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一 香港房地产业与金融的融合
金融业与房地产业同为香港经济的支柱产业，两者之间又有着千丝万缕的联系。金融机构为房地产的正常运作提供了完善的融资服务，房地产业为金融业提供了稳定的生意来源。香港银行金融机构对个人购置物业的贷款，至1990年第一季末总额为1070.46亿港元， 占银行对外贷款总额的17.4%，如果再加上银行贷予私人购置居屋和贷予发展商发展物业的款项，贷予整个房地产的贷款额更高达2236.06亿港元， 占同期银行贷款总额的35.8%。房地产业是银行贷款最多的行业。
几乎所有香港财团均直接或间接地经营房地产，几乎所有的银行均对房地产有很强的投资欲望。在他们看来，在这样一个寸土寸金的地方，房地产是一个有利可图的行业。所以在香港没有专门的房地产投资银行，也没有形成有组织的房地产按揭市场，而出现各家银行争营房地产按揭业务的局面，并对金融市场以及整个香港经济产生重大影响。①以汇丰为首资金雄厚的英资财团均将房地产投资放在重要位置，借此获取丰厚的收益。②大量香港资本财团以经营房地产起家，并随着香港经济的繁荣及香港政府高地价政策的实施而成长壮大，成为香港经济中不可忽视的一支经济力量。大家族财团之中的郭德胜和李兆基均以经营房地产起家，他们善于利用股市集资，然后大举投资于房地产，在房地产界举足轻重。③在香港的南洋财团习惯用热线作短线投资，快速获利，主要多热衷于房地产投机经营，虽某种程度上活跃了抵押市场和房地产市场，但也扰乱了市场秩序，造成社会动荡。由此可见，香港金融界与房地产业之间存在休戚与共、荣辱互担的复杂关系，以及内在固有的危机隐忧。
近几年，西方经济普遍不景气，香港的经济发展速度也开始放缓，但香港的物业市道似乎影响不大，住宅楼宇的交投一直活跃。1988年底，市区楼盘每平方呎价格为1400～1500港元；1989年5月，达1700～1800港元；1990年第三季则达2200港元；1991年，住宅市场价格上涨更猛，升幅达60%。出现这种与经济发展“不合拍”的现象，香港银行起到了支持性作用。
香港金融业对房地产的贷款一般分为两大类。一是预售楼宇抵押，是房地产商取得的土地使用权和未建成的楼宇作抵押，从银行获取贷款的方式，同时房地产商通过楼宇预售收取买方的一定首期定金来获得部分资金。房地产开发期间所需的贷款期限一般为2至3年。为了控制房地产商“楼花”过度炒作，防止土地投机，香港政府和香港律师学会分别制定了“许可制”，如开发商必须投入开发资金的30%以上，土地批租期尚余十年或肯定可再续十年以上等，方能预售楼花和申请抵押贷款。二是分期付款的“供楼”形式，又称“按揭”业务。这种方式对那些急需住房但经济实力较弱，不能一次性付完购房款的人非常有利。它是“供楼”时由银行同房地产商和购房者分别订立合同，由银行代购房者将房价一次垫付给房地产商，房地产商把售购房者的房契交给银行，然后购房者先将楼价的10～30%现金交给银行，便可迁入新居，以后逐月向银行缴交贷款余额及其利息直至还清本息领回房契，房屋才真正属于购房者。
香港分期付款买楼的方式始于五十年代，这主要是考虑到置业者无法一次性付款买高昂的住宅单位，对于银行而言，也是资金借贷的一个很好的出路。近些年来，由于发展商先出售的是楼花，而不是现成楼宇，所以，置业者又较多地采用楼花贷款，即在楼宇建筑期间，向银行或发展商申请贷款。这种按揭的基本程序大致如下：
地产商在楼宇建筑期间，接纳了置业者的订购，置业者分期向发展商缴付部分楼款，直至楼宇落成后，才正式办理按揭手续。这种付款方式，规定在签约后需先付首期楼价的一成或一成半，买楼的“订购合约”会列明首期款项在建筑期间的几个付款日期，按期向地产发展缴付合约所规定的款项，直到楼宇建筑完成。
楼宇完成后，置业者须于短期内付清全款。由于单位已实际存在，因而可作为抵押按揭，向银行或其他贷款机构申请贷款。
楼宇按揭对于银行，是风险相对小、利润较可观的生意。置业者在采用按揭后，名义是业主，但楼契却在银行手里。一般的按揭合约都会列明，银行在认为合适的情况下，有权将受按楼宇售予任何一方。不过，只要业主按时供款，不违背合约，银行也绝不会无端将所接楼宇出售。现实中，还会出现这样的情况，就是置业者手头骤然宽裕，或想及早结束债务身份而提前还清楼款。在这种情况下，造按者必须弄清合约中有否可提早还清楼款的条款，倘若无白纸黑字写明，那么，银行有权要求将提前还清所造成的损失，加诸造按者身上。理由是造按者此举破坏合约，引致另一方有所损失。这种情况大多出现在置业者为了转让或出售按揭中的楼宇，而在程序上必须先与银行终止按揭条约，因此要一次性付清余款。
在香港，一切按揭手续都是通过律师来办理的。一经签约，银行把议定的贷款金额付给发展商的律师代收，一个月后，借款人便开始按月供款。
由于楼宇按揭风险少而利润稳定，一向是银行业的主要业务。但在实际进行按揭政策时，银行业又必须考虑几项因素：（一）楼宇的售价，这是银行是否接受申请人所要求借贷成数的关键。因为楼宇本身是银行最后的资产（作为借款人的抵押物），假如顾客没有能力偿还借贷的款项，银行会将楼宇单位拍卖，这时，如果市场价值低于信贷的金额，也就是一旦楼价下跌，银行便会蒙受损失。（二）计算借贷人的还款能力，包括个人的人息水平，薪金的稳定性，以及每月供款占全部人息的比重。（三）借贷款项用途。假如款项是用来完成楼宇买卖，所购单位是用作自用的，银行批准的按揭成数会较高。
对于银行而言，其利润的来源主要是贷款利率的收益。在香港，楼宇按揭基本上是用最优惠利率加1.25%，利率的走势，对楼宇市道有直接影响。在普遍低息口的情况下，会刺激买楼者的置业欲望，息口低便成为买楼热潮的催化剂，楼宇市道逢勃向上；反过来，如果利率大幅上扬，必然会使兴旺的楼市产生冷却和抑制作用，因为置业者对于较高利率的楼宇按揭会感到吃力。
银行提供按揭信贷所得的收益，即利息，一部分是作为弥补银行的经营成本，另一部分则是作为补偿贷款所承担的风险。银行要求以楼宇作为抵押，就是银行减低风险的一种按揭政策，从这个意义上说，银行完全可以提高按揭利率，以分担风险。但是，一味提高贷款利率，又不为市场接受，于是，在市场竞争下，使按揭利率处于一个相对平衡的水平上。
银行所提供的按揭成数，也是置业者入市的一个重要考虑因素。为了遏制楼市的炒风，港英当局于1991年底通过银行公会强制各银行执行七成按揭。此政策一实施，就使得炽热的地产市道冷却下来，令炒家无所施其“炒技”。不过，也出现了过高的首期使得真正用家无力承受而不得不放弃置业的现象。
二 香港房地产金融中的政府作用
香港作为自由港，港英当局的金融政策与东京、新加坡等亚洲其它金融中心相比是相对宽松的，但是，并不意味着放任自流，港英当局通过不断完善的银行条例对银行投资房地产进行规范管理和监督，以减少金融动荡，促进房地产业的平稳发展。
如上节所述，银行对房地产按揭的利率与按揭成数会对房地产的市道盛衰产生重大影响，而在基本利率与按揭成数上，政府也能起到一定的干预作用。
“香港银行公会”经过1992年改组，在法例上已明确规定官方可以直接干预其中的利率协议制定程序，表明政府对基本利率决定的作用不断加强。至于港府对楼宇按揭成数的影响，最典型的例子是1991年底。为有效遏制炒风，港英当局通过银行公会强制执行七成按揭。虽然地产商认为近一两年该政策的实施已使过热的炒风得到抑制，呼吁放宽按揭成数，但港英当局仍认为楼价高企、通胀压力严峻，在短期内仍看不到港英当局收紧楼宇按揭政策放松的迹象。
在房地产金融中，政府的高地价政策的运用，也对房地产发展起到重要作用。高地价政策的实施，使政府有足够财力进行公屋建设。目前香港公屋容纳了约50%的居民居住，在很大程度上抑制了房地产的投机。高地价的实施，还使政府有足够财力对购公屋者提供政府的“倾斜”贷款。例如，房委会推行的自置居所贷款计划，目的是鼓励和资助中、低收入家庭自置居所。这项计划规定，凡符合资格的申请人，均可获得免息贷款，还款期限长达20年。这项贷款主要是协助中、低收入家庭支付自置居屋首期所需的费用。此外，房委会还保证买房者和私人建居屋者，获得财务机构提供足够的按揭贷款。如有贷款违约使财务机构蒙受损失，房委会则负责赔偿。由于这种保证，使买房者可获得50多家财务机构提供的优惠条件按揭贷款。享有优先买房权的公屋住户，贷款额可高达房价的95%，还款期可长达20年。当然，在另一个方面，高地价政策，也不免为其带来一些负面影响。
另外，香港房地产业的发展在很大程度上是依靠外资支持的。仅以1989年和1990年为例，二年间共投入香港房地产的外资金额就达140 亿港元之多。这与香港政府在制订法例法规上对外资入港限制较少，着力于创造良好的投资环境以鼓励外资投向房地产有很大关联。
三香港金融业支持房地产发展对内地的启示
从香港房地产金融的发展历史看，实现金融业与房地产业的融合，不仅是发展房地产业所必需，也是银行及其他金融机构自身发展所必需的。我国实施改革开放政策以来，城镇居民的收入水平不断提高，1992年我国城市的居民储蓄存款就已达1.15万亿元人民币，这是发展住房金融的前提条件。随着我国房地产业的兴起和住房改革的发展，现已初步形成了房地产金融的框架。承办房改金融业务、开办居民住房储蓄和贷款，筹资融资支持房地产开发经营等业务已在全国各地进行。但总的来看，我国的房地产金融尤其是住房金融还处于初级阶段。我国住房信贷占全国总的信贷规模的比例不足1%，加上其它房地产信贷也只占2%，与香港约30%的比例相差甚远。因此，加快发展我国房地产金融是一项重要而迫切的工作。参照香港，我认为至少在如下四方面，可供我们借鉴：
第一，鼓励各种金融机构从事房地产业经营性的信贷业务。在香港，对房地产业贷款是银行利润比较稳定的一种业务。港英当局鼓励商业银行、保险公司、信托公司等多种金融机构共同参与竞争，并没有设置专门的住房银行。对于主要是以盈利为目的的住房开发信贷业务，我国各级政府亦应鼓励各专业银行和非银行的金融机构共同经营，参与竞争，提高服务质量，以支持商业性的房地产开发公司建造适合不同消费者需要的商品房，其价格可以随行就市，政府只提供政策性的指导。
政府在鼓励多种金融机构从事房地产经营性信贷业务竞争的同时，还要加强对房地产金融市场的宏观管理。目前当务之急是建立和完善房地产金融的有关法例法规。我们至今还没有统一的抵押法，这对房地产金融市场的完善，对土地房产转让很不利。比如，许多外商急于寻求房地产融资途径，我们就没有相应的法律帮助他们解决。香港土地问题专家刘绍钧先生也就此呼吁我们尽快建立统一的抵押法。此外，我们还要从房地产交易、估价、保障等方面建立相应的法规，以保证房地产金融市场协调、高效地运行。
第二，加强国家对福利性住房抵押贷款的微观扶助。香港作为自由化程度相当高的资本主义地区，住房政策都离不开一定的福利特性。住房金融是直接为住房发展服务的，港英当局对公屋建设的扶助，很大程度上是通过住房金融来实现的，这主要体现在对居民自置居屋的倾斜贷款上。同样，我国住房体制改革中所保留的住房福利特性也需要政府参与，建立政策性的住房金融机构来开展政策性信贷业务。为了便于统一调度、统筹使用、集中管理，这种非盈利的政策性信贷业务应该统一由一家专门的住宅银行或专业银行（如建行）办理。该机构的资金来源除了通过建立住房公积金、个人住房储蓄、股票与债券筹集，还可以通过向中央银行借款、财政拨款、税收减免、土地出让款等方式得到政府的扶助。这样便可在金融上积极支持政府的房地产开发机构，建造大量低成本的福利房，满足无房和困难户的要求。同时，对符合条件的企业职工和国家公务员的抵押贷款实行宽松的政策，不以盈利为目的，贷款的期限可较长，利率低进低出。
第三，学习借鉴香港房地产按揭业务的多样化。香港房地产按揭业务对银行来说既稳定，获利又大，风险较小，因此各个银行都乐于参与，为了争夺生意，各出奇招，形成了多种多样的按揭业务。
对供楼者来说，影响其利益的主要因素是按揭成数、付款期的长短、利率的高低及付款方式。银行就在这几个方面大做文章，推陈出新，不断变换花样。由于竞争的结果，按揭成数曾高达九成，虽然港府通过银行公会强制执行七成的规定，犯规现象还是屡屡发生。贷款年期长者更高达25年。按揭利息是银行获利之所在，因此很少有变通。另外，各家银行还在付款方式上大动脑筋，除了传统的递减式和渐进式还款方式外，还开展了多种变通的楼宇供楼计划，包括：①增加供款额；②减少供款额；③延长还款期；④缩短还款期；⑤部分还款；⑥暂停还款。参加按揭业务的客户，可以根据自己不同阶段，不同财政状况的实际，选择合适的供款方式。遇到资金周转不灵时，还可以暂停供款。
1987年，根据中国人民银行的授权，建行成为中国主要承办住房建设金融业务的专业银行。该行于1989年下半年发布了向个人提供住房抵押信贷的储蓄与贷款条例。在目前的政策规定下，贷款与房价的名义比例是70%，但是因为个人在付清借款期间要保持相当于住房总价款的20%的储蓄存款，所以贷款与房价的实际比例是50%，这意味着住房购买者必须用现金支付售价的50%，建行限定最长的贷款期限为10年。住房储蓄和贷款的利率由地方分支机构决定，中央银行只是要求存款与贷款之间维持1.8%的利差。
与香港及国际经验相比，我国现行抵押贷款政策的设计偏差，主要表现在以下两个方面，一是30～50%的首次付款，这只对那些已经从事长时间积累的家庭可行，而对大量需求住房的年轻夫妇就不太可能。二是把贷款期限定得太短，建行最长是10年，烟台住房储蓄银行的最长期限是15年。把期限定得太短的含义是，居民用10～15年的储蓄，且每月支付在其收入的25%以内，就能拥有一套住宅。在借款期限与每月还款比例既定的条件下，可调整的就只有降低贷款利率了，这样一来，从事房地产按揭业务就只有政策性信贷而无盈利性的信贷业务了，这对繁荣房地产市场非常不利。
抵押贷款机制本来是鼓励居民长期储蓄的，而在我国的政策设计中，却成了一个有限量的短期储蓄项目，左右这种政策的设计恐怕与住宅是消费资料，购买自置住宅是消费行为的传统理论有关。如果树立购买自置住房是一种投资行为的观念，那么居民支付能力问题，就更多地与居民的投资意愿联系在一起了。既然这是一种长期性的投资，那么支付能力问题就不仅与利率有关，而且也是年期的函数。延长抵押贷款期限，可以降低每月的支付金额，不需要利用任何公共补贴，也不会阻隔住房金融与其他金融市场的联系了。
此外，我们还应借鉴香港银行多样化的按揭方式，并结合自身实际情况，制定出切实可行的房地产按揭方式，积极拓展房地产金融业务，为置业者提供全方位、系列化的优质服务，更好地促进房地产金融业务的发展。
第四，积极引进外资发展房地产业。香港房地产业在很大程度上是靠外资投入发展起来的。几年来，我国城镇住房建设投资每年达数百亿元人民币，预计到2000年，我国至少还要建设20亿平方米的住房，投资额将达7000～8000亿元人民币。如此巨额的住房建设投资，仅靠国内筹集是远远不够的，还必须大力吸引外资投入房地产业。吸引外商投资房地产业，我们除了制定一些优惠政策外，还可通过向外商拍卖、转让、租赁土地，由外商独资开发房地产，或与外商合作成立中外合资房地产开发公司等。
当然，目前内地居民的实际收入水平仍比较低，相对于购房的巨额开支来说，要普遍推行香港的经验还需要一个渐进过程，但是可以肯定，没有金融业的有力支持，不管是哪种类型的房产物业市场都是难以得到稳步发展的。
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