物业经济管理问题和解决对策论文_史建儿

物业经济管理问题和解决对策论文_史建儿

(余姚物业和房屋安全管理中心,315400)

摘要:随着我国经济的不断发展,房地产行业受政府扶持进行迅速的发展,而物业作为房地产相辅相成的行业,在当今的社会愈发引起人们的重视,而物业经济管理的相关问题是制约物业发展的重要因素之一,所以如何对物业经济进行行之有效的管理,提高服务质量的同时又解决自身发展问题,是每个物业公司需要研究的方向。

关键词:物业经济管理;制约发展;提高服务质量

物业作为一个随地产而兴起的行业,已经成为了许多房企销售宣传的主要内容之一,但由于我国物业管理起步较晚,在发展过程中存在许多问题,矛盾最集中、问题最多的就是经济管理问题[1]。由于物业行业发展较为缓慢,在物业的经济管理中出现了许多问题,因此,物业要重视此类问题,并对问题进行深入的分析讨论,总结经验,制定卓有成效的管理方法,建立人性化、制度化的物业经济管理机制,为公司更好的服务打下坚定基础。

一、物业服务中典型费用争议

(一)空关房的物业费

随着经济水平越来越高,许多人进行多房产置业,就出现了空关房如何交费的问题。房子不住要全额交费,没有享受相关服务,为何付费;对于物业而言,虽然房子不住,但是也有相应人员按约进行正常的维护清洁;若降低服务标准对全额交费业主不公平;有的地方虽明确了空关房的物业费打折,但是对折扣标准、空关房的定义各地不一,也有很大的争议。业主、物业双方各执己见,问题迟迟得不到解决。

(二)公共收益管理

业主购买商品房时,通常共用部位、共用设施设备是做为配套的。与之产生的收益也同样应该归全体业主[2]。但是在做调研时,大多数人表示不知情。在小区内,会有一些电梯间广告、楼梯广告、灯箱广告等,这些公共收益每年数额不等,少则几千元,多则上万、几十万;还有开发商所谓的顶楼赠送复式,这是开发商把全体业主的共同产权地——楼顶卖了,因此明确公摊十分重要。

(三)小区地面停车费

如今汽车已经渐渐成为平民产品,业主与开发商的地面停车位的矛盾不断增加,业主认为小区内公共部位,理应可以随意停车;物业认为公共部位在服务范围内,停车应在合法的车库(位)上,公共地面停车理应收费。根据产权归属而言,停车位应归属于全体业主,但实际开发商将其对外出租或售卖,将业主的权益变成了开发商的利益。

二、物业经济管理中存在的问题

物业管理服务一般指物业公司在小区内对业主提供有偿的服务,让小区环境更整洁,使业主有良好的生活体验,物业存在管理方面财务往来的许多问题,使物业管理的发展受到了相应的制约。

(一)经济管理水平不足

在物业管理服务中,从业人员职业素养普遍不高,这是影响经济管理水平的重要原因。因为从从业人员普遍素质不高、文化水平偏低,缺少物业经济管理的人才,而相关管理意识和服务意识的缺失,对其他员工的培训也不能很好的开展及考核,且我国的物业发展时间不长,管理机制不健全,没有专业水平的员工,对于物业服务水平不能有效提高。

(二)物业经济管理缺失法律约束

无论大到国家的管理还是小到一个小区物业的管理服务,都需要根据相应情况来制定相关的管理法规和相关政策,但政策仅是为了管理开的一个良好开端,距离完善物业的管理规定体系还有很长的一段路要走。物业的相关经济管理缺乏明确的法律法规,法律的约束在物业管理方面及其薄弱。这就造成了在许多物业公司进行招标时,有许多的暗箱操作,对于市场的公平竞争机制的形成有非常不利的影响。

(三)物业经济管理中收费难

1.标准体系未建立

当物业企业承接了某小区的物业服务,按规定向业主收取服务费,并根据约定来开展服务。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是物业服务费标准不一,体系不全,尤其是像浙江省余姚这样县级市住宅小区前期物业费政府定价取消,由市场定价,往往造成服务标准与收费标准无法衡量;业委会成立后,重新签订合同时,物业费调整难度大,标准不明确,什么价格达到什么样的服务,业委会不能描述详细的服务要求,物业无法做出详细的说明,让业主对这种收费模式持怀疑态度,物业认为当前的服务已亏损要调价,业主认为费高服务不足,感觉物业费与服务质量的不对等并由此可能引发相关的经济纠纷,让物业服务收费艰难。

2.物业经济管理方式不透明

现阶段的物业公司常将所有物业经济管理纳入自己公司的内部管理,并没有向业主公开收支的费用去向,业主也对公共收支抱有很大的怀疑,因为经济管理中的不公开、透明,所以在收取物业费的时候也以此为由,双方各存意见,不理解,影响物业费的收取。虽有相关规定,要求物业服务企业对小区内公共收益每年进行公示,但公示内容粗、异议大、不够透明。

三、物业经济管理的解决办法

(一)提高物业经济管理水平

只有在制定实施一系列的专业化的管理政策,才能提高物业经济的管理水平,而政策的实施就需要物业从业人员的自身素质的提升,还有物业工作人员的服务意识也是影响经济管理水平的因素之一。物业的工作人员要具备相应的专业素质,才能对各种政策认真执行,让物业经济管理水平稳步上升。

1.加强员工服务意识

物业属于服务行业,因此服务水平和质量是影响物业经济管理的关键点,因此在工作中公司要加强培训员工的服务意识,多用礼貌用语,做礼貌行为,加强物业人员对服务管理的认识,认识到服务意识在物业中的重要地位,让每位工作人员都能“以人为本”的工作。

2.强化专业技能的培训

物业要不定期对从业人员进行专业培训,让每位工作人员对自身的岗位职责充分了解,根据文化层次不同,进行不同强度的培训,重视理论与实际的结合,具体事例具体分析,让物业工作人员对物业经济管理有充分的理解和包容。

(二)物业收费相关体系

1.质价相符的收费服务标准

物业服务企业在确定收费标准过程中,要充分了解小区情况,根据自身的服务水平和质量,并横向对比当前市场的收费标准,再制定本小区的物业费。要与业主进行沟通,了解真实情况,避免业主与物业发生经济纠纷,业主与物业和谐共处,才能促进小区的良好发展。

2.公共收益收支透明化

对小区内公共收益收支的透明化管理是物业对业主的充分尊重,只有将物业公共收益公开在小区内,才能让业主了解公共收益来源、数额、使用去向,才会积极配合物业工作,物业应该在每年甚至每季度都进行物业公共收益公开展示,以便让业主也实施监督。每年召开业主大会,对物业公共收益的每项支出进行核算,广泛听取业主意见,使物业的经济管理工作顺利开展[4]。同时,也可引入第三方审计,让收支更明确、更规范,避免物业服务企业、业委会暗箱操作。

四、结语

随着经济的发展,人们的生活水平的逐渐提高,物业的经济管理也有着新的机遇和挑战,提高物业从业人员的综合素质,使其能完美执行相关政策;在物业财务管理上进行专业人才的招聘,只有有过硬的专业知识,才能使物业的经济管理水平稳步提升。加强物业的经济管理,公开透明公的收支情况,让物业和业主的关系相处融洽,才能让物业服务顺利进行,物业交费更加自觉,才能使物业的经济管理有一个好的服务状态,而这也是能体现一个物业好坏的关键所在,用物业服务来提升生活水平、让房屋增值保值。也是我们所要求的物业管理进入良性循环。

参考文献

[1]徐通林.物业经济管理中存在的问题和对策分析[J].现代商贸工业,2019,40(24):106.

[2]杨贤华.浅析物业经济中的管理和解决对策[J].现代经济信息,2014(12):105-106.

论文作者:史建儿

论文发表刊物:《知识-力量》2019年12月61期

论文发表时间:2020/3/26

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