，当某些规费由硬性指标转变为市场调控时，应根据政策的实际变化情况，既确保项目建设符合政策要求，又能保证维护企业的开发利益。（3）前期工程费一般由前期部和设计部负责控制，但要强调的是，做好成本控制，就要进行项目全过程管理，故成本从业人员应进行全过程跟踪，及时与设计人员进行讨论，提供给设计必要的指标、构造措施；对规模、内容、建造标准进行合理建议；提供控制工程投资的方法和依据优化方案。
3.3 招投标阶段
房地产开发项目中，推行工程招投标制度，引入市场竞争机制，保证了项目建设的水平，降低了工程造价，避免暗箱操作的发生。采购材料和设备时，比如幕墙项目和消防器材等，采取低价中标的形式，以免哄抬标价或者低价中标导致低质工程。在建设中，选择3-4家规模大并且有信誉度的企业，作为项目的投标人，进行投标。投标的过程中，通过自主报价和询价的方式，使得投标企业能够自己控制利润空间，促使开发企业降低工程造价。目前，在房地产开发工程项目成本造价管控中，多采用现代化手段，利用招投标阶段造价管理工具和合理中标价格分析工具以及合同实施阶段造价控制工具等，能够提高成本的把控水平。
3.4 项目建设阶段
在项目建设阶段，开展成本造价的把控，要从以下方面入手：1）优化承包单位和供应商等，实行公开招投标的方式，来进行优化。招标工作中，负责工程管理以及造价管理的相关部门，要做好图纸研究，控制设计变更以及索赔的发生。评标的全过程，要做好严格把控，避免低价中标以及高架索赔等的发生。除此之外，采取工程量清单的方式，进行招标成本的把控。2）做好合同签订和实施的把控。对房地产开发企业来说，规范的工程合同文本，能够强化成本的控制。在签订合同时，要保证各条例的合理性，充分利用“严密合同条款”，预测可能出现的问题，做好严格把控。3）做好工程变更的把控。在工程建设的过程中，充分发挥监理单位的作用，严格落实工程变更程序，强化工程造价的把控。4）做好结算审核工作。按照合同要求，开展竣工验收，保证结算工作质量，强化造价成本的把控。
3.5 引进先进的成本控制方法与手段
传统的成本控制方法已不适应房地产成本控制的需要，房地产开发企业迫切需要引进先进的成本控制方法。在成本控制方法的选择上，实务中可采用目标成本法和作业成本法。目标成本法是以市场为导向进行成本管控的方法，房地产企业的特殊性更适用目标成本法。房地产企业可根据预计房屋售价、自身设定的利润率倒推出开发项目的目标成本。目标成本确定后，可将目标成本控制嵌入到开发项目的设计、开发、建设过程中。同时，完善成本的动态监控。从项目立项到营销的整个业务流程，建立动态成本费用管理机制。动态成本可以定义为预计总成本，动态成本由已结算合同成本、未结算合同成本、非合同成本、预计待发生成本合并构成。动态成本的管控重点是待发生成本，包括预测待发生成本和合同内变更费用，可以建立台账和动态成本分析表，及时向管理层反馈成本变动情况，确保成本在可控范围内。
4 结语
综上所述，房地产开发工程项目中，实施成本造价控制，要从各个阶段入手。在设计阶段和招投标阶段等，引入有效的技术方法和手段，从影响土地成本和建安成本等的因素出发，采取相应的把控措施，比如优化工程设计等，进而强化工程造价的控制。
参考文献
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论文作者:胡佳
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年11期
论文发表时间:2019/8/28
标签：成本论文; 造价论文; 成本控制论文; 阶段论文; 房地产开发论文; 费用论文; 工程费论文; 《建筑学研究前沿》2019年11期论文;